¿Cuáles son los deberes fiduciarios?
Primero, entienda que los deberes fiduciarios son necesarios solo si el profesional de bienes raíces está actuando en calidad de "agente". Si bien todos pueden ser llamados agentes de bienes raíces, el hecho es que muy pocas ofertas en estos días involucran a un agente inmobiliario que realmente actúa como agente.
En la mayoría de los estados, la práctica de "agencia" en bienes raíces está muriendo. En el pasado, la intermediación de listados era siempre el "agente" del vendedor.
Cuando otra correduría trajo un comprador, esa correduría se convirtió en un "subagente" del vendedor. No es difícil ver el problema aquí. El comprador pobre realmente no está representado por nadie, y su "agente" realmente debe ser leal a los intereses del vendedor.
La sub-agencia casi ha desaparecido, y ahora los compradores están representados por un profesional de bienes raíces que está trabajando en pos de sus mejores intereses. Sin embargo, es raro que ese profesional de bienes raíces actúe como un verdadero "agente". Se los conoce como "agentes de transacción", "facilitadores" u otros términos que no implican que sean agentes reales del comprador.
La mayoría de los estados han promulgado leyes que requieren un documento específico firmado que convierte al profesional en bienes raíces en un agente. De esta forma, no hay malentendidos en cuanto a qué se requiere del agente y qué espera el cliente. Técnicamente son un "cliente" si existe una relación de agencia.
En la mayoría de las situaciones en estos días, el agente de bienes raíces está actuando de alguna otra manera , algunas veces llamado "facilitador" o "representante".
Con eso fuera del camino, veamos los requisitos o deberes expandidos para una situación de "agencia".
- Lealtad: Este es un deber fundamental que requiere que el agente siempre actúe únicamente en los mejores intereses del cliente. Ningún otro interés personal, familiar o comercial puede tener prioridad sobre los intereses del cliente.
- Confidencialidad: incluso después de que se cierra un trato, en el futuro, el agente siempre debe salvaguardar las confidencias y secretos del cliente.
- Divulgación: el agente debe divulgar al cliente toda la información relevante y relevante. Para ayudar a decidir si algo es material, piense: ¿cambiaría el cliente una decisión sobre comprar o vender o cambiar una negociación basada en la información si se revelara?
- Obediencia: siempre que no sea ilegal hacerlo, el agente debe hacer lo que el cliente quiere que haga.
- Cuidado y diligencia razonable: ser competente y hacer el trabajo correctamente.
- Contabilidad: cuenta de todos los dineros o propiedades que pertenecen al cliente.
Si los reorganiza un poco, son más fáciles de recordar usando el acrónimo OLDCAR para la primera letra de cada deber. Ser un verdadero agente es un nivel mucho más alto de representación, y ningún profesional de bienes raíces debe practicar como un agente sin una comprensión completa de lo que significa, así como la aprobación de su corredor.
Remedios si el Fiduciario es violado
Entonces, ¿qué puede hacer el cliente si el agente no funciona como se requiere?
Rescisión:
Cuando se trata de un incumplimiento de las obligaciones fiduciarias por parte de un agente de bienes raíces, el principal puede solicitar a los tribunales rescindir el contrato y restablecer su estado antes de firmar el contrato.
Esto podría implicar la devolución de la propiedad al vendedor y el reembolso del dinero del comprador. No es necesario que haya algo injusto sobre la transacción en sí, solo el incumplimiento de los deberes fiduciarios por parte del agente.
Decomiso de la Comisión:
Ningún pago tiene derecho a un agente de bienes raíces que incumpla sus deberes fiduciarios. Por lo tanto, se puede exigir al agente que reembolse cualquier compensación recibida.
Daños y perjuicios:
El incumplimiento de las obligaciones fiduciarias por parte de un agente de bienes raíces podría ocasionar daños al principio del cliente. De ser así, el agente estaría obligado a compensar al cliente por esos daños. Supongamos que el agente del vendedor de una propiedad no presenta una mejor oferta para el vendedor que la que aceptaron. El agente deberá reembolsar al vendedor por la diferencia en las ofertas cada vez más altas.
Si tiene un abogado como cliente de bienes raíces, casi siempre le dirán que no quiere un "agente". No quieren exponerse a responsabilidad indirecta .