Si va a invertir propiedades, necesita comprender ARV.
- ¿El inversor es capaz de hacer el trabajo de reparación o puede ubicar y supervisar adecuadamente a los contratistas para realizar el trabajo?
- ¿El inversor ha estimado con precisión el costo de todos los trabajos de remodelación y reparación?
- ¿Hay una estimación precisa del valor de ARV o después de la reparación de la propiedad?
Todos estos pasos deben completarse con precisión. No invertirá ni invertirá mucho si sus costos de renovación de la propiedad se sobrevaloran, o si su ARV se calcula incorrectamente. Muchos inversionistas conocen bien su área y mercados, tienen registros adecuados de ventas de viviendas similares a los de la propiedad en cuestión, y se sienten seguros de su capacidad para calcular el valor de la propiedad una vez que hayan completado las renovaciones.
Para aquellos que no están seguros, utilice un profesional de bienes raíces para realizar un CMA o análisis de mercado competitivo (comparativo) en el hogar como si todo el trabajo se hubiera completado. Por supuesto, también podría utilizar un tasador, pero en general, le irá muy bien trabajar con una persona de bienes raíces que conozca su negocio y el área. Si hace una lista con un REALTOR, entonces esa es la persona que debe preguntar.
Consideraciones para ARV en Fix & Flip Investing
La estrategia de inversión inmobiliaria a corto plazo de margen de beneficio más alto es el proyecto de reparación y cambio. Por supuesto, se requiere comprar con un gran descuento en la parte delantera. Además, saber que tendrá un comprador al precio que necesita para su ganancia deseada, está en el otro extremo.
Eso está en el ARV, después del valor de reparación, de la casa. Entre esos dos extremos, está la etapa de fijación, y es donde las ganancias se hacen grandes, pero los riesgos también son más altos.
- Obtenga las estimaciones de materiales correctas y compre con descuentos. Trabaja no solo con las grandes tiendas caseras, sino también con los liquidadores y las tiendas de rehabilitación.
- Conozca a sus contratistas y sus capacidades. Debe supervisar en la medida necesaria para asegurarse de obtener un trabajo de calidad que se realizará a tiempo y dentro del presupuesto.
- Presupuesto basado en su comprador. Si va a vender a un inversionista de propiedades de alquiler, mantenga los materiales en el rango "aceptable". Si está vendiendo en el mercado minorista de consumo, actualice a los acabados que desean los compradores, ya que compite en el mercado.
La buena noticia es que esto no es ciencia de cohetes. Simplemente toma atención a los detalles y algunas habilidades de negociación.
ARV para Retail Fix & Flip es una oportunidad
A medida que los compradores comienzan a filtrarse en los mercados desde el colapso, ha habido un bajo inventario persistente de viviendas nuevas y existentes adecuadas. Los constructores de casas nuevas han pasado años concentrándose en un edificio de apartamentos, ya que es donde ha estado la demanda; así que hay menos casas nuevas disponibles.
Los propietarios actuales han estado reteniendo sus hogares mientras los valores se han estado recuperando. Muchos todavía están bajo el agua en sus hipotecas, por lo que no se venderán pronto. Otros están por debajo, pero no lo suficiente como para atraerlos a una lista de sus casas en venta; seguirán esperando con una equidad creciente.
Los Baby Boomers, que solían ser grandes vendedores para reducir el tamaño después de que sus hijos se mudaron, tampoco se han vendido a tasas históricas. En muchos casos, es porque la situación económica y laboral ha mantenido a sus hijos en casa, incluso después de la graduación universitaria. Otros simplemente no ven un buen valor en las casas más pequeñas con los inventarios bajados y los precios elevados, por lo que se mantienen.
No importa cuál sea el motivo, si puede hacer el trato correcto con un solucionador y agregar algunas de las nuevas funciones que los compradores desean, puede venderle a un comprador minorista un margen más alto que el que obtendría de un inversor.