1. Construcción
El elemento más básico de un edificio es su construcción.
Este término significa los materiales de los que está hecho un edificio.
Muchas aseguradoras clasifican los edificios en categorías según su tipo de construcción utilizando un sistema desarrollado por la Oficina de Servicios de Seguros (ISO). Este sistema incluye las seis clases que se describen a continuación. Cada clasificación refleja tanto los materiales de construcción utilizados (como madera u hormigón) como la combustibilidad de esos materiales. Las categorías de ISO están numeradas del uno al seis en orden descendente de combustibilidad. De las seis categorías, los edificios de Clase 1 (marco) son los más propensos a quemarse, mientras que los edificios de Clase 6 (resistentes al fuego) son los menos propensos a quemarse.
Clase 1, Marco
Los edificios se clasifican como construcciones de armazón si sus muros exteriores están hechos de madera u otro material combustible. Los edificios de marco a menudo consisten en un interior de madera revestido con estuco, o con ladrillo o piedra enchapada. El techo generalmente está hecho de madera cubierta con tejas de madera o de composición.
Clase 2, mampostería ensamblada
Un edificio de mampostería con muros tiene paredes exteriores no combustibles hechas de material de mampostería, como bloques de concreto, piedra, ladrillo o adobe. Los pisos y el techo son combustibles y consisten en parte o en su totalidad en madera. Los muros de carga pueden revestirse con estuco, chapa de ladrillo u otro material no combustible.
Clase 3, no combustible
Un edificio se clasifica como incombustible si sus paredes exteriores, pisos y techo están hechos de materiales incombustibles o de combustión lenta, como el metal, el asbesto o el yeso. Muchos edificios de clase 3 tienen un marco de acero. Los edificios no combustibles no se queman fácilmente, pero pueden colapsar a altas temperaturas.
Clase 4, Albañilería No Combustible
Un edificio no combustible de mampostería tiene paredes exteriores hechas de ladrillo, bloque de hormigón u otro tipo de mampostería. El piso y el techo están construidos de metal u otro material no combustible. Es menos probable que un edificio de clase 4 colapse en un incendio que una estructura de clase 3.
Clase 5, resistencia al fuego modificada
Para que un edificio califique como clase 5, resistente al fuego modificado, debe tener una clasificación de resistencia al fuego de al menos dos horas para las paredes, el piso y el techo. Las paredes, el techo y el piso deben ser de mampostería sólida de al menos cuatro pulgadas de grosor. La mayoría de los edificios de clase 5 están construidos de hormigón. Muchos incluyen acero.
Resistente al fuego
Un edificio de clase seis, resistente al fuego, tiene un índice de resistencia al fuego de al menos dos horas para las paredes, el piso y el techo. Las paredes deben ser de mampostería sólida de al menos cuatro pulgadas de grosor. Los pisos y el techo deben consistir de concreto reforzado de al menos cuatro pulgadas de grosor.
El acero estructural utilizado para soportar cargas debe tener una clasificación de incendio de al menos dos horas. Muchos edificios modernos de oficinas de gran altura se clasifican como resistentes al fuego.
2. Ocupación
Un segundo factor clave que los suscriptores consideran al evaluar y calificar propiedades comerciales es la ocupación . Este término significa el propósito para el cual se usa la propiedad. Algunos ejemplos son el mercado minorista de alimentos, la fabricación de muebles y los apartamentos.
El tipo de contenido que contiene un edificio depende de la manera en que se usa el edificio. El contenido afecta la combustibilidad del edificio. Un molino de grano contiene polvo que puede encenderse y explotar. Por lo tanto, un molino de grano es más propenso al fuego que un edificio de oficinas. Un aserradero contiene troncos, madera aserrada y aserrín, y todos se queman fácilmente. Un taller de máquinas, por otro lado, puede contener principalmente metales que no son muy inflamables.
3. Protección
Protección significa los métodos utilizados para proteger un edificio del fuego. Incluye protección pública y privada.
La protección pública es proporcionada por el departamento de bomberos local. ISO ha desarrollado un sistema numérico para calificar la calidad de la protección pública. A los departamentos de bomberos se les asigna una calificación de clase de protección pública de uno (superior) a diez (no cumple con los estándares de ISO). Las clasificaciones reflejan las siguientes tres características:
- el calibre del departamento de bomberos
- la adecuación del suministro de agua
- la efectividad del sistema de alarma y comunicación de incendios
Por lo general, a un edificio ubicado en una comunidad con una clasificación de clase de protección pública baja se le cobrará una tarifa más baja por el seguro de propiedad comercial que un edificio similar ubicado en un área con una clasificación de clase alta.
La protección privada se refiere a los mecanismos de supresión de incendios que están bajo el control del asegurado. Algunos ejemplos son puertas cortafuegos, alarmas contra incendios, extintores de incendios y sistemas de rociadores. Si su edificio incluye una o más de estas características, su aseguradora puede aplicar un crédito a la tasa de seguro de su propiedad.
4. Exposición
La exposición se refiere a los peligros externos que existen en gran parte debido a la ubicación de un edificio. Algunos peligros son naturales. Un edificio ubicado en un área ventosa puede estar sujeto a daños por vientos fuertes. Otros peligros naturales incluyen dolinas , granizo, rayos y nieve pesada. Los peligros naturales pueden variar ampliamente de un lugar a otro.
Los riesgos creados por el hombre pueden ser creados por negocios vecinos, infraestructura local (como carreteras) o el público en general. Un almacén situado junto a una planta de fertilizantes puede ser vulnerable a daños por explosiones. Un edificio ubicado en una zona de alta criminalidad puede ser vulnerable al vandalismo . Otros ejemplos de peligros artificiales son los disturbios civiles , la contaminación de los trenes de mercancías cercanos y el humo de las operaciones industriales.
Tipos de clasificación de la propiedad
Hay dos métodos básicos que las aseguradoras usan para calificar el seguro de propiedad: clasificación de clase y calificación específica. En algunos estados, las aseguradoras desarrollan tarifas de clase y específicas utilizando datos de costos de pérdida proporcionados por ISO. En otros estados, las aseguradoras calculan las tasas en función de los datos que han recopilado.
Clasificación de clase
En clasificación de clase, los edificios que tienen características similares se asignan a la misma clase. Todos los edificios de esa clase tienen la misma tarifa. Su edificio probablemente tendrá clasificación de clase si tiene todas las características siguientes:
- consiste en 25,000 pies cuadrados o menos
- no contiene un sistema de rociadores
- no es resistente al fuego
- no se usa para fabricación
Una tasa de clase es una tasa promedio para el grupo. Esta tasa se puede ajustar hacia arriba o hacia abajo para reflejar las características positivas o negativas de un edificio específico. Por ejemplo, un invernadero clasificado como clase puede estar sujeto a un débito si almacena grandes cantidades de fertilizante.
Calificación específica
Cuando un edificio no es elegible para clasificación de clase, se calcula una tarifa específica basada en las características individuales del edificio. Las tasas específicas se determinan considerando la construcción, ocupación, protección y exposición del edificio.
Los edificios con calificación específica generalmente son más complejos y tienen valores más altos que las estructuras clasificadas por clase. Debido a que las tarifas específicas se basan en las características únicas de un edificio, el edificio debe inspeccionarse antes de poder calcular la tasa. Una inspección física puede ser realizada por ISO o la aseguradora. La información sobre el edificio se recopila durante la inspección. ISO o la aseguradora luego usa esa información para calcular una tasa (o un costo de pérdida). La tasa generalmente se genera mediante el uso de una fórmula.