7 consejos para colocar un gran inquilino en su propiedad de inversión
1. Seguir la ley
Los propietarios deben tratar a todos los posibles inquilinos por igual. Existe una ley, conocida como la Ley Federal de Equidad de Vivienda , que está diseñada para evitar la discriminación contra ciertas clases de personas en cualquier actividad relacionada con la vivienda.
En resumen, no puede discriminar en base a:
- Raza o color
- origen nacional
- Religión
- Sexo
- Estado familiar (familias con hijos)
- Discapacidad
Además, muchos estados tienen sus propias Reglas de Vivienda Justa que debe seguir, así que asegúrese de conocer y cumplir con sus leyes locales también.
2. Elija un inquilino con buen crédito
Desea buscar un inquilino que sea financieramente responsable. Si son responsables de pagar sus facturas, es muy probable que paguen el alquiler a tiempo y sean responsables con su apartamento. Verificar las finanzas de un inquilino es un proceso de dos pasos:
A. Verificar el ingreso:
- Idealmente, querrá encontrar un inquilino cuyo ingreso mensual sea al menos tres veces el alquiler mensual.
- Pida copias de sus recibos de sueldo.
- Llame a su empleador directamente para confirmar su empleo, duración del empleo, registro de asistencia y ganancias mensuales.
B. Ejecutar una verificación de crédito :
- ¿Tienen un historial de pagar sus cuentas a tiempo?
- Verifique sus ingresos a la proporción de deuda.
- Incluso si sus ingresos son tres veces el alquiler mensual, debe tener en cuenta la cantidad de deuda que tienen.
Por ejemplo: el alquiler es de $ 1000 por mes. El inquilino A gana $ 3000 al mes, pero tiene $ 2400 en pagos de la deuda todos los meses. Este inquilino puede tener más dificultades para pagar el apartamento a pesar de sus ingresos mensuales. El inquilino B gana $ 2500 al mes, pero no tiene deuda. Este inquilino podría ser un excelente candidato para pagar la renta aunque sus ingresos no sean tres veces el alquiler mensual.
- Busque desalojos previos , juicios civiles en contra o bancarrotas.
3. Realice una verificación de antecedentes penales
La información criminal es un registro público y se puede ver en varios juzgados. Este control hará que surjan tanto delitos graves como leves. Necesitará el nombre del inquilino y la fecha de nacimiento para ejecutar uno. Tenga en cuenta que las personas con antecedentes penales pueden intentar falsificar esta información, por lo que debe asegurarse de verificar una identificación válida para verificar que son quienes dicen ser.
Un control criminal exhaustivo incluirá:
- Búsqueda de registros del tribunal federal
- Una búsqueda estatal de antecedentes penales
- Una búsqueda en el tribunal penal del condado
- Una búsqueda de delincuentes del Departamento de Correcciones
- Búsqueda de base de delincuentes sexuales
3 puntos de precaución:
- Ciertos estados, como California, prohíben a los propietarios que discriminen a los inquilinos con ciertas condenas penales. Como propietario, es posible que le resulte más fácil justificar su rechazo de un posible inquilino con una condena por drogas o un delito violento que rechazar a un inquilino con 50 multas por exceso de velocidad. Esto se debe a que las drogas o los crímenes violentos pueden poner en peligro la seguridad de otros inquilinos.
- No existe una base de datos de antecedentes penales a nivel nacional, por lo que puede ser difícil realizar una verificación de antecedentes exhaustiva.
- Hacer un control criminal usted mismo puede consumir mucho tiempo. Lo mejor es contratar a una empresa acreditada de detección de inquilinos para que realice este control por usted. A menudo se puede combinar con la verificación de crédito, por un costo adicional por supuesto.
4. Mira el historial de alquiler del inquilino
Si es posible, debe hablar con al menos dos de los propietarios anteriores del inquilino. Esto se debe a que, si el solicitante era un inquilino problemático, es posible que el propietario actual quiera sacar al inquilino de sus manos y que no sea tan veraz.
Preguntas que debe hacer:
- ¿Pagó el inquilino el alquiler a tiempo ?
- ¿Cuál fue el motivo de la mudanza? ¿El inquilino fue desalojado por falta de pago del alquiler o por incumplir las normas del propietario?
- ¿El inquilino dio un aviso de 30 días antes de mudarse ?
- ¿Cómo conservaron su departamento? ¿Estaban limpios?
- ¿Han causado algún daño al apartamento aparte del uso y desgaste normal ?
- ¿Eran respetuosos de sus vecinos?
- ¿Se quejaban a menudo?
Por supuesto, si el solicitante es un inquilino por primera vez, un estudiante o un recién graduado, es posible que no tenga un historial de alquiler.
En este caso, puede requerir un codeudor para el arrendamiento.
5. Elija un inquilino que es estable
En su formulario de solicitud, consulte las direcciones anteriores del inquilino y el historial laboral. ¿Se mudan o cambian de trabajo a menudo? Si se mueven con frecuencia, es probable que este patrón continúe y pronto tendrá una vacante en sus manos nuevamente. Si no han mostrado un empleo constante, es posible que no puedan pagar el apartamento en tres meses y se le dejará comenzar su búsqueda de inquilinos desde cero o enfrentar un desalojo.
6. Máximo de dos personas por habitación
Cuantas más personas haya por apartamento, mayor será el ruido y mayor será el desgaste de su inversión. Aunque HUD no tiene reglas específicas con respecto al número de ocupantes por habitación, una regla de un máximo de dos personas por dormitorio se considera razonable según la Ley de Equidad de Vivienda, con las siguientes excepciones:
- Ley estatal y local:
- Si un estado o localidad tiene códigos de vivienda específicos, entonces el propietario debe seguirlos.
- Tamaño y configuración de la vivienda:
- Un dormitorio de 500 pies cuadrados puede contener más ocupantes que una habitación de 250 pies cuadrados.
- Una unidad con sala de estar y sala de estar puede contener más ocupantes que una sin ella.
- Edad y número de hijos:
- Negarse a alquilar a dos adultos con un bebé para un dormitorio podría considerarse discriminatorio, pero negarse a alquilar a dos adultos con un adolescente por un dormitorio se consideraría razonable.
- Puede dar un número máximo de personas por apartamento, pero no puede dar un número máximo de niños por apartamento.
- Limitaciones del sistema séptico / alcantarillado:
- Si la capacidad del sistema solo puede tolerar un cierto número de ocupantes en la vivienda.
7. Confía en tus instintos
Puedes hacer toda la proyección en el mundo, pero a veces tus instintos son el mejor juez de carácter. Puede sentir que hay algo desagradable en un inquilino que de otra manera se ve bien en el papel. más tarde para descubrir que el inquilino ha estado usando la identidad de otra persona para solicitar el apartamento. Confíe en su evaluación, pero no ignore su instinto.