Ley de agencias inmobiliarias: cómo se crea la agencia

Un estado que define los deberes de los agentes y los derechos del cliente

Agencia Express

La agencia Express se crea mediante un acuerdo oral o escrito entre el principal y el agente. Indica su intención expresa para este estado representacional.

En el sector inmobiliario, la agencia normalmente se crea mediante un acuerdo escrito de listado con un vendedor o un acuerdo de agencia de comprador con un comprador. Algunos estados permiten acuerdos verbales, pero la mayoría no.

Agencia implícita

También es posible crear una relación de agencia por las acciones de las partes.

Si un agente de bienes raíces asume responsabilidades que normalmente son las de un agente, pero no ha firmado un acuerdo de agencia, aún puede considerarse un agente a través de una agencia implícita. De la misma manera, si el cliente le pide al agente consejos o acciones que normalmente son de la agencia, entonces se podría crear una agencia implícita.

Algunos estados han creado legislación específica que establece que ninguna agencia puede existir sin un acuerdo de agencia por escrito. Esto ayuda a evitar la agencia implícita accidental.

No se convierta en un agente dual no divulgado

En los estados que no han descartado una agencia implícita, si tiene un estado de representación de la agencia con su cliente de la lista, tenga cuidado con lo que hace si está trabajando con un comprador interesado en esa lista. En primer lugar, deberá revelar el estado de la agencia al comprador y luego no emprender tareas que impliquen que usted también sea su agente.

La forma en que se hace principalmente hoy

Mi licencia se cuelga en Nuevo México, pero también he tenido licencias de corredor en Texas y Colorado en el pasado.

Muchos estados ahora tienen documentos y divulgaciones que respaldan la " intermediación de transacciones ", o llamados por otros nombres, la representación de un comprador o vendedor sin "agencia". El término agente de bienes raíces rara vez significa eso en estos días.

Entonces, puedo tomar una lista y no ser un agente para el vendedor, y eso es exactamente lo que siempre hice.

La única vez que la cuestión de la agencia surgió con un comprador o un vendedor fue si estaba trabajando con un abogado o un juez. Por alguna razón, los atraje con mi sitio web. No querían que fuera su agente debido a una responsabilidad indirecta .

La responsabilidad indirecta pone al cliente del agente en riesgo de las actividades de su agente. Entonces, si tuviera que hacer algo mal o cometer un error, mi cliente también sería responsable. Estas personas legales sabían que no querían ese riesgo, a pesar de que sabían que seguí las reglas con cuidado.

Cuando trabajé con compradores, siempre trabajé como agente de transacciones, nunca como agente. Casi nunca preguntaron, y nuestro formulario de divulgación estatal establece claramente mis deberes para con mi cliente. Aquí están directamente de la ley:

A. honestidad y cuidado razonable como se establece en las disposiciones de esta sección;

B. cumplimiento de las leyes locales, estatales y federales sobre equidad de vivienda y antidiscriminación, la ley de licencias de bienes raíces de Nuevo México y las reglas de la comisión de bienes raíces, y otras leyes y reglamentaciones locales, estatales y federales;

C. desempeño de todos y cada uno de los acuerdos escritos realizados con el cliente o cliente;

D. asistencia al cliente o cliente del corredor al completar la transacción, a menos que el cliente o cliente acuerde lo contrario por escrito, incluyendo:

1. presentación de todas las ofertas o contraoferta de manera oportuna; y
2. asistencia para cumplir con los términos y condiciones del contrato y con el cierre de la transacción; Si el corredor en la transacción no presta el servicio, asesoramiento o asistencia descritos en los Párrafos (1) y (2) de la Subsección D de 16.61.19.8 NMAC, el cliente o cliente debe acordar por escrito que no se espera que el agente proporcione dicho servicio, asesoramiento o asistencia, y el agente revelará la existencia de dicho acuerdo por escrito a los otros intermediarios involucrados en la transacción;

E. reconocimiento por parte del corredor de que puede haber asuntos relacionados con la transacción que están fuera del conocimiento o experiencia del agente asociado o intermediario calificado y que el agente asociado o corredor calificado sugerirá que el cliente o cliente busque asesoramiento experto sobre estos asuntos;

F. dar cuenta de inmediato de todo el dinero o bienes recibidos por el corredor;

G. divulgación escrita a su cliente o cliente y a otros corredores involucrados en la transacción de cualquier posible conflicto de interés que el corredor tenga en la transacción, que incluye pero no se limita a:

1. cualquier relación de corretaje escrita que el corredor tenga con otras partes en la transacción o;
2. cualquier interés material o relación de naturaleza comercial, personal o familiar que el corredor tenga en la transacción;
3. otras opciones de relación de corretaje disponibles en Nuevo México;

H. divulgación escrita de cualquier hecho material adverso conocido por el agente asociado o corredor calificado sobre la propiedad o la transacción, o sobre la capacidad financiera de las partes de la transacción para completar la transacción; los hechos materiales adversos que requieren divulgación no incluyen ninguna información cubierta por las leyes federales de vivienda justa o la Ley de Derechos Humanos de Nuevo México;

I. mantenimiento de cualquier información confidencial aprendida en el curso de cualquier relación de agencia anterior a menos que la divulgación sea con el consentimiento del ex cliente o sea requerida por la ley;

J. a menos que se autorice lo contrario por escrito, un corredor asociado o corredor calificado no deberá revelar a su cliente o cliente durante la transacción que su cliente o cliente vendedor ha indicado previamente que aceptará un precio de venta menor que el precio solicitado o cotizado de una propiedad ; que su cliente o cliente comprador ha indicado anteriormente que pagará un precio superior al precio presentado en una oferta por escrito; la motivación de su cliente o cliente para vender o comprar una propiedad; que su cliente o cliente vendedor o su cliente o cliente comprador aceptarán términos de financiamiento distintos a los ofrecidos; o cualquier otra información solicitada por escrito por el corredor asociado o el cliente o cliente del corredor calificado para mantener la confidencialidad, a menos que la ley lo exija.

Eso soluciona cualquier inquietud que puedan haber tenido mis clientes.