También se puede calcular en años posteriores en función del valor proyectado de la propiedad menos el saldo de la hipoteca. Sería la inversión de capital actual que tendría en la propiedad ajustada por cualquier aumento en el valor y la amortización de la hipoteca.
¿Por qué medir el ROE en los años futuros?
A diferencia de otros cálculos de retorno de la inversión (ROI), éste mide su rendimiento en un número cambiante. El efectivo que ingresó en el pago inicial no ha cambiado, pero a lo largo de los años otros factores lo hacen, y cambian su rendimiento sobre el capital. Eso es porque su equidad cambia. Primero, veamos qué beneficios disfruta al ser propietario de una propiedad de alquiler:
- Pagar el préstamo: a medida que continúa los pagos de la hipoteca, está pagando el saldo del préstamo principal. Su capital aumenta porque debe menos en relación con el valor.
- Apreciación en valor: su hogar se está apreciando en valor con el tiempo. Entonces, mientras bajas lo que debes, también estás aumentando lo que vale. La diferencia entre los dos está creciendo; equidad.
- Flujo de efectivo : todos los meses estará depositando dinero en efectivo, el dinero pagado en el alquiler que está por encima del pago y los gastos de la hipoteca.
- Ahorro en el impuesto a las ganancias: la depreciación es un gran beneficio. Cada año puede deducir contra el ingreso por alquiler una parte del valor de la estructura como depreciación. No gastó nada, pero la deducción es como la que tuvo.
Esas son ventajas increíbles que hacen que los bienes raíces sean mucho mejores que otros activos de inversión. Sin embargo, vemos que hay un par de ellos que están cambiando nuestra equidad, que está creciendo constantemente. Veamos un ejemplo:
Usted compra una casa de alquiler por $ 100,000 con $ 20,000 menos. El año de la compra verá que vale $ 100,000, pero solo debe $ 80,000, ya que tiene ese pago inicial de $ 20,000 como capital.
Digamos que su flujo de efectivo anual positivo es de $ 3,600, o $ 300 por mes sobre la hipoteca y los gastos. Por lo tanto, nuestro ROE es de $ 3,600 / $ 20,000, o 0.18 = 18% de retorno sobre el capital. ¡Eres un gurú de inversiones!
Ahora avancemos diez años. Usted ha estado pagando su hipoteca, y la casa se ha apreciado en valor, ahora vale $ 118,000. El saldo adeudado de la hipoteca ha disminuido de $ 80,000 a $ 66,000. Ahora mira tu capital. $ 118,000 - $ 66,000 = $ 52,000, su nueva equidad en nuestro ejemplo simple. Ahora hagamos el cálculo nuevamente para ROE. Está obteniendo un poco más de alquiler, por lo que su flujo de caja ahora es de $ 4,400 por año. $ 4,400 / $ 52,000 = 8.5% de retorno sobre el capital.
¿Que pasó? Es simple, ya que el aumento de la equidad ciertamente no podría aumentar los alquileres tan rápidamente. Entonces, ¿esto sigue siendo una gran inversión? Mire lo que puede hacer ahora con $ 52,000. Puede ser hora de vender y reinvertir.