Estrategias para invertir en bienes inmuebles sin efectivo
Existen estrategias para la inversión inmobiliaria sin efectivo.
Puede comenzar por tan poco como el costo de unos pocos cientos de tarjetas de visita. Este no es un artículo sobre "dinero fácil". Si bien hay formas de comenzar a invertir en bienes raíces con solo su deseo y algunas tareas, no es fácil, pero puede convertirse en efectivo en su bolsillo en un corto período de tiempo.
Hay gurús en todas partes, en la televisión, impresos y en Internet que enseñan todos estos métodos. Puede aprender mucho de los sitios web de inversión inmobiliaria, pero tenga cuidado de pagar cursos o tutorías muy caros. Otros han aprendido de la peor manera que, sin importar cuánto sabe y le enseña el instructor, aún le corresponde a usted salir e implementarlo. Algunas de las técnicas que le permitirán ganar dinero con bienes raíces sin tener efectivo para comenzar incluyen:
- Pájaro Dogging
- Asignaciones
- Opciones de arrendamiento
- Arrendamientos Sandwich
- Cierres espalda con espalda
A continuación, presentamos una descripción general de estas técnicas, cómo funcionan y cómo algunos inversores inmobiliarios las están utilizando para obtener ingresos en efectivo al principio de sus negocios de inversión.
Pájaro Dogging
Antes de que puedas apreciar realmente el valor que un perro pájaro puede proporcionar a los inversores inmobiliarios, veamos quiénes son estos inversores. Lo primero que viene a la mente es una "aleta", comprar casas, arreglarlas y venderlas rápidamente para obtener ganancias.
Luego está el inversor a largo plazo que compra casas como propiedades de alquiler, realizando un flujo de caja y apreciación con el tiempo.
Cualquiera de estas estrategias de inversión inmobiliaria puede ser muy rentable. La estrategia que elige un inversionista se basa en sus objetivos, temperamento y tolerancia al riesgo.
Hay muchos más de estos inversores por ahí de lo que la mayoría de la gente piensa, especialmente los inversores de alquiler a largo plazo. ¿Quienes son? Solo unos pocos son del tipo de perfil alto que ves en la TV. La gran mayoría son personas que ves todos los días. Pueden tener otro negocio exitoso y tener efectivo que quieran invertir en bienes raíces.
Dirigir sus negocios requiere la mayor parte de su tiempo, y tienden a depender de los recursos tradicionales, como los agentes de bienes raíces, para ayudarlos a ubicar ofertas de propiedades de inversión. Por lo general, pagarán más de lo que deberían por estas ofertas ya que los agentes inmobiliarios están trabajando en el inventario del Servicio de listado múltiple ( MLS ). No hay mucha flexibilidad en los precios, especialmente con las comisiones del acuerdo.
Muchos de estos inversores están comprando propiedades múltiples. ¿Cuál sería su reacción si alguien que dijera que podía llevarles a casa un trato de compra de 10% a 40% menos de lo que están comprando actualmente los contactó? La respuesta es simple, ya que están en esto para ganar dinero.
Mientras menos paguen por una casa, mejor será el retorno de la inversión (ROI) del flujo de efectivo, y antes tendrán capital acumulado.
Querrán que esta persona les traiga ofertas. Esta persona es conocida como un perro pájaro. Es un poco como ser un mayorista.
A través del trabajo, la investigación y la investigación, el perro pájaro encuentra a los propietarios que necesitan vender y que no han podido o los propietarios de viviendas con dificultades hipotecarias o ejecuciones hipotecarias antes de que aparezcan en la lista. Eso es perseguir a las aves, y no requiere dinero en efectivo para empezar, solo algunas tarjetas de visita y mucho esfuerzo. Sin embargo, puede hacer que los bienes raíces inviertan en un negocio para una persona promedio con demasiada deuda y poco dinero en efectivo.
Están buscando casas, los agentes inmobiliarios no están en la lista. De hecho, algunos perros de aves tienen agentes inmobiliarios que los alimentan cuando un propietario angustiado no ha podido venderlos. El perro pájaro entrega inversiones rentables al inversor y las tarifas pueden oscilar entre $ 2000 y $ 10,000 por transacción cuando se cierra.
Asignaciones
Otra forma de ganar dinero invirtiendo en bienes raíces sin usar su propio dinero es usar asignaciones. No es un proceso complicado, pero sí requiere que tenga a su comprador alineado antes de encerrarse en un contrato de compra. De hecho, harás tu trato con el vendedor y redactarás un contrato de compra. El contrato indicará que el Comprador es "Su nombre y / o Asigna".
Esto le permite asignar el contrato a otra persona, a su comprador, sin otro consentimiento del vendedor. Deben ser compradores en efectivo, pero ese es normalmente el caso cuando haces este tipo de ofertas. Se le informará al vendedor que su comprador es ahora el comprador y que la transacción continuará normalmente según los términos del contrato de compra.
Otra consideración cuando se asignan ofertas es el depósito de devengo que le da al vendedor. Este dinero se deposita en la compañía de títulos que maneja el cierre, y no recibirá dicho reembolso. Se transferirá a su comprador. Por lo tanto, querrá mantener esta cantidad lo más baja posible, ya que aún existe el riesgo de que el acuerdo no se cierre.
Si trabaja regularmente con compradores inversionistas, es posible que pueda obtener su tarifa cuando les envíe la asignación del contrato y no tenga que esperar hasta el cierre. Sin embargo, es posible que se le pague cuando se cierra el trato. Por supuesto, si usted está bien alineado con ciertos compradores y puede describirles el trato y obtener un compromiso verbal, es posible que también pueda obtener el anticipo antes de cerrar la casa.
Opciones de arrendamiento
Los componentes básicos de una estrategia de opción de arrendamiento son un arrendamiento con pagos mensuales de arrendamiento y una opción para comprar la propiedad al final del período de arrendamiento. Repasemos un ejemplo para ilustrar cómo funciona. Usted es un inversor que quiere ser dueño de una casa como una propiedad de alquiler, pero no tiene suficiente dinero para un pago inicial. Incluso puede tener un puntaje crediticio que haría que el préstamo sea demasiado caro.
A través del mercadeo con carteles de bandidos, periódicos y anuncios de Craigslist o simplemente una recomendación de boca en boca, usted encuentra a un propietario altamente motivado que no ha podido vender su casa. Veamos un ejemplo hipotético. Digamos que los propietarios han incluido el hogar, pero no han podido vender.
La casa vale $ 100,000 en el mercado actual, el saldo de su hipoteca es de $ 70,000, y sus pagos son de $ 525 / mes con impuestos y seguro. Un cónyuge ha sido despedido de su trabajo, y el otro ha encontrado un mejor trabajo, por lo que deben mudarse pronto. Esto es lo que hace nuestro inversor:
- Ofrece arrendar su casa por 3 años con pagos de arrendamiento equivalentes a los pagos de su casa.
- Les paga $ 1,500 como pago de opción de arrendamiento no reembolsable para tener el derecho, pero no la obligación, de comprar la vivienda al final del arrendamiento por $ 80,000.
- Con un acuerdo verbal, el inversionista usa marketing u otros métodos para localizar a un inquilino para el hogar que está dispuesto a pagar $ 750 por mes para arrendarlo. Firmarán un mínimo de un año de arrendamiento.
- Durante el arrendamiento de 3 años, los impuestos y el seguro permanecerán como están, con el depósito en garantía en el pago que se ocupará de esos artículos.
- Retiro de efectivo: $ 525 x 3 para los pagos del primer y último mes del arrendamiento y un depósito de seguridad = $ 1,575 + $ 1,500 para el pago de la opción de arrendamiento = $ 3,075.
- Efectivo: $ 750 x 3 por el primero, último y depósito de seguridad = $ 2,250.
Esta es la situación de caja peor del caso, con el inversor de su bolsillo $ 825. Sin embargo, podrían haber negociado mejor con el vendedor y haber pospuesto el depósito de seguridad, o haberlo eliminado por completo, bajando la cantidad que serían de su bolsillo a alrededor de $ 300.
Esto no está mal para controlar esta casa y asegurar una compra rentable al final. Ya vale más que el precio a pagar, y probablemente se aprecie durante el arrendamiento de 3 años. El flujo de efectivo positivo de $ 250 / mes ascenderá a $ 9,000 durante el período de 3 años. Por lo tanto, incluso si el inversor no ejerce su opción de compra de la vivienda, ha obtenido buenas ganancias considerando la pequeña cantidad de efectivo que ha invertido.
Arrendamientos Sandwich
El contrato de alquiler sándwich es tal y como su nombre lo indica: dos opciones de arrendamiento con el inversor en el medio. En esta situación, el inversionista desea tener la opción de comprar la propiedad con un descuento al final del período de arrendamiento, y quiere encontrar un inquilino que quiera comprar la casa pero no puede debido a problemas de crédito o falta. de efectivo para un pago inicial. La mayoría de las personas en esta situación que desean comprar, están felices de encontrar el hogar adecuado que puedan comprar con una opción de arrendamiento, teniendo tiempo para mejorar su crédito y obtener el pago inicial juntos.
Vamos a usar el ejemplo anterior, pero en lugar de un inquilino habitual, el inversionista encuentra a alguien que quiere arrendar, comprar o alquilar una vivienda. Todos los números son iguales, excepto que ahora el comprador inquilino quiere ser dueño de la vivienda al final de un período de arrendamiento equivalente de 3 años.
El comprador inquilino ahora no solo paga por adelantado el primero, último y depósito de garantía, sino también una opción de arrendamiento no reembolsable por el derecho a comprar la vivienda al final del arrendamiento. Además, el comprador inquilino acepta que si compran la casa, el precio será de $ 110,000. Ahora el flujo de caja para el inversionista se ve así:
- Los mismos $ 3,075 para el vendedor para la primera opción de arrendamiento.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 de pago de opción de arrendamiento del comprador inquilino que ingresa = $ 3,750.
- Un inversionista también podría haber pedido un pago de opción de arrendamiento más alto, pero estuvo contento con un flujo de efectivo positivo de $ 675 cuando se firmaron ambas operaciones.
- El vendedor gana $ 675 por adelantado, $ 250 / mes por 34 meses restantes (primer / último pago) y $ 30,000 de ganancia bruta por vender la casa por $ 110,000 pero pagando solo $ 80,000.
- La ganancia bruta del inversionista es de $ 39,175 con cero dólares de su dinero invertido.
Otra ventaja de esta estrategia es que el comprador inquilino espera ser el propietario de la casa y la cuidará mejor. De hecho, algunos inversores están negociando contratos de arrendamiento que requieren que el inquilino pague los primeros $ 100 o más por cualquier reparación. Como el seguro y los impuestos se pagan en el pago original de la hipoteca, los gastos son mínimos.
Si el inversor quiere cubrir todas las bases, puede pagar los pagos de la hipoteca directamente, sin dejar que el vendedor se meta en una situación en la que pueda incumplir de todos modos. Las opciones de arrendamiento y los arrendamientos intercalados son estrategias utilizadas con frecuencia por los inversores inmobiliarios para agregar propiedades a su cartera y generar un flujo de efectivo mensual.
Cierres espalda con espalda
El desorden hipotecario y de vivienda que comenzó a desarrollarse en 2007 creó un gran cambio en los negocios de préstamos y transacciones inmobiliarias. Las compañías de títulos que solían hacer cierres dobles y financiar un negocio con los ingresos de otro ya no se encuentran en ninguna parte. Sin embargo, hay una forma de vender y vender propiedades con cierres consecutivos sin usar su propio dinero.
Por supuesto, el primer requisito es que tenga un acuerdo de venta al por mayor rentable. Debe tener la primera propiedad comprada al precio correcto, y un inversionista listo para comprarla con un buen beneficio. La ganancia debe ser suficiente para cubrir una tarifa que se requerirá para poder usar el dinero de otras personas para cerrar el primer trato, de modo que pueda cerrar la segunda venta a su inversor.
El financiamiento transaccional es el proceso de obtener un préstamo a muy corto plazo para financiar un acuerdo con un cierre de seguimiento para vender la propiedad el mismo día o dentro de las 24 horas usualmente. Un prestamista transaccional colocará los fondos en la compañía de títulos que se necesita para cerrar el primer trato.
Una vez que ese trato se cierra, pasas al segundo acuerdo, generalmente programado justo detrás de él. La declaración final de ese trato reflejará un pago al prestamista transaccional por el monto que prestaron en el primer trato más su tarifa. Por lo general, este es un mínimo de $ 2,500 y también puede basarse en un porcentaje del monto prestado. Obtienes el saldo y tus ganancias.