¿No somos todos agentes?
"Agente de bienes raíces" es un término genérico que se refiere a nuestra ocupación, pero no siempre define nuestra posición y deberes en una transacción. " Agencia ", el nivel más alto de representación, requiere ciertas obligaciones fiduciarias , incluida la confidencialidad del cliente y la divulgación completa. El requisito de confidencialidad continúa después de que se complete la transacción. Está trabajando en el mejor interés del cliente, lo que significa más dinero para la lista de su vendedor o el precio más bajo para su comprador.
Agente de transacciones, facilitador de transacciones o no agente
En la mayoría de los estados, si usted no ha aceptado específicamente una relación de agencia con su cliente, usted no es su "agente" con respecto a los requisitos fiduciarios . De todos modos, se le requeriría tratar a todas las partes de manera justa y honesta, pero no necesariamente debe confidencialidad ni divulgación total a su cliente. Este estado se ha utilizado más ampliamente con la expansión de la "Agencia del comprador", que representa a los compradores como su agente.
Este importante estado se explica en Dual Agency a continuación.
Agencia dual en bienes inmuebles
La agencia dual no es posible, pero es un término que se usa en la mayoría de los estados. Es imposible brindar confidencialidad Y divulgación completa a dos clientes al mismo tiempo. Sin embargo, el término se aplica a representar tanto al comprador como al vendedor cuando se encuentra en estado de agencia con cada uno.
Requiere una revelación cuidadosa para ambos clientes que su capacidad para representarlos agresivamente ha cambiado. Muchos lo consideran una práctica arriesgada, con posibles conflictos de interés.
Subagencia
Subagency ha existido desde el comienzo de la práctica organizada de bienes raíces. Describe a un agente que trae un comprador para la lista de otra empresa, y el representante del comprador está trabajando en nombre del agente y del vendedor de la lista, debido a sus obligaciones fiduciarias. Actualmente está prácticamente muerto en todas partes, ya que no era bueno para los compradores y hacía que los intermediarios y vendedores fueran vicariamente responsables de las acciones o errores del representante del comprador.
Agencia designada
La agencia designada permite que una correduría ofrezca una alternativa a la agencia dual cuando tanto el comprador como el vendedor están representados internamente, y ambos tienen acuerdos de agencia. El agente asigna un agente para que sea el "agente" del vendedor y otro agente para que represente al comprador. Ambos conservan el estado de "agencia" con las obligaciones fiduciarias requeridas. Se necesitan ciertos procedimientos para mantener la información de los respectivos clientes separada en la propia empresa, con acceso limitado al agente apropiado.
Sea extremadamente cuidadoso de conocer las opciones de representación de su corretaje
Estudie la ley en su estado en lo que respecta a la representación de bienes inmuebles.
Luego, estudie las opciones que su corredor elige ofrecer a sus clientes. Todos los corredores no tienen que ofrecer todo tipo de representación. Los remedios para el cliente por el incumplimiento de los deberes fiduciarios pueden ser dolorosos para el agente y el corredor.
Al principio, todos eran un "agente" para el vendedor. El agente externo de la compañía que casualmente encontró un comprador para el listado simplemente trabajó como un subagente para el corredor de listado y el vendedor. Entonces, cada profesional de bienes raíces involucrado en la transacción estaba trabajando para el vendedor. Puede adivinar que otras opciones han evolucionado para presentar un campo de juego más nivelado para el comprador.
La "Agencia del comprador", la práctica de proporcionar representación de agencias de alto nivel y deberes fiduciarios para los compradores, se ha vuelto bastante popular en la mayoría de las áreas. Ahora puede tener un acuerdo de agencia por escrito con un comprador que le prometa todas las obligaciones fiduciarias de la agencia y sus mejores esfuerzos en su nombre.
Todo eso es maravilloso hasta que firme un acuerdo de agencia de compradores y luego termine escribiendo un contrato de compra para ese comprador por su cuenta, o la de su compañía, donde también haya firmado un acuerdo de representación de la agencia. Ahora, de repente, su empresa es un "agente" para los pricipales en la transacción. Obviamente, eso es un problema, ya que ya no puede cumplir con los requisitos para mantener toda su información privada y divulgar todo lo que sabe al mismo tiempo. Un ejemplo sería la situación de divorcio del vendedor. Si usted es su agente, no revelará esa información, pero si usted fuera el agente del comprador y no tuviera ninguna relación con el vendedor, le daría esta información a sus compradores para posiblemente ayudarlos a llegar a un acuerdo mejor. Si eres un agente dual, no puedes hacer ninguna de las dos cosas. Por lo tanto, debe informar a las dos partes que su nuevo estado ha cambiado su capacidad para atenderlas.
Bajo varios nombres, corretaje de transacciones, facilitador, no-agencia son todas representaciones sin deberes fiduciarios de la agencia. Son justos para todos los interesados, pero facilitan sin agencia.
Desde una perspectiva puramente centrada en el cliente y ética, independientemente de su rol o estado de representación, se trata de ser honesto, justo y transparente en sus relaciones.