La falta de anticipación a la pérdida de ingresos por alquiler debido a unidades vacantes y la falta de pago de la renta dará lugar a la pérdida de rentabilidad en los ingresos de sus clientes que producen inversiones inmobiliarias.
Al ayudar a los clientes a determinar la idoneidad de una compra, asegúrese de que su diligencia debida incluya una estimación de la vacante y la pérdida de crédito. Puede estar seguro de que la mayoría de los prestamistas también lo tendrán en cuenta.
- Determine un porcentaje esperado de pérdida debido a la vacante y la falta de pago revisando el de propiedades comparables y la pérdida reciente experimentada por la propiedad en cuestión.
La vacante y la pérdida de crédito del año pasado de la propiedad en cuestión pueden haber sido del 3% del ingreso operativo neto. Otras propiedades comparables experimentaron un promedio de 4%. Elige un valor en la mezcla, digamos 3.60%.
- Ajuste su ingreso operativo neto para el próximo año por cualquier incremento anticipado en el alquiler. Si está anticipando un aumento del 5% en el alquiler, y el ingreso operativo neto este año es de $ 44,000, entonces:
$ 44,000 X 1.05 = $ 46,200
- Calcule la pérdida monetaria esperada para el próximo año debido a pérdidas de vacantes y créditos:
$ 46,200 (ingreso operativo neto) X .0360 (3.6%) estimación de pérdida = $ 1663.20.
Que necesitas:
- Calculadora
- Algunas estimaciones de porcentajes de desocupación y pérdida de crédito
Reduciendo Pérdidas de Vacantes
Nunca alquilará bienes inmuebles sin pérdida de vacantes, a medida que las personas se mudan, cambian sus objetivos de vida y simplemente deciden que quieren estar en otro lugar. Sin embargo, la pérdida de vacantes puede reducirse significativamente a través de uno o más de estos enfoques:
- Mercado para los inquilinos adecuados: si anuncia un alquiler bajo y luego aumenta el alquiler, obtendrá algunas vacantes rápidas. Es posible que desee anunciar un especial para obtener un buen inquilino en una unidad, pero cuando el contrato de arrendamiento finalice, es posible que espere otra concesión.
- Mantenga una buena propiedad y comercialice ese hecho: mantenga sus unidades, haga las reparaciones con prontitud y asegúrese de que sus inquilinos tengan un buen lugar para vivir. Es más probable que renueven su contrato de arrendamiento si están contentos con la propiedad.
- Mantenga un excelente servicio y relaciones con los inquilinos: incluso si algo se rompe, es probable que el inquilino tenga una buena actitud al respecto si lo informa y usted se ocupa de ello rápidamente. Facilite que le cuenten sobre los problemas y luego cuídelos con gusto.
- Incentive inquilinos para renovar su contrato de arrendamiento: calcule lo que le costará limpiar, volver a pintar y preparar una unidad para un nuevo inquilino, y luego agregar gastos de marketing y aplicación / entrevista. Si el inquilino es bueno y paga a tiempo, ofrézcale un incentivo igual al que gastaría si se fuera y usted simplemente puede quedárselo.
- Haga tutoriales precisos y exhaustivos: cuando un inquilino se mude, tenga una forma detallada y tome fotografías de la condición de la unidad. Cuando se muden, hagan lo mismo. Tener una definición clara de "desgaste normal" en el contrato de arrendamiento, y tomar los daños por encima de ese nivel de su depósito de daños.
Reducir el no pago de alquiler
Todo se trata de prevención, ya que no se puede obligar a alguien a pagar el alquiler si no lo tienen o no quieren pagarlo. El hecho es que, en la mayoría de los casos, un inquilino que es un riesgo de impago tendrá algún historial de falta de pago o problemas de crédito.
Una vez que tenga lo que parece ser un candidato viable para el inquilino, y posiblemente haya pagado una tarifa de solicitud no reembolsable, usted pagará un crédito y una verificación de antecedentes. Esto debería avisarle a los inquilinos de alto riesgo que tienen un historial de pagos arriesgado.
Estos son gastos de hacer negocios en la inversión inmobiliaria de alquiler.
Pero, como en cualquier otro negocio, puede tomar medidas para reducir sus gastos.