¿Qué es el moho?
Los mohos son tipos de hongos, un grupo de organismos que incluye levaduras, hongos y hongos.
Los mohos están diseminados y se pueden encontrar dentro y fuera de los edificios. Hay miles de diferentes especies de moho. Estos organismos se reproducen creando y distribuyendo esporas. El moho requiere humedad y oxígeno para crecer. A menudo se encuentra en áreas donde el agua se ha infiltrado debido a una tubería con fugas, cimientos húmedos, condensación en superficies frías (como equipos de refrigeración), mala circulación de aire o venteo defectuoso.
¿Qué es el molde "tóxico"?
El término "molde tóxico" fue popularizado por los medios a fines de la década de 1990. Se convirtió en una sensación mediática en 2001, cuando una pareja de Texas ganó $ 32 millones en una demanda relacionada con el molde contra su aseguradora de vivienda. Sin embargo, el gran premio tuvo poco que ver con la toxicidad del moho. Los daños que recibió la pareja fueron por daños a la propiedad causados por tuberías con fugas , no lesiones corporales . Si bien los demandantes alegaron que el moho los había enfermado, no pudieron demostrar una relación directa entre sus problemas de salud y el moho.
El premio de $ 32 millones se redujo más tarde a un poco más de $ 4 millones.
El término "molde tóxico" es un nombre inapropiado, según el CDC, ya que los moldes no son tóxicos. Sin embargo, algunos moldes producen esporas o toxinas que pueden ser dañinas para los humanos. Las personas que tienen alergias, problemas respiratorios o un sistema inmune debilitado tienen más probabilidades de tener reacciones al moho que las personas sin estas afecciones.
Los niños pequeños y los ancianos también pueden ser más vulnerables. Las reacciones adversas al moho pueden ocurrir inmediatamente después de la exposición o pueden retrasarse.
Responsabilidad de las empresas
Las empresas pueden ser consideradas responsables de lesiones o daños sufridos por inquilinos, clientes, empleados u otras personas debido al moho. Algunos tipos de negocios son más vulnerables a reclamos por moho que otros. Estos incluyen propietarios , administradores de propiedades, contratistas de construcción, arquitectos e ingenieros estructurales.
Los propietarios residenciales están obligados por la ley común (y muchas leyes estatales) a mantener la propiedad de alquiler en una condición habitable. Esto significa que el edificio debe ser seguro para vivir. Si un edificio residencial desarrolla una infestación por moho, el propietario puede ser responsable ante los inquilinos por cualquier lesión o daño que sufran debido al moho. Los gerentes de edificios tienen obligaciones similares a los propietarios ya que actúan en nombre de los propietarios.
Las leyes con respecto a los propietarios comerciales son menos estrictas. Esto se debe a que los inquilinos comerciales suelen ser más sofisticados que los inquilinos residenciales al negociar con los propietarios. Los edificios comerciales generalmente no necesitan ser habitables, pero algunos estados requieren que sean aptos para el uso previsto. En algunos casos, un inquilino comercial podría demostrar que un edificio contaminado con moho no es apto para el uso para el que fue diseñado.
Los contratistas pueden ser demandados cuando los edificios que han construido o renovado han desarrollado filtraciones de agua, lo que promovió el crecimiento de moho. Los juicios por moho contra contratistas generalmente se basan en una de las siguientes alegaciones:
- Materiales inadecuados: el contratista utilizó el tipo incorrecto de materiales. Por ejemplo, el contratista no usó los materiales adecuados de impermeabilización para evitar que un edificio gotee.
- Técnicas inadecuadas: el contratista utilizó los materiales correctos pero los instaló incorrectamente. Por ejemplo, un instalador de ventana usó el destello adecuado pero no lo conectó correctamente al alféizar de la ventana.
- Daño durante la construcción: El contratista negligentemente causó daños durante el proceso de construcción que resultó en la infiltración de agua y el molde posterior. Por ejemplo, un techador accidentalmente dañó un orificio de ventilación al instalar un techo nuevo. El agua se filtró a través de la ventilación, causando una infestación de moho.
Los arquitectos e ingenieros estructurales están sujetos a demandas basadas en acusaciones de diseño inadecuado de un edificio o sus componentes. Los reclamantes pueden alegar que el diseño defectuoso permitió que la humedad ingrese o se acumule en el edificio. La humedad promovió el crecimiento de moho, que dañó al demandante o dañó la propiedad del reclamante.
Responsabilidad de los empleadores
Los empleadores están obligados por la ley común a proporcionar un lugar de trabajo seguro para los empleados. También están obligados por la Ley de Seguridad y Salud Ocupacional a proporcionar un lugar de trabajo libre de peligros reconocidos que puedan causar daños graves a los empleados.
Debido a que los efectos del moho sobre la salud no se conocen bien, no existen estándares federales para las concentraciones de moho o sus esporas en el aire. OSHA ha publicado un boletín de seguridad sobre moho. Este documento está destinado a los administradores de edificios, pero puede ser útil para cualquier empleador que busque información sobre moho.
Prevención
La forma más efectiva de evitar los trajes moldeados es evitar que el moho crezca en primer lugar. Los propietarios de edificios deben hacer una inspección anual para verificar fugas, condensación, juntas defectuosas alrededor de ventanas y puertas, drenaje deficiente alrededor de cimientos y otras fuentes de humedad. Los sistemas de ventilación también deben ser controlados.
El moho puede crecer en una amplia variedad de sustancias orgánicas, como madera, papel, tierra, paneles de yeso y tela. Aquí hay algunas señales de que el moho puede existir o convertirse en un problema en el futuro:
- Edificio o contenido han sufrido daños por agua
- Los materiales de construcción han estado mojados por más de 48 horas
- El edificio tiene problemas de humedad existentes, como tuberías con fugas o ventanas con fugas
- Olores a moho u moho
- El edificio ha sido remodelado recientemente o está siendo utilizado para un propósito diferente
Seguro de responsabilidad general
En el pasado, las empresas podían protegerse contra reclamaciones de moho comprando un seguro de responsabilidad general . El formulario estándar de cobertura de responsabilidad ISO no excluye el molde específicamente. Contiene una exclusión de contaminación, pero la exclusión rara vez se aplica a las reclamaciones de moho. Las aseguradoras han tenido dificultades para convencer a los tribunales que el molde califica como contaminante .
Debido a que no pueden confiar en la exclusión de la contaminación para evitar reclamos por moho, las aseguradoras suelen incluir una exclusión de Hongos o Bacterias en la póliza. Muchas aseguradoras usan una exclusión muy amplia publicada por ISO. Esta exclusión consta de dos partes, A y B. La Sección A se aplica a lesiones corporales y daños a la propiedad , y la sección B se aplica a lesiones personales y publicitarias .
La Sección A excluye cualquier lesión corporal o daño a la propiedad que resulte de la exposición o contacto con hongos o bacterias en o dentro de un edificio o su contenido. (Se excluye a las bacterias porque algunas bacterias usan el moho como fuente alimenticia). La exclusión contiene una cláusula de causalidad anticoncorriente . Esta cláusula elimina la cobertura de cualquier lesión o daño que involucre hongos o bacterias, incluso si otra causa o evento que está cubierto por la política contribuyó a la lesión o daño. La Sección A también excluye cualquier pérdida, costo o gasto que surja de la limpieza o remediación del moho.
Seguro ambiental
Las empresas pueden protegerse contra reclamaciones de moldes de terceros mediante la compra de seguro de responsabilidad ambiental (contaminación). Las políticas ambientales cubren los reclamos de terceros que resultan de "condiciones de contaminación". Las políticas varían ampliamente, y algunas (pero no todas) cubren el moho. Si desea obtener más información sobre el seguro de responsabilidad ambiental, consulte a su agente o corredor .