El apalancamiento es el uso de varios instrumentos financieros o capital prestado para comprar y / o aumentar el rendimiento potencial de una inversión; el término se usa tanto en Wall Street como en el mercado inmobiliario de Main Street.
El ejemplo más fácil para bienes raíces es una hipoteca, donde está usando su propio dinero para apalancar la compra. En la mayoría de los casos, un anticipo del 20% (y un buen historial crediticio) le permite obtener el 100% de la propiedad y la casa que desea. . Algunos programas hipotecarios incluso pueden permitirle rendir menos.
Si usted es un inversionista de bienes raíces , puede estar operando dentro de una sociedad y los socios pueden estar depositando todo el dinero, o los vendedores pueden estar dispuestos a financiar parte del precio de compra de la propiedad que están vendiendo. Todos son ejemplos de apalancamiento
Un ejemplo de apalancamiento
Digamos que has estado buscando una casa en un gran vecindario. Encontrará 2 propiedades: una casa de $ 500,000 para la cual necesitará una hipoteca y una casa de $ 100,000 que podría comprar directamente.
Escenario 1: usted avanza con la casa de $ 500,000, el banco y le otorgarán una hipoteca de $ 400,000 si coloca $ 100,000 o 20%. Asumiendo que los bienes raíces en esta área aumentan quizás un 5% por año, en 12 meses la inversión vale $ 525,000.
Escenario 2: usted compra la casa de $ 100,000 directamente, no hay hipoteca y no le debe nada a nadie. Si el mercado de bienes raíces aumenta un 5% al año, en 12 meses su inversión vale $ 105,000.
En el Escenario 1, el apalancamiento funcionó a su favor, aumentando el valor de su inversión inmobiliaria. Pero, si los precios inmobiliarios cayeron un 5% en ese primer año, el Escenario 1 habría perdido $ 25,000. El Escenario 2 habría visto una disminución de solo $ 5,000.
Cosas que hay que evitar al usar el apalancamiento inmobiliario
Utilizado de forma adecuada, el apalancamiento inmobiliario puede ser una herramienta efectiva para que los inversores inmobiliarios aumenten su retorno de la inversión. La clave es evitar tomar decisiones sin una consideración adecuada de las áreas de riesgo en el apalancamiento. Evite estos comportamientos de alto riesgo y tendrá muchas más posibilidades de lograr el éxito en el uso del apalancamiento inmobiliario.
01 - Contando con altos niveles de apreciación
Incluso si la propiedad se ha estado apreciando a una tasa del 12% al 20% durante varios años, contar con esa tasa para continuar es una propuesta extremadamente arriesgada. Puede causar que usted pague de más por las propiedades, esperando darse cuenta de la diferencia en la venta de la apreciación. Si no sucede, estás teniendo una pérdida o algo peor.
Cuando planifique sus inversiones inmobiliarias apalancadas, busque, al menos, tres escenarios: el mejor; peor; y lo más probable.
02 - Finalizando con un pago demasiado alto
Puede parecer una gran inversión para controlar una propiedad con un pago inicial muy pequeño. Está viendo los números y viendo un retorno de la inversión realmente alto debido a su bajo desembolso de efectivo.
El problema es que los pagos más altos vienen con un mayor apalancamiento. Si se trata de una hipoteca, por ejemplo, puede contar con tener que hacer pagos mensuales, y cuanto más prestado, mayor será el pago mensual.
Si el mercado se debilita o sus propiedades experimentan pérdidas de crédito o vacantes más altas de lo esperado, podría encontrarse incapaz de mantener esos pagos de hipoteca más altos que parecían estar bien al principio. Si no puede hacer las mensualidades, su inversión está en peligro.
03 - Dejar que el buen financiamiento resulte en una mala compra
Muchos inversores han pagado en exceso por una propiedad porque encontraron el nirvana en una configuración de financiamiento de alto apalancamiento. Dicho de otra manera, el hecho de que pueda obtener una propiedad con muy poco desembolso en efectivo no significa que sea una buena compra. Mire el valor de la propiedad en el contexto de las tendencias actuales y esperadas del mercado. Encuentra "comparables" u otras propiedades como esta. ¿Para qué se han vendido? ¿Qué se está vendiendo en el área?
Si la propiedad es demasiado cara, la apreciación será mínima o peor, será inexistente. Y ay de ti si el mercado se retracta por un tiempo. Su propiedad sobrevalorada será un lastre significativo y no podrá descargarlo sin sufrir una pérdida.
04 - Olvidar que el flujo de efectivo es el rey
Si solo uno de estos comportamientos de "no" se te queda grabado, este es el que deberías considerar cuidadosamente. Los errores de juicio en uno o más de los otros elementos aquí se pueden pasar por alto si tiene una gran cosa: excelente flujo de efectivo .
Si su ingreso por alquiler, menos los costos y gastos de su hipoteca, está generando una buena devolución en efectivo en su bolsillo cada mes, entonces el hecho de que la propiedad no haya ganado en valor este año no será tan preocupante como un evento. Pero si todas sus inversiones inmobiliarias están caídas, tiene mucha agua caliente.