Cuidar a sus inquilinos, su propiedad y sus finanzas
3 estrategias para administrar la propiedad de alquiler
Antes de que pueda seleccionar la estrategia adecuada para usted, necesita comprender todas las diferentes áreas de una propiedad de alquiler que deben ser administradas.
Las responsabilidades de gestión de un propietario se pueden dividir en tres secciones:
- Administrando inquilinos
- Gestión de mantenimiento de propiedades e inspecciones
- Gestionando Finanzas
1. Gestión de inquilinos
Esta es la parte de la administración de propiedades de alquiler que es más inmediata y más obvia. Sin embargo, ser un propietario exitoso implica mucho más que simplemente cobrar el alquiler. Tienes que administrar:
- Recaudo de alquiler : establecer fechas de vencimiento. Recaudación de alquiler cada semana o mes. Establecimiento de tarifas por mora y períodos de gracia. Tratar con el alquiler no pagado.
- Contratos de arrendamiento : Verificando que el arrendamiento incluya todos los términos legales requeridos por la ley de inquilinos del propietario de su estado. Asegurarse de que el alquiler esté actualizado con la versión más reciente de la ley. Administrar el inicio y la fecha de finalización de arrendamiento de todos los inquilinos.
- Infiltración de inquilinos : vacante publicitaria. Configurando citas Verificando información en aplicaciones. También puede determinar si ciertos inquilinos se ajustan bien.
- Mudanza : firma de contratos de alquiler. Repasando reglas, requisitos y regulaciones. Recolectando depósito de seguridad y el primer mes de alquiler. Caminando y tomando nota de la condición actual de la unidad de alquiler.
- Move-Out : Verificando que el término del arrendamiento haya terminado. Verificando el estado de la unidad de alquiler por cualquier daño . Comenzando el proceso para encontrar un nuevo inquilino para un apartamento.
- Quejas del inquilino: quejas de Fielding. Configurando un plan de juego para arreglar el problema.
- Solicitudes de reparación: respondiendo a las solicitudes rápidamente. Priorizando la importancia de la reparación. Hacer la reparación tú mismo o contratar a alguien para que lo haga.
- Desalojos de Inquilinos : El envío de avisos legalmente requeridos al inquilino antes del desalojo. Presentar una solicitud de desalojo ante el tribunal. Preparar su evidencia que respalda el motivo del desalojo.
2. Gestión de mantenimiento de propiedades e inspecciones
La segunda parte principal de la gestión de propiedades de alquiler es la propiedad en sí misma. La estructura física debe mantenerse para la salud y la seguridad de los inquilinos. Su compañía de seguros también puede requerir ciertas partes de la estructura, como el techo, para cumplir con ciertos estándares o se negarán a asegurar la propiedad.
- Mantenimiento: cortar el césped. Recogiendo hojas Palear nieve. Sacando la basura. Manteniendo limpias todas las áreas comunes. Asegurarse de que los inquilinos tengan acceso a agua corriente todo el tiempo y calefacción en invierno. Reparaciones de fugas en el techo, fugas en la plomería, baldosas rotas, pasamanos sueltos, cerraduras defectuosas de puertas o ventanas.
- Inspecciones: Tendrá que lidiar con inspecciones de la ciudad e incluso de su prestamista y compañía de seguros. Las inspecciones del pueblo son para asegurarse de que su propiedad cumpla con ciertos códigos de salud y seguridad. El prestamista y la compañía de seguros inspeccionan la propiedad para asegurarse de que la propiedad vale la cantidad que están prestando o la cantidad que están asegurando.
3. Administrar las finanzas
La tercera parte de la administración con la que tendrá que lidiar cuando posee una propiedad de alquiler implica las finanzas. Debe comprender cuánto dinero ingresará cada mes y cuánto dinero saldrá.
- Pagos de alquiler: cuánto recauda en alquiler cada mes.
- Pago de hipoteca: lo que paga cada mes en su hipoteca.
- Seguro: cuánto paga para asegurar su propiedad.
- Impuestos: cuáles son sus impuestos anuales a la propiedad.
- Utilidades: si los inquilinos no son responsables de pagar los servicios públicos, la cantidad de las facturas de agua, gas y electricidad son cada mes para la propiedad.
- Honorarios / Multas: Honorarios que puede tener que pagar por inspecciones de propiedades o costos judiciales. Multas inesperadas por problemas de mantenimiento en la propiedad.
3 Estrategias de gestión de alquileres
Ahora que comprende las diversas áreas de una propiedad de alquiler que deben administrarse, puede determinar cómo desea administrar estas áreas.
Hay tres enfoques principales:
- Gestión "hágalo usted mismo"
- Half Do It Yourself / Half Outsource
- Externalice la gestión completamente
1. Gestión de "hágalo usted mismo"
En este enfoque de gestión, usted es responsable de todo, por lo tanto, bricolaje. Usted es quien está cobrando el alquiler, paleando la nieve y presentando sus impuestos.
Pros
- Control total: como propietario de una propiedad de alquiler, usted es el propietario de un negocio. Cuando lo hace todo usted mismo, sabe lo que está sucediendo en todas las partes de su negocio.
- Consciente de los problemas rápidamente: ya que tiene su mano en todos los aspectos de la gestión, puede ver de inmediato cuando se produce un problema. Desafortunadamente, como usted está a cargo de todas las cosas en su propiedad, es posible que aún no pueda solucionar este problema de inmediato.
Contras
- Falta de conocimiento: es imposible ser un experto en todo. Si hubiera contratado a un contador para presentar sus impuestos, en lugar de hacerlo usted mismo, el contador podría haber atrapado varias deducciones de las que usted no tenía conocimiento. Si había contratado a un abogado para preparar su contrato de arrendamiento, en vez de preparar su propio contrato de arrendamiento, el abogado podría haber incluido ciertas leyes estatales de inquilinos que usted ignoró. Si contrató a un profesional para instalar el techo de su propiedad, en lugar de instalarlo usted mismo, es posible que no haya tenido que lidiar con una fuga en el techo.
- Abrumador: Ser todo para todas las personas puede ser demasiado. Como asume la responsabilidad de todo, puede ser más propenso a cometer errores.
Mejor para
- Propietarios con un pequeño número de unidades de alquiler.
- Propietarios que anteriormente tenían negocios.
- Propietarios con experiencia previa en la gestión de alquileres.
- Propietarios que quieren control.
2. Half Do-It-Yourself / Half Outsource
En este enfoque para administrar propiedades de alquiler, usted administra las áreas en las que cree que tiene experiencia y luego subcontrata las áreas con las que no se siente cómodo o simplemente no desea administrarlas.
- Externalizar problemas legales
Como ejemplo, puede decidir subcontratar cualquier problema de administración de alquileres que involucre asuntos legales. Puede sentirse bien acerca de la administración de las finanzas de la propiedad, el mantenimiento diario y las quejas de los inquilinos, pero es muy incómodo cuando se trata de cuestiones legales. En este caso, podría contratar a un abogado para manejar cualquier problema legal que surja. Esto podría incluir la redacción de su contrato de arrendamiento para que cumpla con todas las leyes de inquilinos del propietario de su estado y el manejo de todos los desalojos de inquilinos.
- Externalizar problemas de mantenimiento
En este caso, contrataría a un personal de mantenimiento o superintendente para que se encargue de todos los problemas de mantenimiento, pero usted mismo se encargaría de todas las demás obligaciones de gestión.
Pros
- Libera tiempo de actividad: si no estás haciendo todo, tendrás más tiempo, punto. Cómo lo usa este tiempo depende de usted. Puede valorar más tiempo con su familia o puede usar este tiempo para buscar oportunidades de inversión adicionales.
- Tenga expertos: usted está cediendo el control a otras personas que, afortunadamente, saben más que usted en un área determinada.
Contras
- Depender de los demás: confía en que estas personas sepan lo que hacen y que tengan sus mejores intereses en mente.
Mejor para
- Propietarios con un número creciente de unidades de alquiler.
- El propietario promedio.
3. Externalice la gestión completamente
En esta estrategia de gestión, usted es dueño de la propiedad, pero no desea ser un administrador práctico. Siente que su fortaleza está en la selección de propiedades, no en la administración de las operaciones diarias. Contratará a un administrador de la propiedad o una empresa de administración de propiedades. Las compañías de administración de propiedades pueden encargarse de todo, incluidos el examen del inquilino, la mudanza del inquilino, la recolección del alquiler, el mantenimiento y las reparaciones, la mudanza del inquilino y el desalojo del inquilino.
Pros
- Libertad de los dolores de cabeza diarios: no tendrá que responder a las llamadas telefónicas a las dos de la mañana que el vecino de al lado esté reproduciendo su música demasiado fuerte. Usted será responsable por el mínimo indispensable, pero las decisiones de las que es responsable generalmente serán las decisiones más importantes, como dar la autorización para comenzar un desalojo del inquilino.
Contras
- Costoso: los administradores de propiedades costarán decenas de miles de dólares al año. Cuantas más unidades de alquiler tenga, más costará.
- La mala gestión puede destruir su negocio: usted está poniendo su negocio y, por lo tanto, su medio de vida, en manos de otra persona. Será muy difícil encontrar a alguien que se preocupe por su éxito y fracaso tanto como usted. Debe asegurarse de seleccionar a fondo a los posibles administradores y tener una estrategia de salida clara si las cosas van mal.
Mejor para
- Los propietarios que viven lejos de sus alquileres.
- Propietarios con una gran cantidad de propiedades de alquiler.
- Inversores inmobiliarios con inversiones diversificadas.