Cuando trabaja con clientes inversionistas de bienes raíces, es importante que tenga el conocimiento para ayudarlos a determinar la viabilidad de las inversiones. El flujo de caja es bastante importante, ya que no tiene en cuenta si algunas cosas son deducibles a efectos fiscales. Una declaración de impuestos le dice algunas cosas, pero el flujo de efectivo le dice más.
Después de todo, cada inversor tiene objetivos comerciales personales y de inversión diferentes y diferentes obligaciones tributarias basadas en sus ingresos totales y otros factores.
Realmente no nos importa eso. Nos preocupa cómo se llevará a cabo la inversión, y dejamos que el inversor verifique si cumple con sus objetivos y con las necesidades de situación fiscal personal.
El inversionista de la propiedad de alquiler está muy interesado en el flujo de caja. Es la razón principal para la mayoría de ellos al llegar a un acuerdo. Claro, la propiedad debe aumentar en valor durante el período de propiedad, y pueden obtener un beneficio cuando la venden. Pero es ese cheque mensual en el banco el gran atractivo.
Dificultad: Fácil
Tiempo requerido: 15 minutos después de que se recopilan los datos.
Así es cómo:
- Comience con el ingreso operativo neto de la propiedad.
- Reste el dinero para el servicio de la deuda. Esta es la cantidad gastada para el pago, interés y principio de la hipoteca completa.
- Reste cualquier gasto de capital. Esto sería dinero gastado para mejoras en la propiedad, ya sea que sean deducibles ese año o no. Esto es efectivo real gastado.
- Agregue los fondos del préstamo. Este es el dinero prestado en un préstamo que no sea la hipoteca original. Si realizó mejoras de capital, pero tomó un préstamo para pagarlo, ponga aquí el monto del préstamo como una adición.
- Agregue cualquier interés ganado. Si la propiedad tiene préstamos o inversiones que proporcionan efectivo como intereses, agréguelos aquí.
- Ahora ha llegado al resultado, que es el flujo de efectivo antes de impuestos (CFBT) para esta propiedad. Aquí está el detalle de la línea:
- Comience con el ingreso operativo neto
- Resta el servicio de la deuda
- Restar retiros de mejoras de capital
+ Agregar fondos de préstamos para préstamos para financiar operaciones
+ Agrega cualquier interés ganado
= Flujo de efectivo antes de impuestos
Consejos:
Obtenga la calculadora financiera inmobiliaria aquí .
Otros beneficios de la inversión en propiedades de alquiler
El flujo de caja es un gran atractivo, pero es solo uno de los muchos beneficios disponibles para los inversores en propiedades de alquiler. Cada año hay más personas que convierten algunas de sus otras clases de activos, como acciones y bonos, en bienes raíces. En su mayoría están en propiedades de alquiler, y en su mayoría casas unifamiliares. Es natural, ya que tienen experiencia en hogares unifamiliares; ellos viven en uno
El nuevo inversor promedio se siente cómodo con el alquiler de una sola familia, y la mayoría ha alquilado un apartamento o una casa en sus vidas. Por lo tanto, pueden hacer que la inversión salte más fácilmente en ese mercado. De hecho, a algunos les resulta bastante emocionante pasar de inquilino pasado a propietario.
Hay algunas grandes desgravaciones fiscales en la inversión en propiedades de alquiler. Por supuesto, normalmente puede deducir todos los gastos de gestión, publicidad, mantenimiento y reparaciones normales.
También puede deducir el interés de la hipoteca . Pero, una deducción realmente buena viene sin tener que gastar un centavo efectivo de su bolsillo. Es la deducción por depreciación . El IRS le permite tomar la depreciación de la estructura de alquiler durante más de 27.5 años. El valor de la tierra debe ser restado.
Esto da como resultado unos pocos miles de dólares en deducción cada año, pero en realidad nunca gasta ese dinero. Entonces, es como si el Tío Sam estuviera poniendo dinero en sus bolsillos. Siempre consulte a un contador. Si vende la propiedad más tarde, es posible que tenga que devolver parte de esto como un gasto de depreciación recuperado.
La propiedad de alquiler también es generalmente menos riesgosa que las acciones. Aunque los bonos pueden ser menos riesgosos, también suelen tener rendimientos mucho más bajos. El retorno de la inversión, el ROI, es mucho mejor con una propiedad de alquiler.
Estas son cosas buenas que debe saber si va a discutir la inversión en propiedades de alquiler con un novato. Todos tienen que comenzar en algún lugar.