Si dos propiedades son similares, la que producirá el mejor rendimiento en el primer año puede ser la mejor inversión a corto plazo. Para averiguarlo, debe determinar el Flujo de efectivo después de impuestos .
Para este ejemplo, asumiremos un CFAT de $ 11,000. El efectivo invertido en la adquisición de la propiedad, por ejemplo, como anticipo, representa la siguiente parte de la ecuación. Digamos que el comprador dejó $ 170,000. Luego debemos dividir el CFAT por la inversión de efectivo para calcular el rendimiento del capital:
$ 11,000 / $ 170,000 = .065 o 6.5%
Puede usar una calculadora financiera de bienes raíces para verificar los cálculos matemáticos de este y otros cálculos al comprar una propiedad.
Invertir en propiedades de alquiler: no solo en los números
Desde el mercado de la vivienda y el colapso hipotecario que comenzó a fines de 2006, la vivienda se ha recuperado un poco, aunque las ventas aún no se encuentran en niveles previos al colapso. Los compradores de vivienda por primera vez todavía están fuera del mercado en su mayor parte. La economía y sus perspectivas laborales son una de las razones. Otra es que se quedan en casa con sus padres por más tiempo, incluso después de graduarse de la universidad.
Los baby boomers no están vendiendo sus casas a un ritmo histórico, en parte porque todavía tienen a sus hijos en la casa, pero también debido a la economía y los altos precios de las viviendas debido a los bajos inventarios.
Los precios de las casas subieron, pero principalmente debido a que más compradores regresaron al mercado con bajos inventarios de venta.
¿Qúe significa todo esto? Significa que hay muchos inquilinos por ahí. La demanda de alquiler ha estado creciendo y los alquileres han aumentado al mismo tiempo. Ha sido un gran mercado para los inversores en propiedades de alquiler en los últimos años, y sigue siendo bastante bueno.
El mayor desafío ahora es encontrar gangas, especialmente si desea alquilar propiedades.
Sin embargo, el sorteo sigue siendo fuerte, ya que la inversión en propiedades de alquiler es una gran herramienta para generar riqueza. El inversionista de la propiedad de alquiler quiere dos cosas principalmente: 1) flujo de caja positivo mensual, y 2) valor y apreciación de la equidad. Si el nuevo comprador de una casa alquilada se toma el tiempo y el esfuerzo para aprender cómo hacerlo bien, puede estar en camino a una cartera de viviendas que financiará una lujosa jubilación.
Flujo de efectivo y beneficios
La inversión inmobiliaria obtiene algunas ventajas que no se otorgan al mercado de valores o al inversionista del mercado de bonos . Los intereses, impuestos y seguros hipotecarios son deducibles de los ingresos por alquileres. Obtiene una amortización anual por depreciación calculada en 27.5 años. El Intercambio diferido de impuestos 1031 se puede utilizar para impulsar los impuestos a las ganancias de capital si se siguen las reglas para vender una propiedad con una ganancia y transferir el dinero a otra propiedad.
Con los gastos operativos también deducibles, como reparaciones, mantenimiento, recolección de basura, agua y alcantarillado, tarifas de gestión, impuestos, seguros y más, es fácil ver que la inversión en propiedades de alquiler tiene grandes ventajas sobre otros tipos de activos.
Entonces, el inversionista de la propiedad de alquiler compra la derecha, obtiene la hipoteca y los gastos por debajo del alquiler mensual, y tienen algo de efectivo para llevar al banco cada mes. Las tasas de interés en alza no les molestan, ya que su hipoteca es fija, pero molesta a los compradores potenciales. Entonces, siguen rentando, bueno para los inversores. De hecho, a medida que aumenta la demanda de alquiler, es posible aumentar las rentas, por lo tanto, un mejor flujo de efectivo.
Pago de capital y deuda
Durante el período de propiedad, las probabilidades históricamente se han demostrado que nos dicen que habrá un aumento en el valor de la propiedad. Aparte de un punto o dos, a largo plazo los precios aumentan. Además, mientras paga el pago de su hipoteca, también está generando capital . Cuando decida que es hora de vender, también debería haber una recompensa por ese fin.