A diferencia de la venta al por mayor de abarrotes, el sector inmobiliario tiene bajos gastos generales y altos beneficios.
El mayorista de bienes raíces en artículos y libros obtiene cobertura buena y mala. Veamos primero una definición general: el comercio al por mayor de bienes raíces está tomando una posición entre un vendedor y un comprador y se beneficia de una reventa inmediata de una propiedad sin rehabilitación significativa o tiempo de propiedad.
Esa es mi definición, pero se ajusta a mi punto de vista teniendo en cuenta mi extenso trabajo de escritura independiente como escritor fantasma para los "gurús" de inversión inmobiliaria. Podría llamarlo "inversión", pero al por mayor parece agregar un poco de profesionalismo.
En contraste con otros mayoristas en varias industrias, es un negocio muy bajo en gastos generales y alto margen de ganancia. No tienes:
- alquiler y mantenimiento de espacio de almacén.
- espacio de oficina para administrar y vender desde.
- empleados para administrar el inventario.
- camiones para transportar inventario.
- seguro para cubrir todo lo anterior.
- necesidad de comprar a los fabricantes a granel antes de la venta.
Esos costos generales son importantes, y la mayoría de los mayoristas tienen ganancias en un solo dígito muy bajo. El mayorista de bienes raíces, por otro lado:
- puede trabajar desde la mesa de su cocina
- no necesita almacenar nada.
- no necesita empleados ni seguro para ellos ni para las instalaciones.
- puede controlar un activo de gran valor con relativamente poco dinero de su bolsillo.
¿Quién es su cliente en bienes raíces al por mayor?
Antes de investigar bienes inmuebles para comprar o controlar, necesita compradores en espera. Se llama construir una lista de compradores, y es crucial para su éxito.
Sus clientes principales son otros inversores, ya sea compradores de propiedades de alquiler o inversionistas de reparación y corrección. Puede vender al por menor a los consumidores, pero es más riesgoso y costoso debido a los costos de comercialización y comisiones.
Necesita construir una lista de compradores a través de la construcción de relaciones con otros inversionistas. Puede unirse a los clubes de inversión inmobiliaria para cumplir con ellos.
Puede publicitarlos a través de la ejecución de propiedades para anuncios de venta en periódicos y Craigslist. Básicamente, debe conocer al mayor número posible de inversores inmobiliarios, y debe mantener una base de datos o archivo con un mínimo de esta información sobre cada uno:
- sus barrios de interés.
- su interés principal; ¿Van a arreglar y voltear o están comprando propiedades de alquiler?
- su rango de precios y objetivos de ganancias; en otras palabras, ¿qué pagarán por un hogar?
No salga y busque propiedades o ejecute marketing hasta que tenga al menos algunos inversores activos en su lista de compradores. No querrá comprometerse con una propiedad sin una perspectiva razonable de venderla rápidamente.
¿Cuáles son sus fuentes de propiedades para bienes raíces al por mayor?
Una vez que tenga compradores en su lista, es hora de salir y encontrar propiedades que le harán obtener ganancias como mayorista. Ellos pueden ser:
- ejecuciones hipotecarias.
- propietario ocupado pre-ejecuciones hipotecarias.
- propietario ocupado por vendedores angustiados.
- ejecuciones hipotecarias abandonadas.
- el gobierno subastó ejecuciones hipotecarias.
Las ejecuciones hipotecarias son fáciles de encontrar a través de sitios web de ejecución hipotecaria y otras fuentes que publican listas de propiedades de ejecución hipotecaria. Las propiedades ocupadas por el propietario normalmente requieren comercialización. Los métodos de comercialización mayoristas de bienes raíces incluyen:
- signos de bandido.
- clasificados de periódicos.
- Anuncios de Craigslist.
- sitio web mayorista.
- al por mayor blogueo de inversionistas.
- sitios sociales de marketing.
- relaciones con agentes de bienes raíces y agentes hipotecarios.
Cuando encuentre una propiedad que podría ser adecuada para uno de sus compradores, ejecutar los números y la debida diligencia es lo siguiente. Deberá tener mucho cuidado al cubrir todos sus costos, así como también tener una idea bastante clara de lo que tendrá que pagar el comprador, especialmente en el trato de reparación y cambio. En otras palabras, debe calcular qué valor tiene la propiedad en el mercado actual, luego restar estos elementos para ver lo que puede pagar:
- el descuento para valorar que el comprador querrá.
- el alquiler que se puede cobrar si su comprador es un inversionista de alquiler.
- los costos de rehabilitación si su comprador es un inversor de reparación y corrección.
- sus costos para llegar a la mesa de cierre.
- su ganancia deseada
Si ejecuta todos los números y ve que esta propiedad se puede volver a vender rápidamente a uno de los compradores en su lista, es hora de contratarla para comprarla o bloquear el control a través de uno de dos métodos:
- Contrato de asignación : usted firma un acuerdo con el vendedor que le permite "asignar" sus derechos y responsabilidades de compra a otro (en última instancia, a su comprador). Necesitará un poco de dinero, pero no necesitará más financiamiento con este método. Acude a su comprador y hace una cesión de sus derechos por un precio que incluye su ganancia. Su comprador toma el control y lo lleva al cierre.
- Usted contrata para comprar: en realidad, firma un trato para comprar la propiedad. Esto requerirá dos cierres, uno para su compra y otro justo después de que su comprador lo compre. Necesitará dinero serio, y necesitará financiamiento de la transacción para pagar la vivienda y cobrar sus honorarios y reembolsos del segundo cierre.
Sin duda, se trata de una descripción general del proceso, pero debería ayudar a los interesados en bienes inmuebles al por mayor a aprovechar los demás enlaces y obtener más información.