Compre bien, salga rápidamente, confíe en su equipo
¿Qué significa arrojar una casa?
Cambiar de página una casa significa que usted está comprando una casa con la intención de venderla, por lo general rápidamente, con fines de lucro.
No es una estrategia de compra y retención a largo plazo. Vender la propiedad por más de lo que lo compró no necesariamente significa que obtendrá un beneficio.
Por ejemplo, usted compra una casa por $ 200,000 y realiza renovaciones de $ 50,000. Si vende la casa por $ 240,000, que es más de lo que lo compró, en realidad perderá dinero cuando tenga en cuenta los costos de renovación, así como los costos adicionales para mantener la propiedad y vender la propiedad.
¿Qué tipo de propiedad se puede voltear?
El tipo más común de propiedad que se invierte es una casa unifamiliar. Sin embargo, casi cualquier tipo de propiedad inmobiliaria se puede invertir para obtener ganancias. Esto incluye:
- Viviendas multifamiliares: las oportunidades para cambiar de lugar incluyen renovar las unidades existentes o agregar unidades adicionales para que la propiedad sea más valiosa para los posibles compradores.
- Propiedad de uso mixto: esto podría implicar renovaciones o adiciones hechas al espacio comercial, espacio residencial o ambos.
- Propiedad de venta minorista : renovación del espacio para satisfacer una necesidad específica, como restaurante, salón o tienda general.
- Tierra : pasar por el proceso de zonificación para obtener su aprobación para un uso específico, como residencial o minorista. Obtener aprobaciones de zonificación puede ser un proceso largo, dependiendo de cuán rápido y fácil sea el departamento de construcción en la ciudad para trabajar.
Clave 1: comprar al precio correcto
Usted gana su dinero en la compra. No importa qué tan bien renueves la casa al final si inviertes demasiado dinero desde el principio, será mucho más difícil obtener ganancias.
Determine el valor después de la reparación: ARV
Está tratando de determinar cuánto puede permitirse comprar la propiedad para obtener un beneficio. Por lo tanto, necesitas trabajar hacia atrás.
Lo primero que debe hacer es determinar el valor posterior a la reparación de la propiedad. Esto es lo que cree que valdrá la casa después de haber completado todas las renovaciones en la propiedad.
Tendrá que ver los precios vendidos recientemente para propiedades comparables en el área. Si bien el hecho de comparar comparables no es una ciencia exacta, ayudará a darle un estadio del valor de la casa. Si su casa es una de cuatro camas, dos baños coloniales, querrá ver Colonials de tamaño similar que se vendieron en el último año. Tendrá que hacer ajustes para ciertos factores tales como:
- Imágenes cuadradas: dos casas pueden tener la misma cantidad de camas y baños, pero una puede ser de 1,000 pies cuadrados más grande.
- Calidad de las renovaciones: observe los materiales utilizados en la renovación. ¿Es esto lo que el comprador actual está buscando?
- Ubicación: Algunas áreas de la ciudad serán mejores que otras: mejor distrito escolar, calle más tranquila.
- Tamaño del lote: los lotes más grandes serán más valiosos.
- Servicios: ¿La casa tiene aire acondicionado central, una piscina enterrada, un sótano terminado o una suite principal?
Una vez que hayas observado las propiedades comparables, deberías poder obtener una gama de lo que valdrá la casa una vez que hayas completado las renovaciones. Este es el valor después de la reparación.
Reste sus costos
Para comprar la propiedad al precio correcto, debe determinar cuánto dinero cree que gastará en el hogar.
- Costos de cierre en la compra: Esto incluye seguro de título, inspecciones de viviendas, honorarios de abogados, encuestas, tarifas bancarias, tarifas de registro: escritura e hipoteca.
- Costos de construcción: Permisos de la ciudad, costos de materiales, costo de la mano de obra.
- Costos de mantenimiento: pagos de seguros, impuestos, pago de cualquier préstamo, posibles costos de servicios públicos.
- Costos de cierre en venta: honorarios del abogado, posiblemente impuesto de transferencia de bienes inmuebles, comisión de agente inmobiliario, honorarios de registro: escritura e hipoteca, honorarios de inspección de la ciudad: posible certificado de ocupación , CO, si la ciudad lo requiere, créditos del comprador: el inspector de viviendas del comprador encontrará cosas mal con la propiedad, por lo que el comprador probablemente le pedirá un crédito para arreglar estas cosas.
¿Cuál es su motivo de beneficio?
Es probable que no estés pasando por todo el trabajo y el riesgo de voltear una casa para ganar $ 5,000. Por lo tanto, debe determinar su objetivo de ganancia ideal a partir del lanzamiento. Cuando todo esté dicho y hecho, ¿le gustaría ganar $ 20,000? $ 50,000? $ 100,000? Saber cuánto quiere hacer lo ayudará a determinar el precio al que puede permitirse comprar la casa.
También debe tener en cuenta que puede tener que pagar un impuesto a las ganancias de capital sobre cualquier ganancia que realice. Dependiendo de su nivel de ingresos, es posible que no deba pagar nada o tenga que pagar hasta el 20% de sus ganancias al Tío Sam. Es posible que pueda diferir este costo haciendo un Intercambio 1031.
Determine el precio ideal de compra
Ahora que ha determinado un valor después de la reparación para la propiedad, los costos aproximados asociados con la renovación de la propiedad y la cantidad de dinero que desea hacer, puede determinar la cantidad máxima que está dispuesto a pagar por la propiedad.
Después del valor de reparación
- Costos negativos
- Menos motivación de beneficio
= Precio de compra ideal
Este es el punto donde hace su oferta y espera que sea aceptada. Has trabajado mucho para llegar a este número, así que no te dejes convencer por los agentes de bienes raíces que te dicen que si aumentas el precio de oferta, la propiedad es tuya. Cada dólar más que pagas por la propiedad es un dólar de ganancia potencial que estás perdiendo. Recuerde, usted es su dinero en la compra.
Clave 2: salir rápidamente
El objetivo de invertir propiedades inmobiliarias es obtener ganancias y obtener estos beneficios lo más rápido posible. Cualquier buen inversor sabe que el mercado inmobiliario puede convertirse en un centavo. Cualquier cantidad de factores puede disminuir drásticamente el valor de su propiedad. Esto incluye:
- Aumento de las tasas de interés: cuando las tasas de interés son altas, las personas no pueden permitirse gastar tanto en un hogar. Disminuye su poder de compra porque su pago hipotecario mensual será mayor. A medida que aumentan las tasas de interés, los precios de las viviendas bajarán para ajustarse a esta disminución en el poder adquisitivo.
- Cambio de temporada: la temporada de compra de casas alcanza su punto máximo en los meses de verano cuando los niños salen de la escuela. Las familias quieren mudarse antes de que comience el nuevo año escolar. Si no puede tener su oportunidad en el mercado para la prisa de primavera / verano, puede terminar costándose mucho dinero.
- Aumentos en el inventario: otro factor que puede afectar el valor de su hogar es el exceso de inventario en el área. Una razón por la que esto podría ocurrir sería si una gran empresa en la ciudad se apaga y la gente comienza a colocar sus casas en el mercado para que puedan mudarse. Solo hay muchos compradores para un rancho de 3 habitaciones, 2 baños y $ 250,000. Si hay cinco en el mercado, es posible que deba reducir su precio para que se venda rápidamente.
- Ejecuciones Hipotecarias o Ventas Cortas en el Área: Desafortunadamente, no puedes controlar a tus vecinos. Las ventas cortas y las ejecuciones hipotecarias en el área reducirán el valor de su hogar.
- Desastre natural: tampoco puedes controlar a la madre naturaleza . Los huracanes, los tornados y los incendios forestales pueden devastar las áreas, dejando los precios de las viviendas en ruinas en partes iguales.
- Calificaciones de las escuelas más bajas: si la calificación del sistema escolar disminuye, el vecindario será menos deseable para los compradores potenciales.
- Economía lenta: cuando la economía colapsa, también lo hacen los precios de las viviendas. Menos personas pueden comprar casas, y las que lo hacen buscan gastar menos.
- Problemas ambientales / líneas eléctricas: niveles elevados de radón u otras sustancias químicas en el suelo, líneas eléctricas que se están construyendo en el patio trasero o un oleoducto que atraviesa la ciudad dificultarán la venta de su casa por el precio más alto.
Clave 3: El equipo con el que trabajas puede hacerte o romperte
Las reventas de propiedad exitosas se realizan rápidamente y se realizan por el precio correcto. Contratar al contratista, diseñador o agente de bienes raíces incorrectos puede convertir rápidamente un lanzamiento en un fracaso. Idealmente, tendrá un equipo de personas de confianza en su lugar antes de cerrar la propiedad para que no pierda el tiempo.
Diseñadores
Si va a contratar a un diseñador para su renovación, debe asegurarse de que esté familiarizado con el área. Lo último que quieres hacer es mejorar en exceso. No todas las casas necesitan mármol de Calcuta y pisos de madera brasileña. Puede ganar mucho dinero con una gran planta y un diseño limpio. Las cocinas y los baños sí venden casas, pero la mayoría de los compradores no sabrá la diferencia entre un grifo de $ 400 y uno de $ 40.
Conocer el mercado también ayudará a determinar qué tipo de comprador busca en esta área. ¿El área atrae a una gran cantidad de solteros, recién casados, familias jóvenes con niños pequeños, familias establecidas o nidos vacíos? Esto ayudará a determinar el mejor enfoque para la renovación. ¿Deberías agregar otra habitación? Concéntrese en una habitación familiar para los niños? ¿Un master suite será el principal atractivo?
Contratistas
Esto incluye electricistas, plomeros, jardineros, techadores, contratistas HVAC, pintores, adoquines y cualquier otra persona que pueda necesitar. Desea obtener varias ofertas para obtener el mejor precio, pero también desea verificar las credenciales porque el mejor precio no siempre es el trabajo de mejor calidad. Puede pensar que obtuvo un gran precio al principio, pero terminará gastando más tiempo y dinero tratando de arreglar el trabajo deficiente de un contratista.
Asegúrese de que el contratista comprenda los permisos necesarios que se tienen que tomar con la ciudad para las renovaciones que se deben hacer. ¿Cuánto tiempo demora la ciudad en procesar los permisos? ¿Hay problemas de zonificación que deben ser aprobados? Los problemas de permisos con la ciudad pueden retrasar los trabajos durante meses y disminuir rápidamente cualquier beneficio potencial.
Los contratistas también son conocidos por "subestimar" cuánto tiempo llevará un trabajo. Asegúrese de tener un plazo establecido con el contratista para que el trabajo se complete. También debe incluir un fondo de contingencia en su presupuesto para estos trabajos que no se completan a tiempo.
Agentes inmobiliarios
Va a vender con un agente de bienes raíces o intentar vender la propiedad usted mismo. Si vende con un agente de bienes raíces, recuerde incluir su comisión en la venta.
Al elegir un agente inmobiliario, debe asegurarse de que conozcan el mercado en el que intenta vender la casa. Incluso si ha trabajado con el agente de bienes raíces en el pasado, es posible que no sea la mejor opción para ese mercado en particular.
Además, muchos Agentes Inmobiliarios simplemente están interesados en realizar una venta rápida y no necesariamente vender la casa por un dólar superior. Asegúrese de haber realizado su propia investigación y de que se siente cómodo con el número que el agente inmobiliario cree que puede obtener para el hogar. Desea una venta rápida, pero tampoco desea dejar demasiado dinero en la mesa.