El astuto inversor inmobiliario que localiza un vecindario que creen que está a punto de "despegar", puede encontrar que las autoridades impositivas tienen un factor de ecualización de impuestos a la propiedad. Esto está ahí para llevar los valores evaluados más en línea con las áreas circundantes.
Es un cálculo simple, en el que habrá algún factor multiplicador asignado para aplicar a las propiedades. Suponiendo un área que las autoridades fiscales creen que está subestimada en relación con las áreas circundantes, pueden aplicar un multiplicador de factor de ecualización de 1.25 o un aumento del 25%.
- Tomando una propiedad valorada de $ 225,000 en esta área,
- Multiplique $ 225,000 X 1.25 = $ 270,000 como el nuevo valor tasado
Componentes de valor en bienes inmuebles
Ya que estamos hablando de la igualación de valores, veamos los factores que contribuyen e influyen en el valor de los bienes inmuebles , en este caso, una vivienda unifamiliar. Estos son aproximadamente del orden de su importancia en el proceso de toma de decisiones de un comprador, pero eso varía un poco por parte del comprador.
- Ubicación: todos lo hemos escuchado; "ubicación, ubicación, ubicación". Se queda como un eslogan porque es verdad. Donde se encuentra una casa es posiblemente el factor más importante en la decisión de compra de una casa. Después de todo, si amas una cocina gourmet y vives en Texas, no vas a comprar una casa en Filadelfia solo porque tiene la cocina más increíble que jamás hayas visto. Otros factores están involucrados en la ubicación también:
- escuelas
- cultura
- compras y entretenimiento
- proximidad al empleo
- clima
- otras comodidades
- Características del vecindario : esto podría considerarse un subconjunto de ubicación, pero es más que eso. La gente quiere conducir a través de un vecindario para ver cómo sus vecinos mantienen sus casas y patios, qué tan silencioso o activo es y las comodidades que se ofrecen, como aceras, farolas, etc.
- Tamaño y características del hogar: una nueva familia puede estar contenta con una casa de dos habitaciones en un lado pequeño, especialmente si es la primera. Una familia más grande puede querer una mucho más grande, tal vez con un espacio para una oficina en el hogar también. A las familias grandes les gustan más los baños para evitar las líneas y la irritabilidad de la mañana. Las personas mayores generalmente solo quieren casas de una sola historia.
- Características y servicios: volvemos a esa cocina gourmet. O bien, podría ser un gran garaje con espacio para el taller. Algunas personas se entusiasman mucho con el jardín, las cubiertas exteriores, piscinas, jacuzzis, etc. Incluso cosas como techos artesonados y mucha madera pueden marcar la diferencia.
- Precio - Este se mueve en el orden porque es mucho más crítico para algunos que para otros. Por supuesto, todos tienen un rango, y compararán el precio con qué tan bien el hogar cumple con sus requisitos en las áreas anteriores.
Consideraciones de valoración del inversor
Por supuesto, todo lo anterior también se aplica al inversionista casero de alquiler. Pero, ahora un par de consideraciones más entran en juego en su debida diligencia .
Rentas vigentes:
Si vas a comprar una casa como una propiedad de alquiler, definitivamente quieres saber si puedes cobrar lo suficiente en renta para pagar la hipoteca, recuperar tus gastos y luego quedarte lo suficiente para un flujo de caja positivo cada mes. Un análisis cuidadoso del mercado de alquiler, hogares competitivos y algunas llamadas telefónicas como si fuera un inquilino harán el truco.
Edad del hogar y mantenimiento esperado:
El día que se compra, todos los números están resueltos y el flujo de caja debe ser el correcto. Sin embargo, las cosas cambian con el tiempo, la edad de las casas y los alquileres no siempre pueden subir.
El inversionista de bienes raíces debe evaluar cuánto dinero se gastará en el futuro para reparaciones menores y mayores y posiblemente el reemplazo de equipos.
Con suerte, esta información lo ayudará a comprender un poco mejor la valoración de la propiedad.