Dejar que el IRS lo ayude en su negocio de inversión inmobiliaria
En nuestra serie de renta de propiedades de alquiler, estamos viendo las formas en que un fourplex de alquiler puede devolver ventajas de efectivo e impuestos al propietario. Éstas incluyen:
- Ingreso por alquiler después de gastos directos, seguro e impuestos a la propiedad.
- Deducción de depreciación para compensar los impuestos sobre los ingresos por alquiler.
- La deducción de intereses hipotecarios.
Hablaremos sobre la deducción de intereses hipotecarios en este artículo. Usando nuestra propiedad ejemplo comprada por $ 325,000 con un préstamo de $ 260,000, nuestro interés hipotecario es de aproximadamente $ 16,814 el primer año del préstamo. Mirando hacia atrás en nuestro flujo de efectivo de alquiler y el cálculo de la depreciación, estamos sentados en una posible obligación tributaria en $ 25,999.
$ 25,999 - $ 16,814 = $ 9185
Esto está lejos de ser algo malo, ya que hemos visto que estamos embolsándose $ 15,192 en efectivo, realizando una apreciación de la propiedad y solo pagando impuestos sobre $ 9185. Recuerde que otros artículos en esta serie están discutiendo la depreciación y otros artículos de ingresos y deducciones. En el caso de esta deducción de intereses hipotecarios, el IRS le está ayudando a mantener esta propiedad mientras aprecia su valor, así como a disfrutar de un flujo de efectivo positivo con menos obligación tributaria en este momento.
Otras ventajas de impuestos sobre la propiedad de alquiler
Todos sus gastos comerciales:
Si publica anuncios para inquilinos, puede deducirlo. Si paga por alojamiento o por un sitio web para sus propiedades, puede deducirlo. El mantenimiento, las reparaciones regulares (no las cosas importantes que deben depreciarse) y los gastos entre inquilinos, como la pintura, son deducibles.
Si contrata compañías de administración profesional o paga a un abogado y contador por servicios relacionados con sus propiedades, también es deducible.
Si realiza un seguimiento, incluso puede deducir los gastos de millaje para controlar sus propiedades.
Depreciación
Esta es una muy buena, ya que puedes deducir un gasto cuando realmente no has gastado dinero. Consulte con su contador, pero en la mayoría de los casos el IRS le permitirá depreciar el valor de una estructura, no el terreno, más de 27,5 años si se trata de una propiedad de alquiler.
Entonces, digamos que usted es dueño de una casa de alquiler que compró por $ 187,000. La tierra está valorada en $ 37,000, por lo que su estructura vale $ 150,000. Divida eso por 27.5 para obtener $ 5,455. Puede deducir eso como gasto de depreciación cada año de propiedad. Por supuesto, ningún regalo del Tío Sam viene sin un problema. Parte o la totalidad de su depreciación puede estar sujeta a recaptura si vende la propiedad con un beneficio. Consulte a un contador para más detalles.
El Intercambio diferido de impuestos 1031
Este es uno que definitivamente no obtienes con acciones. Cuando vende sus acciones en una ganancia, debe la tasa actual de impuestos sobre ganancias de capital para el año de la venta. Es lo mismo para la mayoría de las otras propiedades de inversión, pero no para las inversiones inmobiliarias.
Las reglas son complicadas, por lo que necesitará un contador y / o una empresa de Intercambio 1031 para explicarles su situación.
En una visión general muy simple, si transfiere todos los beneficios de la venta de una propiedad de alquiler a otra propiedad, no tendrá que pagar ganancias de capital sobre esa ganancia, sino que las adelantará a tiempo hasta la venta final.
¡Incluso mejor, puedes retirarte como un rey y llevarlo contigo! Bueno, técnicamente no. Si deja su propiedad a sus herederos, la heredarán al valor "acelerado". Esto significa que se heredará al valor de su muerte, y todas las ganancias de capital desaparecerán a efectos fiscales. Mientras tanto, ha disfrutado de su jubilación en el flujo de efectivo.
¡Entonces, salga y compre una casa de alquiler!