Este pequeño número puede decirle si es probable que gane dinero.
El desafío de valorar tales propiedades no es tan difícil como podría parecer. De hecho, calcular la tasa de capitalización para bienes inmuebles es fácil y no debería demorar más de cinco minutos más o menos.
Comienza con una comprensión de cuál es exactamente la tasa de límite máximo.
¿Cuál es la tasa de capitalización?
La tasa de capitalización es la tasa de rendimiento que puede esperar de su inversión en función de la cantidad de ingresos que crea que la propiedad generará para usted. Es, por supuesto, un factor muy importante. No vas a invertir con la intención de perder dinero.
Esta es una gran manera de hacer comparaciones de propiedades similares porque todos los gastos se tienen en cuenta. Cuando dos propiedades se parecen mucho, pero una cuesta más, podría ser porque genera más ingresos o porque tiene menores gastos.
Cómo calcular la tasa de capitalización
Puede calcular la tasa de capitalización utilizando los ingresos operativos netos y los precios de venta recientes de propiedades comparables. La tasa de capitalización se determina y luego se aplica a la propiedad que está considerando comprar para determinar su valor de mercado actual en función del ingreso.
Primero, obtenga el precio de venta reciente de una propiedad de ingreso similar.
Usemos el ejemplo de un proyecto de apartamentos de seis unidades que se vendió por $ 300,000.
Ahora determine el ingreso operativo neto para ese proyecto de apartamento o los alquileres netos realizados por los propietarios. Reste todos los gastos operativos excepto la hipoteca. Este cálculo valora la propiedad como si hubiera pagado en efectivo por ella.
Supongamos que los ingresos por el alquiler después de todos los gastos que ha deducido son de $ 24,000. Ahora divida ese ingreso operativo neto entre el precio de venta para llegar a la tasa máxima: $ 24,000 en gastos divididos por el precio de venta de $ 300,000 le da una tasa de capitalización de .08 u 8 por ciento.
Cómo usar la tasa de límite
Un inversor puede usar la tasa de capitalización de dos maneras. Es posible que desee valorar una propiedad que tiene la intención de vender en función de las tasas de capitalización de mercado para otras propiedades comparables vendidas recientemente, o podría querer determinar si el precio de venta de una propiedad es razonable si está considerando comprarlo.
Cuando estás vendiendo
Supongamos que es propietario de un proyecto de un apartamento pequeño y desea venderlo. Reúne información sobre propiedades recientemente vendidas en el área que son similares a las suyas. Podrían tener más o menos unidades, pero intenta encontrar propiedades que sean lo más similares posible a la que desea vender.
Encontrará tres propiedades que se han vendido en los últimos tres o cuatro meses. La parte difícil es poder encontrar sus ingresos operativos netos. A veces esta información se publica en el listado como un punto de venta, pero a menudo no lo es, particularmente cuando el ingreso operativo neto no es favorable. Sin embargo, puede obtener este tipo de información de un agente de bienes raíces comercial, especialmente si va a listar la propiedad para la venta con ella.
Entonces llega a tres tasas de capitalización de propiedades que promedian 9.2 por ciento. El ingreso operativo neto de su propiedad es de $ 31,000. Ahora todo lo que tiene que hacer es dividir el ingreso operativo neto por la tasa de capitalización: $ 31,000 dividido por .092 sale a $ 226,957. Ahí está el valor de su propiedad.
Puede basar el precio que desea solicitar para la propiedad en esta figura y ponerlo en el mercado.
Cuando está considerando comprar
Trabajará con las propiedades enumeradas cuando compare propiedades para una decisión de compra. Esto hace que sea aún más fácil obtener sus ingresos operativos netos y calcular la tasa de capitalización para cada uno. A continuación, puede compararlos para ver cuál sería la mejor compra.
Pero revise sus gastos y alquileres de todos modos, porque uno podría subir a la cima si puede detectar oportunidades para reducir gastos o aumentar los alquileres.
Puede encontrar que los gastos son anormalmente altos para el tipo y tamaño de una propiedad, o puede descubrir que los alquileres que se cobran están por debajo de las tasas del mercado para propiedades comparables. Cualquiera de estas situaciones aumentaría la tasa de límite, convirtiéndola en una mejor propiedad potencial si se corrigen.
Digamos que tiene un ojo puesto en un proyecto específico de un apartamento pequeño que se encuentra en la lista de $ 495,000. ¿Vale la pena en el mercado actual o es demasiado caro? De nuevo, obtenga algunas propiedades comparables y una tasa promedio de capitalización vendida. Usaremos nuestra tasa de 9.2 por ciento nuevamente como un ejemplo.
Si el ingreso operativo neto de esta propiedad es de $ 39,500, ¿vale la pena el precio inicial? No, porque dividir ese ingreso entre la tasa de capitalización le da un valor de $ 429,348. Un precio de venta de $ 495,000 es un poco exagerado.
¿Qué ingreso operativo neto necesitaría para obtener ese precio de lista por un valor? Cambie la fórmula y multiplique el precio de venta por la tasa de límite. Multiplique $ 495,000 por 9.2 por ciento y obtenga un ingreso operativo neto requerido de $ 45,540.
Pero recuerde, puede haber buenas razones por las cuales una propiedad justificaría una mejor tasa de capitalización. Puede ser la ubicación o las características y la calidad de los edificios y el entorno. Todo debe ser evaluado antes de tomar una decisión, pero la tasa de límite ayuda.