Cómo las inversiones en apartamentos crean flujo de efectivo y eso crea hipotecas.
La inversión en apartamentos e inversiones multifamiliares genera excelentes flujos de efectivo, además de beneficiarse de las ventajas fiscales normales y otras ventajas de inversión inmobiliaria. Aprenda en esta serie de artículos sobre cómo la economía de escala aumenta los flujos de efectivo, cómo se mejoran y cómo los prestamistas usan las razones para analizar el flujo de efectivo para las decisiones de la hipoteca.
Los apartamentos y las inversiones multifamiliares son el siguiente paso lógico para los inversores en viviendas unifamiliares de alquiler. Usando el Intercambio diferido de impuestos 1031, estos inversionistas pueden transferir las ganancias de la venta de propiedades unifamiliares a inversiones multifamiliares y posponer la imposición sobre ganancias de capital.
01 - Razones por las que los inversores eligen apartamentos e inversiones multifamiliares
Decenas de miles de inversionistas residenciales de casas unifamiliares disfrutan de todos los beneficios de este tipo de inversión inmobiliaria. Los flujos de efectivo junto con las ventajas fiscales y la apreciación del valor a lo largo del tiempo son los principales componentes.
Pero, muchos de ellos probablemente venderían esas casas y se mudarían a apartamentos e inversiones multifamiliares si entendieran completamente las ventajas de la economía de escala. La financiación de los departamentos también se maneja de manera diferente. Las referencias de crédito de los inversores individuales y los activos a menudo son consideraciones secundarias del flujo de efectivo real que se espera que genere la propiedad. Aprenda cómo funcionan las cosas en esta serie.
02 - Inversión en viviendas y multifamiliares - Vacantes y pérdidas de crédito
Mientras que el flujo de efectivo en apartamentos e inversiones multifamiliares se compone de elementos financieros de ingresos y gastos, las pérdidas de vacantes y de crédito afectan el ingreso antes de que haya alguna oportunidad de mejorar el flujo de efectivo a través del control de los artículos de gasto. Aprenda aquí sobre las pérdidas de vacantes y créditos de las influencias de marketing y publicidad a través de actividades de administración de propiedades para controlarlas.
Incluso la pérdida no anticipada de un solo mes en el alquiler puede afectar significativamente el rendimiento de la inversión, el rendimiento de la inversión. Aprenda cómo reducir las pérdidas debido a la vacante y el impago de la renta, o será penalizado en su bolsillo.
03 - Flujo de efectivo en apartamentos e inversiones multifamiliares
Poseer una gran cantidad de unidades de alquiler en una ubicación generalmente genera un mayor flujo de caja por unidad de lo que un inversionista se dará cuenta a través de múltiples unidades de alquiler de viviendas unifamiliares repartidas por el área.
Cuanto mayor sea el número de unidades bajo un mismo techo o en un solo lugar, mayores serán las ventajas de la economía de escala. Como inversor de una vivienda unifamiliar no puede obtener la influencia negociadora con los vendedores que un propietario de apartamentos de 100 unidades tiene a su favor. Obtenga información acerca de la economía de escala y cómo usarla en varias actividades de marketing y administración para reducir los costos por unidad y así aumentar el flujo de efectivo por unidad.
04 - Razones usadas para decisiones de financiamiento de inversión multifamiliar y de apartamentos
Utilizando la Proporción de equilibrio y DSCR (Ratio de cobertura del servicio de la deuda), los prestamistas pueden tomar una instantánea del rendimiento y el flujo de efectivo de un apartamento o proyecto multifamiliar, y el tamaño de una hipoteca que este flujo de efectivo puede soportar.
Los prestamistas no prestan tanta atención al estado financiero y los activos del propietario individual en la consideración de préstamos multifamiliares. Aprende en este artículo sobre la diferente manera en que estas dos proporciones miran el flujo de efectivo y las calificaciones de la hipoteca del proyecto.
05 - Deuda de prestamistas y departamentos y multifamiliares
Hay una gran cantidad de diligencia debida hecha por el comprador y el prestamista en apartamentos e inversiones multifamiliares. Se analizan prácticamente todas las líneas de comercialización, publicidad, gestión y gastos en los estados financieros. Aprenda aquí cómo los prestamistas miran un apartamento o un proyecto multifamiliar para tomar decisiones sobre la hipoteca.
Utilice las cosas que ha aprendido aquí para decidir si desea pasar a una inversión de mayor escala. Es menos una decisión de dinero que una de compromiso, apalancamiento y gestión de riesgos.