Consejos para una venta rápida y rentable
Papeleo
Informe de ingresos y gastos: desea asegurarse de tener toda su información financiera en orden antes de poner su propiedad de alquiler a la venta.
La preparación de un informe de ingresos y gastos le dará a usted, y a cualquier posible comprador, una mejor idea del valor de su propiedad.
Ingresos: incluido en este informe de ingresos y gastos, deseará registrar todos los ingresos recibidos por la propiedad mensualmente y anualmente. Esto podría incluir los pagos mensuales de alquiler del inquilino, así como cualquier alquiler adicional de espacios de estacionamiento, uso de lavadora y secadora o pagos si tiene la suerte de tener una valla publicitaria o una torre de teléfono celular en su propiedad.
Gastos: el informe de ingresos y gastos también debe incluir el dinero que está gastando para el año. Esto podría incluir:
- Impuestos de propiedad
- Pagos de seguro
- Cargos por agua y alcantarillado: si es responsable de los servicios públicos.
- Gastos de electricidad: si es responsable de los servicios públicos.
- Cargos de Gas: si usted es responsable de los servicios públicos.
- Cargos por petróleo: si usted es responsable de los servicios públicos.
- Mantenimiento : la mayoría de los inversores y / o agentes inmobiliarios calcularán un porcentaje de mantenimiento. Tradicionalmente, esta cantidad representa el cinco por ciento del ingreso operativo bruto . Los costos de mantenimiento variarán en función del tamaño de la propiedad, la antigüedad de la propiedad y la cantidad de espacio exterior. Puede incluir cosas como costos de jardinería, costos de reparación o reemplazo de accesorios obsoletos o defectuosos, cerraduras de puertas, ventanas, baldosas rotas, fugas de tuberías, goteras en el techo o barandas tambaleantes.
- Costos de vacantes: la mayoría de los inversionistas también representarán un factor de vacantes. Dependiendo del tipo de propiedad, puede esperar que este número esté entre el cinco y el diez por ciento del ingreso operativo bruto. Los costos de vacante pueden incluir costos para comercializar la propiedad , como colocar anuncios para su alquiler y los costos para mantener la propiedad , como impuestos y seguro.
Reúna documentos relacionados con los ingresos, los gastos y la gestión de la propiedad
Elementos del informe de ingresos y gastos: antes de poner en venta su propiedad de alquiler, querrá encontrar las copias impresas de los artículos que ha incluido en el informe de ingresos y gastos. Querrá recopilar estas declaraciones del año anterior. Esto puede incluir todas las facturas de servicios públicos, declaraciones de seguros, impuestos a la propiedad, pagos de hipoteca, pagos de alquiler, costos de mantenimiento, etc.
Debería escanear todos estos recibos en la computadora para que también tenga una copia digital de ellos. Esto facilitará el envío de un artículo a un posible comprador, un abogado o un agente de bienes raíces si se solicita, ya que ya estará disponible electrónicamente.
Copias de todos los contratos de arrendamiento: deberá reunir las copias de todos los contratos de arrendamiento para los inquilinos actuales. Esto se usará para verificar el pago del alquiler actual , así como la duración del alquiler.
Lista de cualquier mejora reciente en la propiedad: debe armar una lista de las mejoras que haya realizado en la propiedad en los últimos años. Por ejemplo, ¿te has puesto un techo nuevo, has cambiado el horno o has renovado la cocina? También querrá incluir la fecha aproximada en que se realizó el trabajo y posiblemente el valor aproximado de la mejora.
En su lista de mejoras, querrá agregar adjetivos descriptivos. Por ejemplo, en vez de decir cocina renovada, puede ser más atractivo decir, cocina renovada, que incluye gabinetes de estilo shaker gris, granito blanco polar y protector contra salpicaduras subterráneo biselado.
Además, también debe encontrar cualquier prueba del trabajo realizado. Esto podría ser copias de facturas, contratos para el trabajo u otros recibos.
A menudo, el agente de bienes raíces utilizará esta lista de mejoras al armar los detalles de la cotización de su propiedad. Por lo tanto, esta lista debe ser lo más exhaustiva posible.
Copias de todos los permisos: Lo primero que debe hacer es asegurarse de que no haya permisos abiertos en su propiedad. Dependiendo de su ciudad, puede hacer esta solicitud en persona, por teléfono o en línea. Esto se conoce como solicitud de registros públicos abiertos.
Si hay permisos abiertos en la propiedad, es probable que deba cerrarlos antes de la venta. Tendrá que determinar qué trabajo debe completarse, contratar a un contratista con licencia para completar el trabajo, luego pedirle a un inspector de la ciudad que verifique que el trabajo fue hecho para codificar y así poder cerrar el permiso.
Debe reunir u obtener copias de todos los permisos para cualquier trabajo que haya sido completado en la propiedad. Su ciudad debería poder proporcionarle copias de todos los permisos registrados para la propiedad.
Determinar el potencial de ganancias
Debe evaluar sus finanzas para obtener un estadio de la cantidad de dinero que potencialmente podría hacer si vende su propiedad.
1. ¿Cuánto debe en su hipoteca? ¿Tiene alguna penalización por prepago?
2. Conozca los costos de cierre de los que será responsable durante la venta de su propiedad. Esto podría incluir un impuesto de transferencia de bienes inmuebles a la venta, comisión de bienes raíces a la venta, tarifas de registro y honorarios de abogados.
3. Sepa cuál es su base impositiva para la propiedad para saber cuánto debe pagar en concepto de impuestos. Hable con su contador para determinar cuál es su base impositiva.
En general, su base será la totalidad de los gastos incurridos en la propiedad que no fueron cancelados en un año determinado, como el precio de compra, los costos de cierre y las mejoras, menos cuánto ha cancelado en depreciación a lo largo de los años.
4. Sepa cuál es el valor aproximado de mercado de su propiedad. Debería encontrar dos o tres propiedades comparables que se vendieron en su área en el último año. Puede usar estos números para tener una idea aproximada del rango de precio en que su propiedad debería venderse.
5. Tome el valor de mercado bruto de su propiedad, menos la cantidad que le queda en su hipoteca, menos los costos de cierre de la venta de su propiedad para determinar cuánto dinero se iría en la venta.
6. Luego debe determinar cuánto dinero deberá en concepto de impuestos sobre ganancias de capital. Para hacer esto, tomará el precio de venta de su propiedad menos la base de impuestos que ha calculado. Este monto determinará lo que debe para impuestos sobre ganancias de capital. Asegúrese de hablar con su contador, ya que puede haber situaciones en las que se vaya con muy poco dinero a la venta, pero debe mucho más en impuestos a las ganancias de capital debido a amortizaciones por depreciación tomadas durante la propiedad de la propiedad.
Mantenimiento
Mantenimiento diferido: antes de la venta, querrá que su propiedad se vea lo mejor posible. Este es el momento de abordar cualquier problema de mantenimiento que haya pospuesto. Esto puede incluir pintar áreas comunes, mejorar el diseño de jardinería o el aspecto exterior, arreglar inodoros en funcionamiento o pequeños goteos en los grifos.
Mejoras de capital : también necesita determinar si vale la pena completar cualquier mejora de capital antes de la venta. ¿La mejora producirá un rendimiento mayor de lo que cuesta? Por ejemplo, ¿puede poner un techo nuevo en la propiedad por menos del precio del mercado?
¿Tiene sentido invertir más dinero en la propiedad? Si no realiza tales mejoras, ¿reducirá la posibilidad de venta? ¿Un techo malo, una cubierta podrida o agujeros en las paredes impiden que alguien compre la propiedad?
Consejos generales
Notificar a los inquilinos: cuando su propiedad alquilada esté realmente en el mercado, los posibles compradores deberán poder ingresar al menos una unidad de alquiler cuando estén viendo la propiedad. Por lo tanto, deberá determinar cómo y cuándo notificará a los inquilinos que está poniendo la propiedad a la venta. Dependiendo del tamaño de su propiedad, es posible que no tenga que notificar a todos los inquilinos su intención de vender la propiedad. Solo tendrá que notificar a los inquilinos cuyos apartamentos desea mostrar a posibles compradores.
A veces los inquilinos tienen miedo cuando oyen que la propiedad está en venta. Se preocupan de que serán desplazados cuando se vendan. También les preocupa cómo un nuevo propietario administrará la propiedad. Algunos inquilinos también usarán esto como una oportunidad para desahogarse contra el propietario por cuestiones razonables y poco razonables, así que tenga cuidado de dejar que los inquilinos interactúen con posibles compradores.
Complete todas las vacantes: antes de la venta, lo ideal es tener una ocupación del 100 por ciento en su propiedad. Si tiene una vacante, no corte las esquinas para tratar de llenar la vacante rápidamente. Asegúrese de seguir aún su proceso de selección completo .
Si su propiedad no se vende rápidamente, se quedará atrapado con cualquier inquilino que coloque en la propiedad. Tampoco desea colocar inquilinos problemáticos en la propiedad que puedan dañar la propiedad en el momento en que necesite verse mejor. Es mejor tener una unidad vacante que una que está ocupada con un mal inquilino.
Agentes inmobiliarios de entrevista : deberá encontrar un agente de bienes raíces para hacer una lista de su propiedad de alquiler. Si ya tienes un agente de bienes raíces con el que has trabajado anteriormente y te sientes cómodo, entonces ya estás listo.
De lo contrario, tendrá que entrevistar a varios agentes de bienes raíces. Es importante buscar Agentes Inmobiliarios que se especialicen en el tipo de propiedad y el área en la que está vendiendo. Los hogares unifamiliares o condominios pueden no necesitar a alguien tan especializado, pero para una propiedad multifamiliar, comercial, una propiedad de uso mixto u otras inversiones más exclusivas, debe buscar a alguien que tenga éxito vendiendo el tipo de propiedad que está tratando de vender. Piénselo de la misma manera que los abogados se especializan en ciertas áreas, como el divorcio, la apelación de impuestos o la ley corporativa.
¿Cuándo ponerlo en el mercado? Las propiedades de inversión no siguen las mismas reglas que la venta de residencias primarias a los propietarios. El mercado de vivienda normal es más fuerte en la primavera, ya que las familias están tratando de entrar en sus nuevas casas antes del nuevo año escolar.
En general, puede colocar una propiedad de inversión a la venta en cualquier momento del año. Es posible que vea una actividad menor durante las vacaciones o en el verano.