Ejemplo: un complejo de apartamentos con seis unidades. Tres alquileres por $ 700 por mes y los otros tres por $ 800 por mes.
Dificultad: Fácil
Tiempo requerido: 5 minutos
Así es cómo:
- 3 unidades * $ 700 / mes = $ 2100
- $ 2100 * 12 = $ 25,200
- 3 unidades * $ 800 / mes = $ 2400
- $ 2400 * 12 = $ 28,800
- $ 25,200 + $ 28,800 = $ 54,000 Ingresos anuales. Este es nuestro GPI.
Consejos:
- Recuerde que estamos asumiendo la ocupación completa y todos los pagos realizados.
- Obtenga los mejores cálculos en nuestra hoja de cálculo de cálculo de inversión inmobiliaria.
Que necesitas:
- Calculadora
Entonces, ¿Por qué es un ingreso potencial?
Pregúntele a cualquier inversor propietario su idea de un mundo perfecto para las propiedades de alquiler, y las dos cosas más importantes que escuchará probablemente sean que quiere un inquilino que pague el alquiler en su totalidad a tiempo y también que renueve el alquiler una y otra vez. Entonces la lista incluiría cosas como inquilinos que se comportan bien, cosas que no se rompen, etc. Sin embargo, los dos primeros son de lo que estamos hablando aquí.
Están relacionados con las pérdidas de vacantes y de crédito . Ese es el ingreso perdido cuando no se paga la renta, ya sea porque simplemente no están pagando o porque la unidad está vacía. Pensemos en una situación en la que pierdes un inquilino sin mucha advertencia y anuncias una nueva.
Desafortunadamente, le toma un mes y medio para que se muden a la casa y la renta fluya de nuevo.
Si su alquiler es de $ 800 / mes ($ 9,600 por año), ese período de vacante reduciría sus ingresos en $ 1,200 durante el mes y medio. Eso es el 12.5% de los ingresos de todo el año. Podría ser aún peor si hubieran dejado de pagar el alquiler por un mes y finalmente los sacaron, ahora tienen un ingreso perdido de dos meses y medio.
Eso es $ 2,000, o una pérdida de 21% en los ingresos.
Puede ver que la pérdida de vacantes y créditos puede ser muy perjudicial para su retorno de la inversión (ROI) para la propiedad. Y, ni siquiera estamos considerando el reacondicionamiento y la preparación normal para un nuevo inquilino que ocurre cada vez que vence el alquiler y los inquilinos se mudan. Probablemente tengas algunos trabajos en la pared, pintura y, al menos, una tarifa de limpieza.
¿Qué tan perjudicial puede ser?
No estoy tratando de asustar a nadie, pero debe comprender los efectos de la falta de pago del alquiler y el tiempo de la vacante. Muchos inversionistas están encantados de obtener un retorno de dos dígitos en una inversión en propiedades de alquiler. Incluso si se calcula solo con el efectivo invertido (anticipo y costos de cierre), es una buena situación ver un retorno del 20% al 30%.
Pero, como puede ver en nuestro ejemplo de renta perdida anterior, está recibiendo un golpe significativo cuando pierde del 12% al 20% de sus ingresos. No permita que esto le impida invertir, pero siempre haga su mejor esfuerzo para conseguir los mejores inquilinos, entreviste y examine bien, y reciba la mayor atención posible antes de que se mude.
Un poco de aliento
Ahora que he tirado una manta húmeda sobre sus pensamientos de convertirme en un rico barón de alquiler, dediquemos un minuto a pensar por qué los bienes raíces, y en particular las propiedades de alquiler, son una excelente forma de generar riqueza.
No te olvides de:
- flujo de efectivo mensual regular.
- valorización con el tiempo.
- ventajas fiscales de deducir los gastos de comercialización, gestión y operación:
- Impuestos de propiedad
- seguro
- intereses hipotecarios
- gastos de publicidad
- gastos de gestión
- gastos de reparación y mantenimiento.
- la desgravación fiscal de la depreciación.
- hacer crecer su cartera con el Intercambio diferido de impuestos 1031
Es una gran manera de invertir. Solo haz tu mejor esfuerzo para obtener y mantener buenos inquilinos.