El valor es igual al ingreso operativo neto dividido por la tasa de capitalización
Si usted es un inversionista de bienes raíces y está considerando comprar una propiedad, una de las primeras cosas que querrá hacer es determinar no solo el valor de mercado de la propiedad, sino también sus ingresos y costos operativos.
Le dirá si cumple con sus objetivos de flujo de efectivo y rentabilidad. Y si está empezando, comprender la tasa de capitalización es importante para el crecimiento de su negocio futuro.
Determinación del valor de la propiedad
Primero debe determinar el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad en cuestión que usted o su cliente están considerando. El NOI de una propiedad de alquiler es sus rentas menos sus gastos. Si se trata de un complejo de apartamentos, determine el ingreso neto de alquiler después de lo que cuesta mantener.
Esto puede ser un desafío porque, idealmente, necesitará las declaraciones de ingresos y gastos de la propiedad que solo el propietario actual tendría. Pero también puede estimar NOI multiplicando el precio de venta por la tasa de capitalización.
Un ejemplo
Un proyecto de apartamentos de seis unidades podría generar ganancias netas de $ 30,000 por alquileres. Determine la tasa de capitalización de una propiedad vendida reciente, comparable. Ahora divida ese ingreso operativo neto por la tasa de capitalización para obtener el resultado actual del valor de la propiedad.
Digamos que su propiedad comparable se vende por $ 250,000. Ha determinado que el NOI de la propiedad después de deducir los gastos aplicables es de $ 50,000. Divida eso por el precio de venta de $ 250,000. Tiene una tasa de capitalización de .2 o 20 por ciento.
Si asume una tasa de capitalización del 20 por ciento. $ 30,000 dividido por 20 por ciento es $ 150,000, que sería el valor actual de la propiedad.
Otras herramientas
Tenga en cuenta que este no es el único método para calcular los valores de propiedad de ingresos. Es solo una herramienta en la caja. Los diversos cálculos de valoración y rendimiento financiero que los inversores y los profesionales de bienes raíces utilizan en sus rutinas diarias tienen algún valor.
Hay libros llenos de cálculos complicados utilizados para valorar bienes inmuebles y para determinar el rendimiento de las inversiones inmobiliarias y la propiedad y operaciones de alquiler de propiedades. La mayoría de los inversores usan solo media docena de estos cálculos regularmente para la inversión en propiedades residenciales. Algunos se aplican a ventas al por mayor, otros a proyectos de arreglo y volcado, y otros a inversiones de alquiler. Algunos son más útiles para el inversionista de alquiler para determinar el rendimiento a largo plazo de sus carteras.
Inversión de propiedad comercial
Un nivel completamente nuevo de matemáticas está involucrado en la inversión en propiedades comerciales. Hay algunos cálculos muy especializados utilizados por los prestamistas para determinar si se financia o no una compra o proyecto. Es bueno saber sobre ellos porque muchos inversionistas residenciales muy exitosos se convierten en inversiones inmobiliarias multifamiliares y comerciales.
Elegir qué cálculos de valoración y beneficios utilizar dependerá de sus objetivos y del tipo de propiedad.
Si usted es un inversor que compra propiedades de alquiler para una sola familia, utilizará algunos cálculos, pero probablemente no esté tan interesado en la tasa límite y otros cálculos orientados a la familia.
Inversión en propiedades de alquiler
El comienzo de una estrategia exitosa de inversión en propiedades de alquiler es una estimación precisa del rendimiento de alquiler de la propiedad potencial. Cuando posee propiedades de alquiler, el rendimiento neto de alquiler le indica qué tan bien está haciendo su inversión, no solo con los factores de mercado y el alquiler incluidos, sino también con sus costos, incluida la administración y el mantenimiento.
La línea de fondo
Aquellos que invierten en bienes inmuebles a través de propiedades que producen ingresos deben tener un método para determinar el valor de cualquier propiedad que estén considerando comprar. Las tasas de capitalización se utilizan ampliamente en la valoración de propiedades comerciales y multifamiliares y en los estudios de rentabilidad.
Se pueden usar para determinar un buen precio de venta para una propiedad o, por otro lado, el valor de una propiedad listada en comparación con el precio solicitado.
Como profesional de bienes raíces que presta servicios a clientes de inversión, debe estar muy familiarizado con todos los métodos de valoración de propiedades de ingresos. Si realiza su propia administración y mantenimiento de la propiedad de alquiler, es posible que no tenga que pagar ningún costo, excepto los materiales, si no valora su trabajo. Sin embargo, es mucho más probable que tenga costos múltiples involucrados y su ingreso operativo neto es el número que obtiene después de todas estas deducciones de gastos.