¿Qué se puede desarrollar en tierra?
Las posibilidades de que la tierra se puede utilizar son infinitas.
Si bien los requisitos de zonificación restringirán lo que se puede construir en una parcela de tierra específica, en general, cualquier cosa puede desarrollarse en un pedazo de tierra en bruto. Por ejemplo:
- Casa de una sola familia
- Hogar multifamiliar
- Espacio de oficina
- Espacio comercial
- Venta al por menor mezclada y espacio residencial
- Hotel
- Recurso
- Centro comercial
- Hospital
- Centro comercial
- Granja
- Estacionamiento
¿Cuál es tu objetivo en la compra de tierras?
Antes de comprar un pedazo de tierra, debe decidir cuál es su objetivo para la inversión. Hay varias estrategias diferentes para considerar y no es un enfoque de talla única. Dos inversores diferentes podrían tener dos enfoques muy diferentes para el mismo pedazo de tierra. Además, el mismo inversor puede tener dos enfoques diferentes para dos parcelas de tierra diferentes.
Aquí hay siete estrategias para considerar al comprar tierra:
1. Compra y Vende:
En este enfoque, básicamente estás volteando la tierra. Usted cree que compró el terreno por debajo del valor de mercado y espera que pueda encontrar otro comprador que esté dispuesto a pagar a un valor superior o superior al de mercado.
Espera una venta rápida con poco o ningún trabajo adicional en la tierra de su parte.
2. Compre y mantenga:
En este enfoque, usted compra la tierra y la mantiene por un período de tiempo. Usted cree que la tierra apreciará en valor. Aún tendrá que pagar impuestos sobre la tierra, así como los costos adicionales para mantener la tierra durante este tiempo.
Este es un enfoque común en áreas que están siendo gentrificadas. El inversor compra el terreno con la esperanza de que pueda venderlo a un desarrollador en el futuro a medida que el área se vuelve más popular.
3. Compre, desarrolle y sostenga:
En este enfoque, usted está comprando un pedazo de tierra en bruto con la intención de desarrollar la tierra usted mismo. Por ejemplo, podría construir un complejo de casas que alquilará a inquilinos residenciales. También podría decidir construir un centro comercial, que podría alquilar a inquilinos minoristas. Otra opción podría ser desarrollar una cama y desayuno que ejecutará y administrará.
4. Compre, cultive y sostenga:
En este enfoque, está más interesado en usar la tierra real que en construir una propiedad en la tierra. Por ejemplo, es posible que desee cultivar en la tierra, usarla para el ganado, establecer una granja de árboles de Navidad o establecer un viñedo. Manejarás activamente la tierra y esperarás obtener un beneficio de lo que la tierra puede producir.
5. Compre, procese y venda:
En este escenario, comprará el terreno y luego pasará por el proceso de tener la propiedad dividida en zonas para un uso específico. Por ejemplo, puede haber una parcela de tierra que fue dividida en zonas para uso comercial, pero ahora que el área se ha desarrollado, sería un sitio excelente para un nuevo edificio residencial de gran altura.
Si puede volver a zonificar la tierra para uso residencial, la tierra será más valiosa para los desarrolladores potenciales y más deseable, ya que es un paso adicional que no tienen que hacer ellos mismos.
6. Compra, Desarrolla y Vende:
En este caso, usted compra la tierra con la intención de desarrollarla usted mismo y luego venderla a un usuario final. Por ejemplo, usted compra la tierra, construye una nueva construcción y luego la vende a un comprador que desea vivir en ella. Como otro ejemplo, configura un viñedo y lo vende a un comprador que administrará y administrará el viñedo.
7. Compra, Desarrolla y Alquila:
Finalmente, podrías desarrollar la tierra y luego alquilarla a otra persona. Por ejemplo, puede comprar un terreno y decidir poner un estacionamiento porque no hay un amplio estacionamiento en el área. El dueño de una propiedad multifamiliar cercana le pregunta si pueden alquilarle el lote porque no tienen suficiente estacionamiento para sus inquilinos.
Riesgos a considerar al comprar tierra
Un pedazo de tierra sin desarrollar ciertamente parece tener infinitas posibilidades. Sin embargo, pronto descubrirá que hay muchas restricciones y desafíos que enfrentará cuando intente desarrollar o vender esta tierra. El gobierno puede restringir el tipo de propiedad que se puede construir o la forma en que se puede usar la tierra. Puede encontrar problemas ambientales, como inundaciones o contaminantes.
Aquí hay cinco riesgos de comprar tierra para tener en cuenta:
1. Clasificación de zonificación
Uno de los principales problemas que puede encontrar al comprar tierras son los problemas de zonificación con la forma en que se puede usar la tierra. Cada ciudad tiene un plan de uso de la tierra. Básicamente, esto divide a la ciudad en diferentes áreas, incluidas comercial, residencial, agrícola, industrial, histórica o incluso uso mixto.
Uso de la tierra:
El primer problema con el que tendrás que lidiar es la forma en que se puede usar el terreno. Si el terreno está zonificado para uso residencial y planea construir una propiedad residencial en la tierra, entonces no tiene ningún problema.
Sin embargo, si desea cambiar la forma en que se divide la zona de la tierra, es posible que tenga una batalla en sus manos. Por ejemplo, la tierra está dividida en zonas para uso residencial y le gustaría construir una propiedad comercial en el sitio. Algunas de estas clasificaciones de zonificación tienen décadas de antigüedad, por lo que la ciudad puede estar abierta a una reclasificación de la tierra si la nueva función tiene sentido con el diseño actual de la ciudad. Otras veces no es tan fácil.
Tendrás que presentar una petición al pueblo para que la tierra sea reclasificada. Muchas ciudades querrán que demuestre que ha habido un cambio sustancial en el vecindario que justificará el cambio en la zonificación. Deberá enviar una propuesta de lo que construirá en el sitio. Tendrá que demostrar que su desarrollo es compatible con el plan de desarrollo de tierras existente en la ciudad y que no tendrá ningún efecto negativo, como causar inundaciones en las áreas cercanas o aumentar el tráfico.
Probablemente habrá una audiencia pública. Incluso si puede lograr que el ayuntamiento participe, puede tener una pelea por separado en sus manos con los vecinos que solicitarán evitar que pueda construir.
2. Restricciones de zonificación
El segundo factor a considerar cuando se compra tierra es el tamaño del desarrollo que se le permitirá construir.
Requisitos de retroceso:
Generalmente hay un código que requerirá que su propiedad se construya a cierta distancia de las líneas de propiedad vecinas. Esto incluye el frente, que es probablemente la calle, los dos lados y la parte posterior. Las estructuras permanentes, como una casa, garaje o cubierta, deben construirse a cierta distancia de las líneas de propiedad.
Dependiendo del tamaño del lote que esté viendo, esto podría afectar en gran medida el tamaño de la estructura que se puede construir, lo que puede hacer que no valga la pena la inversión.
Cobertura del lote:
Este código está en su lugar para evitar problemas de inundación. Debe haber un cierto porcentaje del lote que no está cubierto, donde la lluvia tiene la capacidad de filtrarse en el suelo para que no inunde las propiedades vecinas.
Relación de Superficie:
Los pies cuadrados de cada piso de la propiedad, (ciertas ciudades incluyen sótanos, otros no) se sumarán y luego se dividirán por el tamaño del lote. El área total del piso solo puede ser un cierto porcentaje del tamaño del lote, que cada pueblo determinará.
Altura:
Necesitas saber la altura de la estructura que puedes construir. Si planeaba construir una casa para tres familias, pero la ciudad no permitiría más de dos pisos en esa ubicación, la inversión no tendría sentido para usted.
Edificios accesorios:
Habrá restricciones de código sobre el tamaño y la ubicación de las estructuras, tales como garajes y cobertizos. Puede haber un requisito sobre cuántos espacios de estacionamiento debe tener para la propiedad. Algunas ciudades incluso pueden requerir que estos espacios estén cubiertos.
3. Cuestiones ambientales
Un tercer riesgo de comprar tierra cruda es que no sabes lo que hay debajo del suelo. Puede encontrar altos niveles de radón o asbesto. El suelo podría ser inestable e inadecuado para construir. Si construye sobre un suelo que no es estable, podría causar que la base de su propiedad se agriete.
La tierra podría estar ubicada en una zona de inundación. Este no será el fin del mundo si puedes elevar la propiedad o cambiar la clasificación del suelo para evitar inundaciones. El seguro contra inundaciones es muy costoso y puede ser un factor decisivo para los posibles compradores.
Hay excepciones, sin embargo. Gran parte de Hoboken, Nueva Jersey se encuentra en una zona de inundación, pero debido a su proximidad a la ciudad de Nueva York, la tierra en esa área se considera muy valiosa.
4. Acceso a las utilidades
¿Qué tan fácil es obtener servicios públicos en la ubicación? Esto incluye alcantarillado, agua corriente, electricidad, gas, teléfono, cable e internet. Las propiedades vecinas tienen estos servicios, o su parcela está en el medio de la nada.
Si su propiedad se encuentra en el medio de la nada y no tiene acceso a una línea de alcantarillado, puede realizar una prueba de percolación en el suelo para determinar si se puede instalar un sistema séptico en la propiedad. Esta prueba determina la rapidez con que el agua drena a través del suelo. Suponiendo que la tierra pase la prueba de percolación, también tendrá que cavar un pozo para agua potable, que costará fácilmente cinco cifras.
Obtener estas utilidades en su propiedad puede ser un gasto significativo. Si no puede obtener acceso a los servicios necesarios, es un desastre para cualquier desarrollo potencial que esté considerando.
5. Sin ingresos, pero gastos
Cuando compra tierra cruda, no hay nada en la tierra, por lo que no genera ingresos. Es muy difícil obtener un préstamo en un terreno vacante, por lo que es probable que tenga que pagar en efectivo por la tierra, dejando un montón de dinero atado en la inversión.
No se generan ingresos, pero usted seguirá siendo responsable de los gastos en la tierra. El gasto principal será impuestos. También es posible que tenga que pagar para mantener la tierra, como cortar el césped regularmente.