Las tasas de capitalización son una herramienta popular utilizada por los inversores inmobiliarios en la valoración de propiedades. También se usan para ayudar a determinar los precios de venta y cotización adecuados para propiedades comerciales. Al trabajar con clientes inversionistas de bienes raíces, los agentes y corredores deben ser capaces de ayudarlos a determinar la justificación del precio de venta de las propiedades que generan ingresos.
Las propiedades inmobiliarias comerciales y de alquiler para la generación de ingresos dependen de las tasas máximas para ayudar en la evaluación de las propiedades.
Conocer el precio de venta y la tasa de capitalización de propiedades comparables le permitirá ayudar a su cliente a determinar el ingreso neto que se requerirá para justificar el precio pagado. No todos los inversores están a la altura de las tasas máximas, y usted puede demostrar su valor y experiencia si puede ayudarlos a usar tasas máximas para el precio o la valoración de la propiedad.
Dificultad: Fácil
Tiempo requerido: 5 minutos
Así es cómo:
- Obtenga la tasa de capitalización para propiedades comparables recientemente vendidas en el área.
- Multiplique la tasa de capitalización por el valor de la propiedad para determinar el ingreso operativo neto que se necesitaría para justificar el precio.
Ejemplo: Un límite máximo para complejos de apartamentos comparables es del 12%, o .12, y el precio de venta del complejo bajo consideración de compra es de $ 300,000.
$ 300,000 X .12 = $ 36,000 en el ingreso neto que se requeriría para justificar este precio de venta.
Que necesitas:
- Calculadora
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Esos son los conceptos básicos.
Para ayudar a comprender por qué las tasas de capitalización son utilizadas por los inversores inmobiliarios comerciales, veamos el panorama general de la inversión para las propiedades multifamiliares .
Economía de escala: las propiedades multifamiliares, particularmente los apartamentos, ofrecen algunas ventajas de reducción de costos debido a la economía de escala. Con varias unidades en un solo lugar y, a menudo bajo un mismo techo, hay ahorros de costos en todo, desde servicios municipales hasta reparaciones.
También es mucho menos costoso por unidad construir apartamentos.
Efecto de las pérdidas de vivienda perdidas: si usted es dueño de una casa unifamiliar de alquiler y está vacante por dos meses, está perdiendo el 100% de sus ingresos por alquiler. Si se trata de un dúplex, es 50% y un cuatro plex es 25%. ¡Pero, si usted es dueño de un complejo de apartamentos de 100 unidades, esa unidad que está vacante por dos meses solo le está perdiendo el 1% por mes en ingresos de alquiler!
Los prestamistas usan tasas de capitalización: cuando obtiene una hipoteca de su hogar personal, todo se trata de su historial de crédito y sus ingresos. Cuando se trata de préstamos comerciales, se trata mucho más de ingresos netos y que cubre los pagos de la hipoteca. Por lo general, hay múltiples propietarios de inversores, y sus puntajes de crédito ni siquiera se consideran en la mayoría de los casos. El rendimiento financiero de la propiedad es el criterio principal del prestamista. Si la propiedad está en buenas condiciones y los números funcionan, entonces el préstamo ocurre en la mayoría de los casos.
Entonces, ¿cómo se pueden ver las tasas de capitalización?
El problema es que la tasa de capitalización de una propiedad tiene muchos factores involucrados. En particular, los costos de administración y operación, así como los alquileres vigentes, determinarán los ingresos netos. Entonces, si las rentas están por debajo del valor de mercado o los gastos son más altos de lo que deben ser, la tasa de capitalización puede no reflejar con precisión el valor de la propiedad.
Así es como los compradores descubren las ofertas. Digamos que el propietario de un proyecto de apartamento ha llegado a odiar localizar y entrevistar a nuevos inquilinos. Este propietario se complace en rebajar los alquileres para mantener a los inquilinos que pagan bien en las unidades. Entonces, los alquileres podrían estar muy por debajo de lo que otros inquilinos estarían dispuestos a pagar ahora. La compra de la propiedad y el vencimiento de los arrendamientos, el aumento de los alquileres y el reemplazo de los inquilinos cambiaría mucho los ingresos netos y la tasa de tope.
Por otro lado, si los propietarios actuales no ven sus costos, los gastos pueden ser mayores de lo que deben ser. Digamos que están pagando más de lo necesario por gastos de administración, empleados y reparaciones. Solo poner esos gastos en línea podría marcar una gran diferencia.
La lección aquí es que la tasa de capitalización es una medida del rendimiento, no una garantía de valor.
Verifique las rentas y los gastos de una oportunidad.