01 - Hipotecas de interés solamente: una opción popular durante los períodos de alta apreciación
- El prestatario satisface al principal con un pago global
- El préstamo se vuelve a amortizar y el prestatario tendrá un nuevo pago mensual significativamente más alto
- La propiedad esta vendida.
La ventaja es que un préstamo hipotecario con interés solamente le permite al prestatario diferir los pagos del principal durante ese período de 5-10 años manteniendo los pagos mensuales bajos, y potencialmente liberando efectivo para otras inversiones, o para cubrir los gastos mensuales. Además, durante este período, los pagos de intereses solamente son deducibles de impuestos (consulte a su profesional de impuestos, por favor).
Ejemplo de hipoteca de interés / período de alta apreciación
La hipoteca de solo interés se ha convertido en una opción popular para los inversores en áreas en las que el aumento de los valores de las propiedades o los altos períodos de apreciación han hecho que sea particularmente difícil encontrar inversiones positivas en flujos de efectivo.
Aquí hay un ejemplo, estás buscando un hogar. Los valores y precios de bienes raíces están aumentando en el área que está mirando. Al mismo tiempo, sus otras inversiones no lo están haciendo muy bien. Puede considerar una hipoteca de solo interés como la mejor estrategia. Pero recuerde, los prestamistas ven las hipotecas de interés solamente como más riesgosas y le darán un precio más alto.
Ejemplo: un préstamo a 30 años con interés solamente sobre $ 100,000 a una tasa de interés del 7.0%:
• Pago de interés solamente: $ 583 / mes, $ 7,000 / año
• Pago convencional: $ 665.30 / mes, $ 7,984 / año
• Ahorros en los primeros diez años: $ 82 / mes, $ 984 / año
02 - Gráficos de la duración del préstamo y razones para un préstamo de interés solamente
Pagos de interés y principal
La Figura 1, arriba, muestra el calendario de pagos mensuales para el préstamo. El inversor paga intereses solo durante el período inicial del préstamo, luego el préstamo se amortiza de nuevo para pagar el saldo principal de $ 100,000 durante los años restantes.
La Figura 2 muestra que el saldo del principal se mantiene estable durante el período de solo interés, y solo comienza a disminuir una vez que el inversionista comienza a pagar el capital. Un préstamo de solo interés puede ser adecuado para un inversor que:
- Está tratando de evitar el flujo de caja negativo en los primeros años de una inversión,
- Planea voltear la propiedad,
- Tiene otros usos para el efectivo que se pagaría como principal, o
- Espera altos niveles de apreciación de la propiedad.
Riesgos potenciales
El principal riesgo para el inversor se queda con patrimonio negativo si el valor de mercado de la propiedad disminuye, ya que no se paga principal durante el período de solo interés.
Otros riesgos potenciales incluyen:
- Su ingreso no ha aumentado como se esperaba
- Puede haber sanciones por prepago
- Como muchas hipotecas de interés solamente son de tasa ajustable (ARM), los pagos iniciales pueden ser bajos, pero si las tasas de interés aumentan, también lo harán los pagos.
- No tiene el dinero cuando se requiere el reembolso del principal
- El mercado inmobiliario general declina y la venta no es inmediata.
- Es difícil predecir qué tasas de interés serán si el capital se amortiza nuevamente.
El autor: Chris Smith es un inversionista de bienes raíces, fundador de una referencia en línea para inversores y profesionales de bienes raíces y ha publicado artículos en Corporate Finance Magazine, Euromoney y Business Journal Network.
03 - Actualización desde el bloqueo hipotecario
ACTUALIZAR:
Quería actualizar este artículo post-crash. Ahora es 2016 y el mercado de la vivienda todavía se está recuperando del colapso que comenzó en 2006. Hubo muchos señalamientos para echar la culpa del colapso, y uno de los objetivos fue laxitud de las políticas crediticias. Se culpó a las compañías hipotecarias por otorgar préstamos a personas que no deberían haber obtenido una hipoteca, o a aquellos que obtuvieron hipotecas que no podían pagar.
No creo que las hipotecas de solo interés fueran un factor, ya que son un nicho muy especial que los inversores usan mucho. Sin embargo, algunos de ellos se hundieron porque estaban muy apalancados. Al igual que con muchos tipos de préstamos creativos, el préstamo de interés único casi no existía después del colapso, pero está de vuelta en la corriente principal en estos días. Sirve bien ciertas estrategias de nicho de inversión legítimas.