Comprender los números
Si el uso de una propiedad va a generar ingresos a partir de rentas o arrendamientos, el método de valoración o valoración de ingresos se utiliza con mayor frecuencia. El ingreso neto generado por la propiedad se usa junto con ciertos factores para calcular su valor en el mercado actual si se vende.
No son solo los inversores en la propiedad quienes están interesados en los ingresos netos generados por las operaciones.
Casi siempre buscarán financiamiento y los prestamistas examinarán cuidadosamente los detalles de ingresos y gastos para asegurarse de que su inversión esté protegida. Los prestamistas quieren ver las rentas de ocupación normales que superan los gastos lo suficiente como para hacer pagos de la hipoteca con una ganancia para los propietarios.
Uso de la tasa de capitalización ( tasa máxima) para estimar el valor
Cuando se usa la tasa de capitalización para valorar una propiedad de ingresos, se usa el ingreso operativo neto de la propiedad, y existe una relación inversa entre el precio de venta y la tasa de capitalización. En otras palabras, cuanto mayor es la tasa de capitalización, menor es el precio de venta.
Usando el multiplicador de alquiler bruto para la estimación de valor
Gross Rent Multiplier o GRM utiliza el alquiler bruto de una propiedad en lugar del ingreso operativo neto utilizado con la tasa de capitalización. Hay dos formas de hacer este cálculo, ya que existe el Ingreso Bruto de Potencial (GPI) y el Ingreso Bruto de Operación (GOI).
Como se puede ver en los cálculos de cada uno, la estimación del valor es mucho mejor usando el Ingreso Bruto de Operación , ya que se consideran las pérdidas por ocupación y falta de pago.
Entonces la condición y los gastos futuros deben ser considerados
Más subjetivo, pero muy importante, es tomar en cuenta la condición de la propiedad.
Como ninguno de los métodos de valoración de ingresos considera la condición de la propiedad y los futuros gastos de reparación grandes y futuros, estos deben considerarse al llegar a una estimación final del valor.
Al comprar una propiedad existente, podría haber estado funcionando de manera muy eficiente, o podría haber problemas operativos que están deprimiendo los ingresos netos. Cuando los inversores están evaluando un proyecto de apartamento como ejemplo, los alquileres pueden no ser los alquileres, y los gastos pueden ser mayores o menores de lo que deberían ser.
Digamos que un propietario ha estado otorgando concesiones de alquiler a algunos inquilinos a cambio de servicios, o simplemente porque han tenido problemas y el propietario no quiere desalojarlos. O bien, los gastos de reparación y mantenimiento han sido inferiores a la norma para propiedades similares. El propietario puede haber estado cansado de las tareas administrativas o simplemente no está preocupado por los problemas que se presentan en el camino debido a un mantenimiento deficiente.
Los inversores que examinen cada faceta de la operación podrían ver una oportunidad porque los números de alquiler no son reales. Ven que si los inquilinos ingresan en esas unidades con rentas actuales completas, se produciría una diferencia significativa en la rentabilidad neta, por lo que querrían comprarla. Pueden ver que los gastos de la propiedad no son los adecuados y la propiedad está en mal estado, por lo que pueden transferir la compra.
Los inversionistas agudos y definitivamente los prestamistas separarán cuidadosamente las finanzas del proyecto para asegurarse de que los números reales son con lo que están trabajando. Es sorprendente cómo muchas propiedades comerciales más pequeñas son mal administradas. O los alquileres son demasiado bajos, los gastos demasiado altos o una combinación de ambos. Los inversores que se detienen en los cálculos de valoración básica sin profundizar en las rentas y los gastos a menudo pasan por las mejores ofertas o paguen en exceso por las propiedades.
Conozca el método de la renta, ya que se usa mucho
Si planea trabajar con clientes inversionistas, dedique un tiempo significativo si es necesario para aprender el método de valoración de ingresos. No desea que sus clientes compradores o vendedores inversionistas utilicen terminología que usted no reconozca ni solicite cálculos que no pueda realizar.
Trabajar con inversores puede ser muy gratificante, ya que este nicho de mercado inmobiliario es bastante activo.
También creará grandes negocios de repetición, así como referencias de clientes inversionistas satisfechos.
** Actualización: estoy actualizando este artículo después del colapso del mercado inmobiliario y durante lo que parece ser el comienzo de una recuperación. Los tasadores se volvieron extremadamente conservadores después de los problemas del mercado y se les achacó la desaceleración de la recuperación al infravalorar las propiedades y usar ejecuciones hipotecarias para comparar. Sin embargo, parece que están volviendo a estar en equilibrio ahora.