Los prestamistas comerciales son bastante cuidadosos en sus suscripciones. Dado que los historiales crediticios personales de los compradores rara vez son importantes en los préstamos comerciales, utilizan otros criterios para tomar decisiones sobre préstamos. La propiedad comercial se compra para generar ingresos, por lo que uno de los criterios populares es observar los ingresos para ver si es suficiente para pagar adecuadamente la hipoteca y dejar una ganancia para los prestatarios.
Cuando un prestamista mira un apartamento o propiedad multifamiliar, se le otorgará una hipoteca, y por cuánto, podría determinarse usando el DSCR, o el índice de cobertura del servicio de la deuda. Es un cálculo simple, pero muy importante. Al prestamista realmente no le preocupan mucho los puntajes de crédito individuales o las historias de los propietarios. El objetivo de la inversión es el retorno de la inversión, el rendimiento de la inversión y el flujo de caja, por lo que el flujo de efectivo es la consideración principal.
En realidad, los inversores deben valorar la atención de los prestamistas para asegurarse de que los cálculos del flujo de efectivo sean correctos para un proyecto de apartamentos. Querrán ver datos financieros que muestren los ingresos y los gastos. Luego determinarán si estos números parecen continuar en el futuro, o posiblemente mejorarán o empeorarán. Cuando las cifras muestran que el flujo de efectivo cubrirá adecuadamente el servicio de la deuda, valida la selección de inversión y las habilidades de valoración de los inversores.
Si bien hay muchos lugares para ver cómo calcular el DSCR con un monto de proyecto e hipoteca ya establecido, es más probable que un comprador quiera saber cuánto puede pedir prestado en un proyecto que está considerando comprar. Los inversores hacen sus propios cálculos y buscan a su prestamista elegido para validar los números que se les ocurrió.
Tanto los inversores como los prestamistas tienen un objetivo común a este respecto. ¿El proyecto va a ser lo suficientemente rentable como para pagar la deuda con una ganancia adecuada?
Veremos esto desde dos direcciones, obteniendo el DSCR actual y evaluando una propiedad con un DSCR requerido por el prestamista. Este cálculo retrocede en esa cantidad usando un DSCR mínimo aceptable de prestamista común de 1.20. Entonces lo haremos en la otra dirección, obteniendo el DSCR.
Dificultad: promedio
Tiempo requerido: 20 minutos
Así es cómo:
- Determine el flujo de caja o el ingreso operativo bruto después de restar la vacante y las pérdidas crediticias .
Total de alquiler de $ 187,000 / año - 9% de pérdida de vacante y crédito ($ 16,830) = $ 170,170
- Luego obtenga NOI, o el ingreso operativo neto restando todos los demás gastos de operación y administración, incluidos los impuestos y el seguro.
Ingreso bruto de explotación : todos los gastos = NOI, o ingreso neto de explotación
$ 170,170 - 72,470 (gastos) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 meses = $ 8142 / mes NOI
- Si el prestamista usa un DSCR mínimo aceptable de 1.20, entonces ese $ 8142 / mes tendría que ser 1.2 veces el pago mensual de la hipoteca. Para llegar a ese pago máximo, es necesario dividir los $ 8142 por 1.2.
$ 8142 de ingreso neto mensual / 1.20 DSCR mínimo = $ 6785 / mes de pago máximo de la hipoteca.
- Ahora solo es necesario determinar cuánto se prestaría a las tasas actuales. Si este comprador puede esperar una tasa de interés de 6.875% sobre un préstamo a 30 años, una calculadora hipotecaria nos dirá que el prestamista puede estar dispuesto a prestar alrededor de $ 1,032,836 en esta propiedad , ya que ese préstamo y la tasa de interés resultarían en pagos de capital e intereses de $ 6785 / mes, y el mínimo de 1.20 DSCR.
La mayoría de las calculadoras de hipotecas le permitirán ingresar el pago, la tasa de interés y el tiempo para calcular el monto del préstamo.
- Cuando comenzamos, sabíamos que estábamos respaldando un monto de hipoteca utilizando un DSCR establecido, ya que somos compradores que desean estimar cuánto se podría pedir prestado para hipotecar una propiedad que estamos evaluando para la compra. Pero, hagamos un cálculo DSCR donde conocemos los gastos del proyecto actual y el pago de la hipoteca.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Pagos anuales de hipoteca = 1.30 DSCR
1.3 es mejor que 1.2 en este caso, entonces probablemente un DSCR aceptable. Sin embargo, si se busca un nuevo préstamo en un proyecto operativo, se utilizaría el NOI actual como lo hicimos al principio para ver qué podría estar disponible como monto de la hipoteca.
Cuando los números funcionan, los inversionistas y los prestamistas pueden sentirse satisfechos con el financiamiento del proyecto y la rentabilidad futura.
Que necesitas:
- Los detalles de ingresos y gastos de la propiedad.
- Una calculadora de hipotecas