Al ir a los registros de propiedades vendidas, el profesional de bienes raíces selecciona las propiedades vendidas recientemente que son similares a la propiedad en cuestión y en la misma área geográfica. Al comparar estas propiedades y ajustar las diferencias de características, se realiza una estimación del valor de la propiedad del sujeto.
Sin embargo, un profesional de bienes raíces completo hará una segunda CMA diferente para un vendedor o un comprador.
Un segundo CMA exhaustivo incluiría comparaciones con las propiedades similares actualmente enumeradas en el área. Se usará el mismo proceso, pero con las propiedades actualmente enumeradas. Esto permitiría una evaluación de la competencia actual y podría conducir a un aumento o disminución en la estimación basada en las propiedades vendidas.
También conocido como: CMA, análisis comparables
Calidad de selecciones comparables
La selección de las mejores propiedades comparables es crucial para la precisión de CMA al determinar el valor de mercado. Tres agentes que elijan incluso uno diferente, comparable de tres o cuatro, pueden presentar valoraciones muy diferentes. Esto sucede mucho cuando un vendedor está comprando un agente de listados. Reciben una estimación de valor de varios agentes y se sorprenden de las diferencias. Desafortunadamente, a menudo el que les da el número más alto es el que obtiene el listado, y por lo general, no es un buen número.
Hay varias cosas a considerar al elegir comps:
- Cuando la propiedad se vendió: Las ventas de más de dos o tres meses en el pasado no son buenas compensaciones, especialmente en los mercados de rápido movimiento. Mientras más recientes sean las ventas, es menos probable que el mercado se haya movido lo suficiente como para hacer que los precios de venta de las propiedades sean irrelevantes en el momento de la CMA.
- Dónde se encuentra la propiedad: la mejor situación es que la casa se encuentra en la misma subdivisión. Eso no es posible en muchos casos, por lo que la siguiente consideración es ubicar composiciones en el mismo vecindario o área general. Cuando no puede obtener comps adecuados de esa manera, hogares similares en subdivisiones similares en otras partes de la ciudad pueden ser el único recurso disponible.
- Características del hogar: cuando se trata de la cantidad de dormitorios, baños, los pies cuadrados del hogar, el tamaño del lote y otras características del hogar, los hogares comparables deben ser lo más similares posible. Es raro, excepto en las grandes subdivisiones, que obtendrá todas estas cosas para comparar exactamente.
Calidad de los ajustes
El último ítem anterior nos lleva a una discusión sobre cómo compensamos nuestro cálculo por las diferencias en las estructuras. Hacemos ajustes, al igual que los de los tasadores, para ajustar los precios vendidos de las viviendas comparables para que coincidan mejor con nuestra propiedad en cuestión.
En otras palabras, si tenemos un hogar de 3 habitaciones, 2 baños con un garaje adjunto para dos automóviles y 2100 pies cuadrados de área habitable, trataremos de encontrar tres o cuatro composiciones con todas esas características de la misma manera. Sin embargo, rara vez lo haremos, por lo que necesitaremos hacer ajustes a sus precios de venta.
- Digamos que una comp solo tiene dos habitaciones. Debemos suponer que se habría vendido por más dinero con tres, por lo que agregaremos algo de dinero a su precio de venta real para ajustarlo a tener tres habitaciones. Lo mismo aplica para baños y espacios de garaje.
- Si es de otra manera, digamos tres baños cuando nuestra casa tema solo tenía dos, entonces restaríamos el valor de un baño del precio de venta en nuestro ajuste.
- No necesitamos hacer nada con los pies cuadrados hasta que hagamos nuestro cálculo final.
Una vez que ajustamos los precios de venta de casas comparables, dividimos cada precio vendido por sus pies cuadrados para obtener el precio de venta por pie cuadrado. Promediamos aquellos para nuestras tres o más composiciones para obtener un valor promedio por pie cuadrado. Luego simplemente multiplicamos eso por los pies cuadrados de nuestra casa tema para obtener nuestro valor de mercado actual estimado.
Ahí tienes la idea general de hacer una CMA, pero querrás profundizar y aprender más y practicar antes de hacerlas para los clientes.