Conviértase en parte del edificio
El inquilino paga las mejoras y mejoras de los inquilinos, pero se vuelven parte del edificio. A menos que un contrato establezca lo contrario, el propietario generalmente obtiene la propiedad de las actualizaciones una vez que se han instalado.
El inquilino mantiene un interés asegurable en el uso de las mejoras. El interés del inquilino en la propiedad cesa cuando el contrato termina y el inquilino se muda. El siguiente ejemplo muestra algunas mejoras que un inquilino podría hacer.
Ejemplo
Larry es dueño de Luxury Leathers, una tienda de artículos de cuero ubicada en un centro comercial. Larry opera su negocio fuera del espacio comercial que alquila al propietario del centro comercial, Shopping Centers Inc. Larry ha realizado varias mejoras en su espacio de alquiler desde que Luxury Leathers se mudó a él hace dos años. Estos incluyen nueva iluminación empotrada, alfombras nuevas y una pequeña oficina que Larry construyó detrás de la zona comercial.
El contrato de arrendamiento entre Larry y su arrendador establece que cualquier mejora que Larry realice en el edificio durante el plazo del arrendamiento pasará a ser propiedad del propietario en el momento de su instalación. Los TIB completados deben ser asegurados por el propietario. Centros comerciales Inc.
ha asegurado el edificio bajo una política de propiedad comercial. La política cubre automáticamente cualquier mejora en el edificio que se realice durante el período de la póliza.
Larry sabe que cualquier TIB que instale se convertirá en propiedad de su propietario. Sin embargo, Larry tendrá el uso de esas mejoras para el resto de su contrato de arrendamiento.
Larry podría perder su interés de uso en la propiedad si los TIB son dañados o destruidos por un incendio u otro peligro. Afortunadamente, Larry puede asegurar su interés en las mejoras bajo una política de propiedad comercial.
Significado de TIB
Muchas políticas de propiedad comercial definen las mejoras y mejoras de los inquilinos como accesorios, alteraciones, instalaciones o adiciones a un edificio que ocupa pero que no posee. Es decir, los TIB son elementos que ha comprado o instalado a su costa pero que no puede eliminar legalmente.
Ejemplos de TIB son la oficina, luces y alfombras que Larry ha instalado en su tienda. Esta propiedad ahora es parte del edificio. Como Larry no es el propietario, no puede llevársela si se muda a otro lugar. Si Larry intentó quitar la propiedad, podría dañar el edificio.
¿Quién es responsable del seguro?
Los TIB pueden estar asegurados por el inquilino o el propietario. El contrato debe indicar claramente qué parte es responsable de proporcionar el seguro. De lo contrario, pueden surgir disputas sobre qué seguro, el del propietario o el del inquilino, se debe aplicar a las pérdidas que involucren TIB dañados.
El contrato también debe especificar cuándo pasa la propiedad de los TIB del inquilino al propietario. Esto a menudo (pero no siempre) ocurre cuando las mejoras están instaladas en el edificio.
Cobertura de seguro para el propietario
Como los TIB son propiedad del propietario, a menudo están asegurados junto con el edificio según la política de propiedad comercial del propietario. Las políticas generalmente cubren el edificio programado en la política, adiciones completadas y accesorios (es decir, propiedad permanentemente unida al edificio). Un ejemplo de un accesorio es una araña instalada en el techo de un restaurante.
Supongamos que el contrato de arrendamiento entre Luxury Leathers y Shopping Centers Inc. requiere que el propietario asegure los TIB. Si Shopping Centers Inc está asegurado bajo una política de propiedad típica, la oficina, el enmoquetado y las luces empotradas que Larry ha instalado deben calificar como propiedad cubierta.
Las mejoras hechas por un inquilino aumentan el valor del edificio del propietario. Si un inquilino gasta $ 15,000 en TIB, el valor del edificio aumentará en $ 15,000.
El límite de construcción en la política del propietario debe aumentarse por el valor de los TIB. De lo contrario, el edificio puede estar insuficientemente asegurado. Si ocurre una pérdida y el propietario no ha adquirido los límites adecuados, el propietario puede incurrir en una multa de coaseguro .
Cobertura de seguro para inquilino
Si el arrendamiento requiere que el propietario repare o reemplace los TIB dañados, entonces el inquilino no necesita asegurar estos artículos. De lo contrario, los TIB deben estar asegurados bajo la política de propiedad del inquilino. La mayoría de las políticas de propiedad comercial automáticamente cubren, como propiedad personal comercial, el interés de uso del inquilino en TIB.
Dependiendo de su política, los TIB pueden estar cubiertos en base al costo de reposición o al valor en efectivo real. Las pérdidas generalmente se cubren por completo solo si usted realiza las reparaciones "con prontitud" (esta palabra no está definida). Si no repara los TIB con prontitud, su aseguradora puede pagar solo una parte de su costo original según la siguiente fórmula:
Costo original X cantidad de días desde la fecha de la pérdida hasta el vencimiento de su arrendamiento / número de días desde la instalación de las mejoras hasta el vencimiento del arrendamiento
Por ejemplo, supongamos que Luxury Leathers firmó un contrato de arrendamiento de cinco años el 1 de enero de 2015. Larry completó las mejoras el 1 de enero de 2016. Todas las mejoras fueron destruidas por un incendio el 1 de enero de 2017. La aseguradora de Larry no pagará más que el siguiente:
$ 15,000 X 1095 (tres veces 365) dividido por 1460 (cuatro veces 365) = $ 11,250
Su aseguradora no pagará nada si el propietario repara o reemplaza las mejoras dañadas.
Intercambios comerciales
Si bien los inquilinos no pueden eliminar los TIB que instalaron, pueden eliminar una categoría de propiedad llamada comercio fijo . Los accesorios comerciales son elementos instalados por el inquilino que el inquilino espera eliminar cuando vacie el edificio. Son esenciales para los negocios del inquilino y se pueden eliminar sin dañar el edificio. Los accesorios comerciales siguen siendo propiedad del inquilino, por lo que este último es responsable de asegurarlos.
Supongamos que Larry instala nuevos gabinetes en su tienda para mostrar sus artículos de cuero. Tanto Larry como su propietario esperan que Larry lleve los casos consigo cuando se mude a otro lugar. Aunque los casos se adjuntan al edificio, se consideran accesorios comerciales en lugar de TIB. Otros ejemplos de accesorios comerciales son computadoras, máquinas expendedoras y equipos de taller de máquinas.
Los inquilinos deben asegurarse de que el arrendamiento especifique claramente qué tipos de propiedad califican como accesorios comerciales. De lo contrario, el propietario puede negarse a permitir que el inquilino elimine cierta propiedad cuando vence el contrato.