Los inversores inmobiliarios, si es financieramente beneficioso, pueden asumir una hipoteca existente del vendedor al adquirir una propiedad de inversión. Cuando se hace esto, se requiere una prorrata para el interés hipotecario asumido.
Dado que el interés hipotecario se paga en mora, el vendedor deberá pagar intereses al comprador "hasta la fecha de cierre", ya que el comprador pagará ese interés en el próximo pago después del cierre.
Al igual que con la mayoría de las pro cesiones, tendremos que saber a partir del acuerdo de compra si vamos a prorratear o cerrar.
- 1. Calcule los días de interés que el vendedor le debe al comprador.
- 2. Determine la cantidad por día del interés.
- 3. Multiplique la cantidad de días por la cantidad / día por total.
Hagamos una muestra de pro-ración. Un inversionista de bienes raíces se está cerrando en una propiedad de alquiler el 16 de julio. El saldo de la hipoteca es de $ 257,505, con una tasa de interés del 6.75%, y estamos usando un año calendario de 365 días. Prorratearemos hasta el día del cierre. Esto significa que el vendedor está pagando por el día del interés de cierre.
- 1. El vendedor de días le debe al comprador el 16 del 1 al 16 de julio.
- 2. $ 257,505 X .0675 = $ 17381.59 dividido por 365 días = $ 47.62 / día
- 3. Interés de $ 47.62 / día X 16 días = $ 761.92 del vendedor al comprador
Esto sería un DEBITO para el Vendedor y un CRÉDITO para el Comprador.
Acerca de la prorrateo en transacciones inmobiliarias
La prorrateo del interés hipotecario en los supuestos en realidad no es tan común, ya que los supuestos hipotecarios no son comunes.
Hay una serie de artículos en una declaración de cierre, residencial o comercial, que requieren un prorrateo de dinero para asegurarse de que el comprador y el vendedor paguen su tarifa basada en la fecha de cierre.
Impuestos de propiedad
Los impuestos a la propiedad se pagan atrasados, es decir, para el año anterior. La prorrateo del impuesto a la propiedad es probablemente el más común, ya que los impuestos generalmente se pagan anualmente, no mensualmente.
Además, si hay una hipoteca, es probable que haya un depósito en garantía de los impuestos recaudados mensualmente para asegurarse de que el monto facturado anual se cubra cuando se recibe. Con base en la fecha del cierre, el comprador obtendrá un crédito por el monto del impuesto que se adeudará desde ese día hasta el comienzo del año fiscal. Luego, pagarán la factura completa de impuestos a su vencimiento. El vendedor efectivamente pagará su parte de los impuestos del año al comprador para luego utilizarla en el momento del impuesto.
Seguro de propiedad
El comprador será responsable del seguro desde el día del cierre. El vendedor puede haber pagado un seguro por adelantado, por lo que recibiría un crédito por cualquier cantidad que haya pagado, cubriendo días después del cierre.
Rentas
Esto es más común en contratos de departamentos y multifamiliares, pero también se alquilan casas unifamiliares. Un cierre tendría que ser el último día del mes para evitar un requisito de prorrata de alquiler . Si se cierra, por ejemplo, a mediados de mes, el vendedor ya habrá cobrado los alquileres de todo el mes. El comprador obtendrá un crédito por las rentas desde mediados hasta fin de mes.
Espacio comercial más complejo
Existen diferentes formas de estructurar los arrendamientos comerciales. Algunos tienen inquilinos que pagan una parte, o incluso todos, de impuestos y otros costos de operación.
Cualquiera de estos podría requerir prorrateo, y para un complejo de oficinas minoristas o un centro comercial, esto requeriría cálculos para cada espacio de arrendamiento si se comparte el gasto con el propietario.
Ya mencioné la pro-ración de rentas comerciales, por lo que para un gran negocio de alquiler minorista, podría haber muchos de estos cálculos. Es por eso que hay contadores.
Prácticamente cualquier transacción de bienes raíces que implique montos prepagos o postpago requerirá una prorrateación de esos artículos en el estado de cierre. No es algo que el profesional de bienes raíces haga, pero deben poder explicarlo a su cliente comprador o vendedor.