Dificultad: Fácil
Tiempo requerido: cinco minutos
Así es cómo:
- Principal X Tarifa X Tiempo = Cantidad de interés
Principal es la cantidad sobre la cual se gana el interés, la tasa es la tasa de interés en porcentaje o forma decimal y el tiempo es el tiempo en el que se gana el interés. Ejemplo:
$ 100,000 (Principal) X 0.08 (8% de tasa) X 1 año (Tiempo) = $ 8000 Intereses
- Principal X {1 + (Tiempo de tasa X)} = Importe total
Todo lo que estamos haciendo aquí es obtener el monto total disponible al final del período de intereses. En este primer cálculo, es por un año, al final del cual tendremos los $ 100,000 originales más intereses.
$ 100,000 X {1 + (.08 X 1)} = $ 100,000 X 1.08 = $ 108,000
- Hagámoslo nuevamente por tres años:
Aquí multiplicaremos la tasa .08 (8%) por 3 años para igualar .24.
$ 100,000 X {1 + .24} = $ 124,000
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Que necesitas:
- Nada más que tu lápiz o una calculadora.
Real Estate Investing Math for Profits
El inversionista de bienes raíces está acostumbrado a ver las palabras "debida diligencia" en su lectura e investigación web. Los artículos relacionados con la propiedad que consideramos diligencia debida incluyen:
- características del vecindario.
- propiedades competitivas en el mercado.
- si se renta, alquileres competitivos en el área y alquileres cobrados.
- condición de propiedad
- tasa de apreciación esperada frente a otras propiedades que se consideran.
- las comodidades de la propiedad y la demanda esperada de los inquilinos.
Esos son todos parte de la diligencia debida que hacemos al considerar comprar una propiedad de inversión. Debemos tomar un enfoque a largo plazo para la mayoría de estos, ya que queremos estar relativamente seguros de que la economía o demanda local no cambiará drásticamente mientras tengamos la propiedad.
Sin embargo, la otra parte de la diligencia debida, y muy importante, es la matemática de la valoración de la propiedad y la evaluación de la calidad de la inversión. La buena noticia es que algunos de los cálculos se realizan fácilmente con calculadoras en línea, como pagos de hipoteca. En los mismos sitios puede encontrar calculadoras de capital de la vivienda, calculadoras de precalificación y calculadoras de comparación de préstamos. Aunque estos son principalmente dirigidos a los consumidores, la calculadora de pagos hipotecarios se utiliza mucho para comparar las hipotecas de propiedades de alquiler para el flujo de efectivo.
En lo que respecta a los cálculos de los inversores, existen algunos realmente útiles para valorar una propiedad y para evaluar el potencial de inversión de una propiedad.
1. Ingreso Potencial Bruto
El ingreso bruto potencial es el ingreso esperado que producirá una propiedad sin deducciones por vacancia esperada o pérdida de crédito .
2. Ingreso bruto de explotación
Este cálculo tiene en cuenta las pérdidas debidas a vacantes y falta de pago. Los costos cuando las unidades están desocupadas incluyen publicidad para un nuevo inquilino, mantenimiento menor, repintado y rehabilitación para un nuevo inquilino y costos de administración para un nuevo contrato de alquiler.
3. Multiplicador de alquiler bruto
Aunque no es la herramienta más precisa, GRM puede proporcionarle una herramienta de comparación rápida para decidir si realiza un análisis más exhaustivo.
4. Ingresos operativos netos
Aquí incluimos los gastos operativos , como la gestión, las reparaciones, el mantenimiento, etc., para nuestro NOI. Puede haber una larga lista aquí, pero solo son gastos operativos, no depreciación o trabajo importante que debe depreciarse con el tiempo.
5. Tasa de capitalización
Al utilizar el ingreso operativo de otras propiedades y los precios vendidos recientemente, se determina la tasa de capitalización y luego se aplica a la propiedad en cuestión para determinar el valor actual en función del ingreso.
6. Flujo de efectivo antes de impuestos (CFBT)
Tomamos los ingresos operativos netos y restamos los gastos en efectivo de capital, así como el servicio de la deuda, sumamos los ingresos del préstamo y los ingresos por intereses.
7. Flujo de efectivo después de impuestos (CFAT)
Este es fácil, ya que es el CFBT con impuestos restados. Usando la exposición de la tasa de impuestos del propietario o inversor, este cálculo llega al meollo de lo que queda después de que todos reciben su parte, incluso el Tío Sam.
8. Proporción de equilibrio
Agregue el servicio de la deuda a los gastos de operación y divida por el ingreso operativo.
Esto es popular entre los prestamistas. Quieren saber cuándo la propiedad habrá pagado todos los gastos de operación y generará ganancias para el resto del año.
9. Rentabilidad sobre el capital - Año uno
Este es el retorno porcentual de su inversión en efectivo el primer año.
No da miedo, solo comienza a aprender cuáles son los que se aplican a tu tipo de inversión, y lo harás bien.