Cuando el propietario de un negocio compra un edificio comercial con una hipoteca, el titular de la hipoteca puede exigir que el comprador obtenga una póliza de propiedad que incluya la cláusula de hipoteca estándar .
Aquí hay un ejemplo.
Ejemplo
Andy es dueño de A-1 Appliances, una compañía que vende electrodomésticos. La compañía de Andy acaba de comprar un nuevo almacén con una hipoteca que obtuvo de Lucky Lending.
El préstamo A-1 obtenido de Lucky Lending está asegurado por el almacén. Debido a que el almacén sirve como garantía para el préstamo, Lucky Lending tiene un interés asegurable en él. Para proteger los intereses de Lucky, el contrato de préstamo requiere que A-1 asegure el almacén contra daños por fuego y otros peligros bajo una política de propiedad comercial. El contrato establece que la política debe incluir la cláusula de hipoteca estándar.
Cláusula estándar
En años pasados, las aseguradoras que escribieron un seguro de propiedad tuvieron que usar un formulario de póliza llamado Política de Incendio Estándar de Nueva York de 1943. Este último contenía una cláusula titulada Mortgagee, que abordaba los derechos de los prestamistas. Esta cláusula fue referida como la cláusula de hipoteca estándar .
Hoy en día, el formulario de Nueva York rara vez se utiliza, y la política de propiedad comercial de ISO se considera el estándar de la industria. El formulario ISO se dirige a los hipotecarios en una cláusula titulada titulares de hipotecas. Esta cláusula ahora sirve como una cláusula de hipoteca estándar. Aparece en muchas pólizas de propiedad redactadas por aseguradores individuales.
Intereses
La cláusula de hipoteca ISO se aplica al titular de la hipoteca mencionado en las declaraciones. El prestamista está cubierto por pérdidas o daños en el edificio o la estructura que sirve de garantía para el préstamo.
Si se enumeran varios prestamistas en la política, están cubiertos por orden de precedencia. Por ejemplo, supongamos que un asegurado ha comprado un edificio con dos hipotecas (una primera y una segunda). Si el edificio se incendia, se pagará al prestamista que figura en la primera hipoteca. Después de que el primer prestamista haya sido compensado, el prestamista de la segunda hipoteca recibirá el pago.
La cláusula hipotecaria establece que los prestamistas recibirán el pago "según sus intereses puedan aparecer". Esto significa que la cantidad que recibirá cada prestamista depende de la magnitud del daño al edificio asegurado y del saldo no pagado (capital e intereses) del préstamo. Por ejemplo, un incendio destruye el almacén de A-1 Appliances. En el momento del incendio, A-1 debe a Lucky Lending $ 750,000 en capital e intereses acumulados. Lucky Lending recibe un pago del seguro de $ 750,000, su interés en la propiedad.
El monto que la aseguradora pagará por una pérdida está sujeto al límite de la póliza. Por ejemplo, si el almacén de A-1 está asegurado por $ 1.5 millones, la aseguradora no pagará más de $ 1.5 millones a todas las partes cubiertas (A-1 Appliances y todos los prestamistas).
En algunos estados, los prestamistas aseguran sus préstamos a través de títulos de confianza en lugar de hipotecas. Por esta razón, el término titular de la hipoteca en la cláusula hipotecaria estándar incluye un fiduciario.
Juicio hipotecario
El derecho del prestamista a recuperar una pérdida conforme a la política de propiedad del prestatario no se ve afectado por ninguna acción de ejecución hipotecaria que el prestamista haya iniciado contra el propietario antes de la pérdida. Por ejemplo, supongamos que A-1 Appliances no realiza varios pagos de hipoteca, por lo que Lucky Lending emite un aviso de incumplimiento. Un mes después de la emisión del aviso, el almacén es destruido por un incendio. El aviso predeterminado no afectará el derecho de Lucky de recibir el pago por la pérdida según la política.
Actos del asegurado
El acreedor hipotecario tiene derecho a recuperar por una pérdida según la póliza, incluso si el titular de la póliza ha violado una condición del contrato de seguro.
Por ejemplo, supongamos que el almacén de A-1 Appliances es destruido por un incendio. A-1 presenta un reclamo ante su aseguradora de propiedad por daños al edificio y su contenido. Sin embargo, A-1 se rehúsa a permitir que un ajustador ingrese a la propiedad para inspeccionar el daño. La aseguradora finalmente niega el reclamo de A-1 porque A-1 no ha cumplido con una condición de política .
El derecho de Lucky Lending a recuperarse de conformidad con la política no se verá afectado por las medidas de A-1, siempre que el prestamista cumpla con ciertas condiciones. El prestamista debe:
- Pague cualquier prima pendiente debido a que el titular de la póliza no ha pagado
- Presentar un comprobante de pérdida (si el tomador del seguro no lo ha hecho) dentro de los 60 días posteriores a la recepción de un aviso de que se debe presentar un comprobante de pérdida
- Notifique a la aseguradora si el prestamista tiene conocimiento de algún cambio en la propiedad u ocupación del edificio, o si el riesgo ha cambiado sustancialmente
Una vez que el prestamista haya completado todos estos pasos, es elegible para recibir un pago de pérdida según la política de propiedad de A-1.
Transferencia de derechos
La cláusula de titulares de hipotecas de ISO contiene una disposición de subrogación . Establece que si el asegurador realiza un pago de pérdida al prestamista pero niega el pago al asegurado, los derechos de subrogación del prestamista se transfieren a la aseguradora en la medida del monto del pago. En el ejemplo anterior, a A-1 Appliances se le negó el pago conforme a la política porque no cumplió con los términos del contrato de seguro. Supongamos que Lucky Lending ha recibido un pago del seguro de $ 700,000 por su interés en el almacén dañado. El incendio fue causado por un defecto en un secador eléctrico almacenado en el edificio. Si Lucky Lending no hubiera recibido compensación por el daño, el prestamista podría haber demandado al fabricante de la secadora por daños a la propiedad .
La aseguradora de propiedades de A-1 ha indemnizado a Lucky Lending por la pérdida. Por lo tanto, el derecho del prestamista a demandar al fabricante por la compensación se transfiere a la aseguradora. La aseguradora ahora tiene derecho a demandar al fabricante para recuperar los $ 700,000 que ha pagado a Lucky Lending.
El asegurador puede optar por pagar al prestamista el monto principal de la hipoteca más cualquier interés acumulado. Si queda alguna deuda, el titular de la póliza debe pagar esa cantidad a la aseguradora.
Cancelación y no renovación
Según la cláusula de la hipoteca, la aseguradora debe notificar al tenedor de la hipoteca por escrito si la aseguradora cancela la póliza o se niega a renovarla . Si el asegurado no ha pagado la prima, el asegurador debe notificar al prestamista con 10 días de anticipación antes de cancelar la póliza. Si el asegurador cancela la póliza por cualquier razón que no sea el impago de la prima, debe notificar al prestamista con 30 días de anticipación. Si el asegurador decide no renovar la póliza, debe notificar al prestamista con diez días de anticipación.
Estas condiciones de cancelación pueden ser modificadas por la ley estatal. Por ejemplo, algunos estados requieren que las aseguradoras notifiquen a un prestamista con al menos 45 días de anticipación si se cancela una póliza por cualquier motivo que no sea el no pago de la prima.