Lo que debe considerarse sobre el ingreso bruto de explotación del alquiler
El mayor atractivo para los inversores en propiedades de alquiler de bienes raíces es el flujo de efectivo positivo regular. Se trata de que el efectivo vaya al banco todos los meses.
Claro, queremos que la propiedad también se aprecie en valor, pero podemos comprar y mantener acciones para obtener ese resultado (bueno, generalmente).
Antes de que pueda acceder al Ingreso Bruto de Operación, GOI, comienza con el Ingreso Bruto de Potencial , GPI. El potencial se explica por sí mismo de alguna manera. Es un ingreso potencial, pero no es necesariamente la realidad. GPI es el alquiler esperado que recibirá en un año desde su propiedad de alquiler si se alquila durante los 365 días completos, y si los inquilinos pagan el alquiler completo según lo acordado.
Pérdida de vacante : las propiedades de alquiler no permanecen alquiladas los 365 días del año. Tampoco los inquilinos pagan su alquiler completo como lo acordaron en el contrato. Estas cosas pasan. Los inquilinos se mudan, a veces con aviso y otras no. El punto es que entre los inquilinos hay un período en el que no se les pagará el alquiler. Durante ese período de tiempo, experimentará lo que llamamos "pérdida de vacantes". Es el ingreso perdido por el período en el que no tiene un inquilino que paga el alquiler.
Entonces, lo primero que deducimos de GPI para llegar a GOI es la renta perdida cuando la propiedad está vacía. Si ha sido propietario de propiedades de alquiler por un tiempo, tendrá algunos números de experiencia para ayudarlo a estimar este número. Obviamente, variará, pero cuando está prediciendo ingresos en el futuro, ese GOI, necesita tener una idea de lo que experimentará por la pérdida de vacantes.
Pérdida de crédito : A continuación, tenemos que considerar que no llegarán todos los cheques de alquiler, o que lo harán, pero no eliminarán el banco. Esto rara vez es un costo mayor que la pérdida de vacantes, pero no piense que no lo experimentará de vez en cuando. Nuevamente, si has estado en el negocio por un tiempo y tienes un número histórico para aplicar aquí, entonces genial. Todos sabemos que es solo una estimación de todos modos, ya que los inquilinos del próximo año son diferentes a los del año pasado.
Controlando nuestras dos variables
Un factor importante para reducir la pérdida de vacantes es vigilar de cerca sus propiedades para asegurarse de que se mantengan en buenas condiciones. Cuando alguien se muda, quiere un proceso que prepare esa unidad para un nuevo inquilino rápidamente. Siempre debe estar haciendo marketing, ya que es mejor decirles a las personas que llaman que no tendrán una vacante hasta algún momento en el futuro que esperar las llamadas con una unidad vacía.
Para la pérdida de crédito, la primera cosa obvia es hacer verificaciones de crédito de los solicitantes. Además, verifique sus referencias de propietarios anteriores si los tienen. No arrendar a un inquilino de mayor riesgo es la forma más efectiva de reducir las pérdidas de crédito.
Trabajar constantemente para reducir la brecha entre el Ingreso Potencial Bruto y el Ingreso Bruto de Operación es la forma en que con el tiempo mantendrá los bajos números de vacantes y pérdidas de crédito.