El enfoque de comparación de ventas es la base para CMA, análisis comparativo de mercado del profesional de bienes raíces. Es un proceso utilizado para determinar el valor de mercado actual de una propiedad en función de las ventas recientes de propiedades comparables en el área.
Los resultados del cálculo se utilizan para ayudar al cliente de listado de un vendedor de viviendas a decidir el precio al que debe mostrar su propiedad.
Los profesionales de bienes raíces también utilizan un proceso CMA para ayudar a los compradores a determinar si el precio de una vivienda es justo y está en línea con la actividad actual del mercado. El agente, si es minucioso, hará dos de ellos, uno que use las propiedades vendidas recientemente y otro que use las propiedades actualmente enlistadas y use sus precios de lista. Esto se debe a que los mercados cambian constantemente y quieren ver las propiedades comparables actualmente enumeradas que son la competencia. Con base en el inventario actual y la demanda, podría haber una razón para bajar o aumentar el precio de cotización determinado en las propiedades vendidas CMA.
El proceso CMA
Hay un proceso estructurado para hacer un CMA, y hay algunos requisitos básicos importantes :
- Las propiedades comparables seleccionadas deben ser tan similares a la propiedad del tema como sea posible:
- numero de habitaciones
- número de baños
- tamaño de pies cuadrados
- tamaño del lote
- Las propiedades comparables deben estar lo más cerca posible, en el mismo vecindario o subdivisión es lo mejor.
- Su fecha de venta debe ser lo más reciente posible. Si las fechas vendidas de comps (comparables) están demasiado lejos en el pasado, ya son demasiado viejas para ser precisas para el mercado actual. Si no hay suficientes propiedades cercanas para comps, entonces es necesario alejarse un poco más en la distancia.
Entonces, con eso en mente, veamos un ejemplo general de un CMA simple.
- Tenemos nuestra propiedad en cuestión, una casa de 3 dormitorios y 2 baños, de 1900 pies cuadrados con un garaje adjunto para dos automóviles.
- La casa está en un lote de subdivisión estándar muy similar en tamaño a todos los demás.
- Tres casas comparables fueron encontradas en la misma subdivisión.
- Dos de las casas estaban muy cerca, con las mismas habitaciones, baños y garajes.
- Una casa tenía una habitación extra y medio baño. El precio de venta de esa casa se redujo por el nuevo valor de construcción de un dormitorio y medio baño para que sea similar a nuestra propiedad en cuestión.
- Los pies cuadrados de las casas estaban cerca pero no eran exactos. Por lo tanto, los precios de las tres compensaciones se dividieron por su tamaño de pie cuadrado respectivo para obtener un precio de venta por pie cuadrado. Se promediaron en un número.
- Ese número se multiplicó por los 1,900 pies cuadrados de la propiedad del sujeto para determinar su valor aproximado en el mercado actual.
Ahora, para el vendedor y el profesional de bienes raíces, esto generalmente es todo. Sin embargo, sugeriría otro análisis de mercado para ver la competencia actual, como lo estaría haciendo por un comprador. Otra CMA se realiza de la misma manera. Sin embargo, ahora encontramos tres comps que están a la venta y usan sus precios de lista.
Este mercado de ejemplo ha estado bastante ocupado, y ha habido más ventas que nuevas listas en las últimas semanas. El inventario actual de viviendas en venta es más bajo, y los precios de cotización de nuestras tres composiciones indican que se puede aumentar la estimación del precio de lista del CMA regular. Permanecemos en el extremo inferior de los precios competitivos de las viviendas para obtener una ventaja de venta e ir al mercado.
Entonces, ¿qué es diferente en estos procesos y una evaluación? El tasador también usa comps, quizás los mismos comps. Sin embargo, el tasador generalmente trabaja para el prestamista, por lo que su trabajo es diferente. El profesional de bienes raíces quiere obtener el precio más alto posible para su vendedor. El tasador desea un valor que cubra la inversión del prestamista pero que no esté inflado.