Uso de antecedentes penales en la detección de inquilinos
9 cosas a considerar cuando se mira el récord criminal
- ¿Fue condenado el individuo ?: Hay una gran diferencia entre ser arrestado por un crimen y ser condenado por un crimen. Un arresto no lo hace culpable de nada, así que tenga cuidado si trata de rechazar a un posible inquilino basándose únicamente en un arresto.
- ¿Cuál es la ofensa ?: ¿Qué ofensa realmente cometió el inquilino? ¿Entiendes la naturaleza del crimen? De lo contrario, consulte a un abogado o agente de policía para obtener aclaraciones.
- ¿Qué tan grave es la ofensa ?: ¿El futuro inquilino tuvo que pagar una multa o cumplir el tiempo real de la cárcel por la ofensa que cometieron? ¿Robaron una camisa del centro comercial o le dispararon a alguien?
- ¿Qué tan reciente es la ofensa ?: ¿El inquilino cometió la ofensa el año pasado o ocurrió 20 años atrás?
- ¿Cuántas infracciones existen ?: ¿Tiene el posible inquilino un acto delictivo para considerar o tiene una larga lista de infracciones?
- ¿Las infracciones abarcan varios años o están agrupadas en un solo período ?: Si hay infracciones múltiples, ¿ocurrieron todas al mismo tiempo o las infracciones tienen lugar durante varios años?
- ¿Podría poner en riesgo a otros inquilinos ?: ¿La naturaleza del delito que el posible inquilino cometió pone en riesgo a otros inquilinos? Algunos ejemplos podrían ser el tráfico de drogas, la violación, el abuso sexual infantil o el asalto y la agresión. Un propietario es responsable de mantener un entorno seguro en el que puedan vivir sus inquilinos.
- ¿Podría la infracción influir en la capacidad del inquilino para pagar el alquiler ?: ¿La historia delictiva del inquilino influye en su capacidad para pagar la renta mensual? Si el inquilino no tiene un empleo anterior o actual, tiene derecho a negarse a alquilarle a este inquilino debido a que no puede pagar el alquiler.
- ¿Podría la infracción poner en riesgo su propiedad de alquiler ?: Un propietario tiene la responsabilidad de mantener sus propiedades de alquiler a salvo. ¿Los antecedentes penales del inquilino ponen en riesgo la propiedad de alquiler? Algunos ejemplos de esto podrían ser incendios o vandalismo .
¿Se puede negar vivienda a cualquier inquilino con antecedentes penales?
No. Una política general de denegación de vivienda a cualquier posible inquilino con cualquier tipo de historial criminal se consideraría discriminatoria según la Ley Federal de Equidad de Vivienda . Los propietarios pueden tener políticas que nieguen la vivienda a aquellos con pasados criminales específicos que podrían poner en peligro la seguridad de otros inquilinos o de la propiedad. Al observar el historial criminal del inquilino, el propietario también debe tener en cuenta el tipo de delito, la gravedad de la ofensa y el período de tiempo desde la ofensa. ocurrió.
¿La vivienda justa protege a los inquilinos con antecedentes penales?
La Ley Federal de Vivienda Justa no protege específicamente a las personas con antecedentes penales por discriminación en actividades relacionadas con la vivienda.
Por el contrario, la Oficina del Asesor Jurídico de HUD ha emitido directrices sobre cómo los propietarios y otras personas relacionadas con la vivienda deberían acercarse a las personas con antecedentes penales para minimizar las posibilidades de ser acusados de discriminación.
Los grupos específicos que están protegidos bajo Equidad de Vivienda incluyen color, discapacidad, estado familiar , origen nacional, raza, religión y sexo. HUD cree que negarse a alquilar a las personas con antecedentes penales podría tener el resultado de discriminar a las minorías.
Los afroamericanos y los hispanos son arrestados, condenados y encarcelados a tasas mucho más altas que la población general. En 2014, por ejemplo, el 36 por ciento de la población carcelaria total en los Estados Unidos era afroamericana, pero los afroamericanos eran solo el 12 por ciento de la población total, y los hispanos constituían el 22 por ciento de la población carcelaria, pero los hispanos de la población total.
Debido a este hecho, HUD cree que una política de propietario que restrinja a los inquilinos en base a antecedentes penales afectaría de manera desproporcionada a estos grupos minoritarios más que a posibles inquilinos de otras razas, por lo que podría considerarse una práctica discriminatoria.
HUD divide esta discriminación en dos categorías, discriminación no intencional y discriminación intencional.
Discriminación no intencional contra inquilinos de minorías con antecedentes penales
HUD utiliza un proceso de tres pasos para determinar si la política de antecedentes penales de un propietario es discriminatoria y viola la Ley de Equidad de Vivienda.
1. ¿La política de antecedentes penales tiene un efecto discriminatorio ?: El acusador debe presentar pruebas que demuestren que la política afecta negativamente a las de una determinada raza u origen nacional más que a otros grupos de personas. Las estadísticas estatales o locales se deben usar para probar este punto, pero si no están disponibles, las estadísticas nacionales también se pueden usar. Cada caso es único y, por lo tanto, debe usar hechos específicos, como registros de inquilinos, estadísticas criminales locales y datos del censo, para respaldar su reclamo.
2. ¿Es la política necesaria para lograr un interés legítimo no discriminatorio? : Ahora le corresponde al propietario proporcionar pruebas para demostrar que su política de antecedentes penales no es una forma de discriminación, sino más bien una política necesaria por otra razón legítima. Muchos propietarios afirman que el motivo de la política es proteger la seguridad de los otros inquilinos en su propiedad. Como una de las responsabilidades principales de un propietario es proteger la seguridad de sus inquilinos y de sus propiedades, generalmente se considera una razón legítima para negarse a alquilar a un inquilino con antecedentes penales.
Sin embargo, el propietario debe proporcionar una razón específica de por qué el historial criminal específico del inquilino amenaza la seguridad de la propiedad y de los inquilinos. Un reclamo general de que cualquier persona con antecedentes penales es más peligrosa que cualquier persona sin antecedentes penales no resistirá. Un ejemplo específico podría ser, negarse a alquilar a un posible inquilino que es un delincuente sexual convicto porque podría poner en riesgo a los otros inquilinos.
Los propietarios sí tienen derecho a negarse a alquilar a posibles inquilinos que tengan un historial de condenas penales, sin embargo, esta política no puede ser una política general que excluya a cualquier persona que haya sido condenada por alguna ofensa. La política debe ser específica al declarar que el propietario no alquilará a aquellos con condenas penales que podrían poner en peligro la seguridad de los inquilinos o la propiedad. Por ejemplo, un individuo con un historial de multas de tráfico probablemente no represente una mayor amenaza para otros inquilinos, pero un individuo que es un traficante de drogas condenado podría hacerlo.
Además, los propietarios no pueden negarse a alquilar a posibles inquilinos que han sido arrestados, pero no condenados, porque un arresto no significa que la persona sea culpable de ningún delito. Por lo tanto, el propietario no puede probar que esta persona represente un mayor riesgo para los otros inquilinos en la propiedad.
Finalmente, el propietario debe tener en cuenta la reciente ocurrencia del crimen. Será más difícil justificar negarse a alquilar a un posible inquilino si el crimen ocurrió hace 20 años.
3. ¿Hay una alternativa menos discriminatoria ?: Si el propietario puede demostrar que tiene una razón legítima para implementar su política de antecedentes penales, ahora le corresponde al acusador probar que existe otra forma menos discriminatoria. , para que el propietario logre este objetivo. Esto podría incluir buscar otros factores además de analizar los antecedentes penales del inquilino, como el historial de inquilinato del inquilino, la edad al momento de los delitos penales o los esfuerzos del inquilino para rehabilitarse después de los delitos.
Discriminación intencional contra inquilinos de minorías con antecedentes penales
Un propietario puede ser acusado y condenado por discriminación si trata de manera diferente a inquilinos con antecedentes penales similares. Si dos futuros inquilinos tienen pasados criminales similares, pero son razas diferentes, y el propietario hace excepciones para un inquilino y no para el otro, esto podría ser una violación de la Vivienda Justa.
Por ejemplo, si todos los demás factores son similares, alquilar a un hombre asiático que fue condenado por robar un automóvil, pero rehusarse a alquilar a un hombre hispano que fue condenado por robar un automóvil, podría llevarlo a ser acusado y posiblemente condenado por discriminación de vivienda. Otro ejemplo de discriminación intencional durante el proceso de selección del inquilino sería decirle a alguien que sonaba afroamericano por teléfono que sus antecedentes penales lo descalificarían para alquilar su propiedad, pero permitir que alguien que sonase caucásico por teléfono para ver la propiedad a pesar de tener un antecedentes penales.
Depende del posible inquilino presentar pruebas para demostrar que el propietario discriminó en su contra porque él o ella es miembro de un determinado grupo y trató a otros posibles inquilinos con antecedentes penales similares de forma diferente porque pertenecen a una raza o grupo diferente. . El propietario tendrá que proporcionar pruebas para demostrar que existe algún otro factor, además de la raza, que lo llevó a alquilar a un inquilino y no a otro. El propietario todavía puede usar otras normas que califican , que no se consideran discriminatorias, para elegir un inquilino, como la capacidad del inquilino para pagar el alquiler a tiempo .
Negar a un inquilino potencial por crímenes relacionados con drogas
Un propietario no puede ser condenado por discriminación no intencional por negarse a alquilar a un inquilino que ha sido condenado por "la fabricación o distribución ilegal de una sustancia controlada". Esto no incluye inquilinos que han sido arrestados, pero no condenados por tales delitos, o inquilinos que han sido condenados o arrestados por posesión de drogas.
Si bien un propietario tiene el derecho legítimo de negar vivienda a una persona que ha sido condenada por fabricación o distribución ilegal de drogas, si el propietario solo utiliza esta condena para denegar la vivienda a miembros de una determinada raza, origen nacional u otro grupo, el propietario puede seguir siendo acusado y condenado por discriminación intencional de vivienda. Esto se debe a que el propietario está utilizando la condena por drogas como una forma de ocultar la discriminación racial.