En nuestra serie de declaraciones de inversiones en propiedades de alquiler, estamos utilizando un ejemplo fourplex como nuestra inversión. Puede obtener los detalles de la compra aquí , sin embargo, recuerde que fue una compra de $ 325,000 de un fourplex para el alquiler de las cuatro unidades a tiempo completo.
Siempre revise todos los asuntos impositivos a fondo con un profesional de la contabilidad tributaria, sin embargo, el IRS generalmente nos permitirá depreciar el valor de la estructura de esta propiedad en un período de 27 años y medio. Este es el tratamiento lógico del hecho de que los edificios se desgastan con el tiempo, o se vuelven obsoletos debido a que sus características anteriores ya no están en demanda.
Entonces, tenemos una propiedad que genera $ 15,192 por año en flujo de efectivo positivo, pero ahora podemos compensar parte de ese ingreso por impuestos. Depreciamos el edificio deduciendo el valor de la tierra y dividiendo el valor del edificio por 27.5 años para la depreciación anual. El cálculo de depreciación se ve así:
1. Precio de compra - Valor del terreno = Valor de construcción.
2. Building Value / 27.5 = Deducción de depreciación anual permitida.
Para nuestro ejemplo fourplex, asumiremos que el valor del medio acre sobre el que se asienta es de $ 80,000. Ahora veamos nuestro cálculo:
1. $ 325,000 - $ 80,000 = $ 245,000 Valor de construcción.
2. $ 245,000 / 27.5 años = $ 8909 por año en depreciación.
Sin tomar en cuenta otras deducciones de impuestos a la propiedad o de intereses hipotecarios , ya hemos reducido nuestros ingresos gravables. Como queremos ver los aspectos impositivos de nuestra propiedad, estamos sumando el capital y el interés en los pagos de la hipoteca que restamos para el cálculo del flujo de efectivo .
Por lo tanto, nuestro flujo de caja de $ 15,192 vuelve a subir hasta $ 34,908.
$ 15,192 + $ 23,316 - $ 3600 de impuestos y seguro = $ 34,908. Esta es la posible obligación fiscal por los ingresos directos de alquiler menos impuestos, pérdida de vacantes , seguro, reparaciones y gastos directos. Veremos más adelante otras deducciones. Pero aquí es cómo la depreciación retrocede.
- $ 34,908 - $ 8909 depreciación = $ 25,999.
Recuerde que no gastamos dinero para realizar esta deducción. Y todavía tenemos otras deducciones por tomar. El pago todavía no está en el cálculo, ya que tenemos que separar el interés del capital. Tampoco es una apuesta totalmente gratuita en esta deducción. Cuando venda la propiedad, tendrá que tener en cuenta estas deducciones de depreciación al calcular las ganancias de capital por impuestos. Sin embargo, hay formas de superar esos impuestos también con un Intercambio 1031 .
La inversión en casas de alquiler es muy popular, especialmente para los nuevos inversores o aquellos que desean un flujo de efectivo mensual en lugar de grandes beneficios a corto plazo de la venta al por mayor o la inversión de fijación y volteo. Dependiendo de su edad y tiempo de jubilación, la inversión en alquiler puede lograr mucho para usted:
- Cerca de la jubilación: a medida que se acerca la jubilación y comienza a calcular los ingresos mensuales de la bolsa de valores actual y otras inversiones, es posible que descubra que no hay una tasa de rendimiento muy alta por dividendos o intereses. La reasignación de sus activos puede vender acciones o bonos y mover dinero a casas de alquiler. Hay menos riesgo si inviertes sabiamente, y los rendimientos son más altos. Tendrás más ingresos mensuales para financiar tu próxima jubilación.
- Joven, pero planeando: aquí es donde puedes comenzar a construir un retiro realmente agradable en casi cualquier lugar que desees y vivir un excelente estilo de vida. Comience a comprar propiedades como alquileres, y comenzará a ganar capital a medida que lo aprecie y pague hipotecas. Puede tomar esas ganancias con un Intercambio 1031 y convertirlas en más alquileres, tal vez casas con precios más altos en lugar de más de ellos. Evitará que aumenten las ganancias de capital si lo hace bien.
La inversión en propiedades de alquiler siempre será una excelente manera de invertir, ya que siempre habrá inquilinos. El colapso de la vivienda y las hipotecas que comenzó a fines de 2006 nos muestra cómo la propiedad de alquiler se ha convertido en una buena práctica de inversión. Todas las personas que perdieron sus hogares por ejecuciones hipotecarias se convirtieron en inquilinos mientras reconstruían su crédito y ahorraban para los pagos iniciales.
Los compradores más jóvenes prácticamente abandonaron el mercado durante años después de ver a sus parientes mayores perder sus casas o patrimonio. Entregaron una gran demanda de alquileres. La inversión en viviendas de alquiler es resistente a los efectos negativos de los aumentos de las tasas de interés y la inflación. Es una gran manera de hacer crecer tu riqueza.