Si está considerando invertir en propiedades de alquiler de bienes raíces , hay muchas investigaciones por hacer. También debe asegurarse de que sea apto para ser propietario, y de que tenga tiempo para administrar las propiedades. Sin embargo, aparte de eso, por ahora, lo que queremos hacer aquí es examinar la forma en que una propiedad genera flujo de caja de las operaciones de alquiler .
Para nuestro ejemplo, usaremos un fourplex, con las cuatro unidades destinadas al alquiler a tiempo completo. Este es un cálculo de flujo de efectivo simple para ilustrar el potencial de los bienes raíces como una inversión. Crítico para esto, como con la mayoría de las inversiones, es una compra inteligente y bien investigada en el frente. Asumiremos para nuestro ejemplo que este comprador investigó e hizo una buena compra en nuestro fourplex. Aquí están los detalles de compra y alquiler:
- El precio de compra del fourplex es de $ 325,000.
- El comprador coloca un 20 por ciento de descuento, o $ 65,000, financiando $ 260,000.
- El préstamo a 30 años es del 6.5 por ciento, con un pago de Principio / Intereses de $ 1,643 por mes.
- Los impuestos y seguros en la compra son de $ 3,600 / año, por un pago total de $ 1,943 por mes.
El comprador investigó y ve una demanda constante de alquiler de estas unidades, que permanecen ocupadas la mayor parte del tiempo. Sin embargo, para ser prudente en sus cálculos, se calculará un 6 por ciento de vacantes y un riesgo de no pago para anticipar el flujo de efectivo real .
Las unidades son todas idénticas y se rentan por $ 900 por mes cada una. Veamos cómo nuestro cálculo se rompe:
- El ingreso bruto por alquiler es de $ 900 X 4 X 12 meses, o $ 43,200 por año.
- Los pagos son $ 1,943 X 12 = $ 23,316 por año.
- Los gastos de reparación del propietario anterior han promediado $ 1,700 por año.
- La pérdida de vacantes y créditos se estima en un 6 por ciento de las rentas o $ 2,592 por año.
- El propietario gasta alrededor de $ 400 cada año en gastos diversos y de publicidad, y administra la propiedad por su cuenta.
Esos son los elementos operacionales básicos que entran en nuestro cálculo de flujo de efectivo . Llevemos nuestro cálculo a las ganancias:
- Renta de renta - Pérdida de vacante - Pagos - Gastos = Flujo de caja
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 por mes en flujo de efectivo positivo.
Al analizar su rendimiento como " dinero en efectivo invertido", dividiría su inversión real en efectivo de $ 65,000 en la devolución anual de efectivo, o $ 15,192. ¡Esto es un rendimiento del 23 por ciento en su efectivo invertido! Hay pocas inversiones que rindan este tipo de rendimiento.
El flujo de efectivo es una función de una gran cantidad de insumos, y cualquiera o varios de ellos pueden cambiar y dañar o mejorar el flujo de efectivo. Algunos tienen influencia en el mercado y la economía. Si un importante empleador local cierra o se muda, la demanda de propiedades de alquiler puede desplomarse de la noche a la mañana. Esto es algo que no puede controlar, pero es de esperar que evite haciendo su diligencia debida sobre la salud y los planes de los empleadores locales. Si son saludables y rentables con un contrato de arrendamiento a largo plazo recientemente renovado, probablemente esté en buena forma.
Otros factores que están fuera de tu control son los impuestos a bienes raíces y el seguro de propiedad.
Los impuestos y las primas pueden aumentar, lo que aumenta los costos operativos y reduce los ingresos operativos y el flujo de efectivo. Estos factores negativos pueden ser compensados con otros factores sobre los cuales usted tiene cierto control. Puede encontrar formas de reducir los costos de marketing, administración y mantenimiento. Por supuesto, si el mercado de alquiler es fuerte, puede aumentar los alquileres. Es un equilibrio delicado, ya que al hacerlo puede aumentar las vacantes. La pérdida de ingresos de más unidades vacantes puede eliminar fácilmente cualquier ganancia del aumento de rentas.
Vea el resto de esta serie de inversiones en propiedades de alquiler para ver las otras formas en que este ejemplo de propiedad proporciona impuestos y otros incentivos y devoluciones.