Aunque a primera vista no parezca así, el corretaje de tierras es un nicho complejo y multifacético en el negocio inmobiliario. A diferencia de la mayoría de las propiedades mejoradas, el análisis del valor de la tierra se complica por la multitud de usos a los que se puede aplicar una extensión dada.
El corredor de tierras también debe estar muy bien informado sobre las ordenanzas de tierras locales, la zonificación y los problemas ambientales. La intermediación de tierras es un nicho altamente especializado en el negocio inmobiliario.
En este artículo, describo los 5 tipos principales de transacciones de tierra sin procesar y cómo son similares y diferentes. Esperamos que alguna tierra siempre permanezca en su estado original, ya que hay muchas áreas hermosas en este planeta. Sin embargo, hay muchas formas excelentes de desarrollar la tierra y hacerla útil para los humanos y nuestra economía. Hablaremos sobre algunos de esos aquí.
01 - Granjas y ranchos
Desde la rotación de cultivos y los ciclos climáticos hasta el pastoreo excesivo y los derechos de agua, existen varios factores extremadamente importantes que determinan el valor de este tipo de propiedad. Conocer la zonificación local y las regulaciones para determinar los usos de conversión también sería bastante importante.
En los últimos años, la EPA y las reglamentaciones ambientales han entrado en juego a lo grande. Algunas granjas y ranchos que han mantenido estaciones de abastecimiento de combustible para sus tractores y vehículos deben evaluarse cuidadosamente antes de la compra para ver si se deben tomar medidas correctivas antes de la compra.
02 - Tramos de tierra no desarrollados
La capacidad de negociar en el entorno corporativo también sería importante. Hay posiciones altamente remuneradas en la adquisición de tierras en muchas corporaciones.
Algunas áreas, como en el suroeste, ofrecen oportunidades para comprar secciones enteras de tierra, aunque probablemente nunca se desarrollarán. Parte de esto se compra para los clubes de caza. Una vez vendí una sección completa de 640 acres en el norte de Nuevo México a un neoyorquino que era un sobreviviente pensando que podría tener que vivir allí si las cosas empeoraban. No había utilidades, pero había energía solar disponible.
03 - Terreno en Transición o Etapas de Desarrollo Temprano
Se requerirá conocimiento sobre la viabilidad económica de los usos aprobados y los costos de desarrollo. Los incentivos gubernamentales y fiscales también juegan un papel aquí. El corredor exitoso tendrá conocimiento en estas áreas.
Algunas asociaciones de inversión compran estas parcelas y utilizan sus recursos mancomunados para desarrollar la tierra. Es un negocio arriesgado, pero puede ser bastante rentable.
04 - Subdivisión y venta mayorista de lotes
Muchos desarrolladores prefieren comprar un tramo no desarrollado, obtener las aprobaciones, subdividirlo e instalar servicios públicos, carreteras y otra infraestructura. Luego utilizan un corredor de terrenos para vender los lotes a los constructores para la construcción de viviendas y otras instalaciones.
Un concepto de comunidad planificado podría permitir no solo hogares, sino también instalaciones comerciales limitadas y algunos usos hospitalarios u otros usos institucionales. Este corredor de terrenos necesitaría experiencia comercial y residencial, así como poder comercializar a los constructores.