Los inversores inmobiliarios utilizan una variedad de herramientas matemáticas para analizar el rendimiento de sus propiedades de inversión. Hemos tomado algunos de los más populares y explicamos su propósito y cómo hacer estos cálculos de inversión inmobiliaria .
Una vez que haya aprendido sobre ellos, descargue las hojas de cálculo. Una es la Hoja de la Calculadora de Inversión Inmobiliaria, y la otra es la misma hoja con datos de muestra para mostrar los formatos.
01 - Ingreso Potencial Bruto
02 - Ingreso bruto de explotación
Este cálculo tiene en cuenta las pérdidas debidas a vacantes y falta de pago. Los costos cuando las unidades están desocupadas incluyen publicidad para un nuevo inquilino, mantenimiento menor, repintado y rehabilitación para un nuevo inquilino y costos de administración para un nuevo contrato de alquiler.
Vaya al siguiente enlace para obtener más detalles y un cálculo de ejemplo.
03 - Multiplicador de alquiler bruto
Aunque no es la herramienta más precisa, GRM puede proporcionarle una herramienta de comparación rápida para decidir si realiza un análisis más exhaustivo.
Si está comprando una propiedad multifamiliar, podría haber muchos de ellos en venta en la zona. El cálculo de GRM le brinda una herramienta muy rápida para ver cuáles llevar a la parte superior de su lista para más investigación. Es una herramienta difícil, pero ayuda para este único propósito.
Haga clic en el enlace a continuación para obtener un cálculo de ejemplo.
04 - Ingresos operativos netos
Aquí incluimos los gastos operativos , como la gestión, las reparaciones, el mantenimiento, etc., para nuestro NOI. Puede haber una larga lista aquí, pero solo son gastos operativos, no depreciación o trabajo importante que debe depreciarse con el tiempo.
- administración
- publicidad
- conserje
- mantenimiento
- refacción
- legal
- contabilidad
- Más...
Haga clic a continuación para ver un ejemplo de cálculo de NOI.
05 - Tasa de capitalización
Al utilizar el ingreso operativo de otras propiedades y los precios vendidos recientemente, se determina la tasa de capitalización y luego se aplica a la propiedad en cuestión para determinar el valor actual en función del ingreso.
Cap Rate es una herramienta utilizada por casi todos los inversores comerciales y de departamentos, así como prestamistas y otros que desean calcular el valor de una propiedad en función de su flujo de ingresos, y compararlo con otras propiedades en la misma área de mercado.
Haga clic en el enlace, por ejemplo, cálculos de tasa de capitalización.
06 - Flujo de efectivo antes de impuestos (CFBT)
Tomamos los ingresos operativos netos y restamos los gastos en efectivo de capital, así como el servicio de la deuda, sumamos los ingresos del préstamo y los ingresos por intereses.
Ahora estamos llegando al detalle y más cerca del retorno neto real de la inversión para la propiedad. El flujo de efectivo antes de impuestos ha considerado todas las partidas de gastos, incluso aquellas que no tienen efectivo en efectivo. Ahora vemos qué obtendrán los propietarios por el flujo de efectivo antes de sus obligaciones tributarias individuales.
07 - Flujo de efectivo después de impuestos (CFAT)
Este es fácil, ya que es el CFBT con impuestos restados. Usando la exposición de la tasa de impuestos del propietario o inversor, este cálculo llega al meollo de lo que queda después de que todos reciben su parte, incluso el Tío Sam.
Haga clic en el enlace para un cálculo de ejemplo.
08 - Proporción de equilibrio
Agregue el servicio de la deuda a los gastos de operación y divida por el ingreso operativo.
Esto es popular entre los prestamistas. Quieren saber cuándo la propiedad habrá pagado todos los gastos de operación y generará ganancias para el resto del año.
09 - Rentabilidad sobre el capital - Año uno
Este es el retorno porcentual de su inversión en efectivo el primer año.
10 - Obtenga las hojas de la calculadora de inversión inmobiliaria aquí
He puesto todos estos en algunos fáciles de descargar y usar hojas de cálculo que hacen todos los cálculos por usted.
Hoja de cálculo de calculadora de inversión inmobiliaria
Hoja de muestra con datos ingresados