01 - La evaluación de inversiones inmobiliarias es tanto cuantitativa como cualitativa
Eché un vistazo a una posible inversión el otro día. Era una extensa propiedad multifamiliar de cuatro unidades que estaba siendo ocupada en su totalidad por el propietario, que había estado allí durante treinta años. El propietario era un académico ecléctico y había todo tipo de curiosidades y antigüedades repartidos por todo el lugar. El lugar no fue subdividido adecuadamente. La alfombra necesitaba ser reemplazada y los pisos reparados. La base cambiante había abombado el piso en algunos lugares y había creado grandes grietas que corrían arriba y abajo de varias paredes.
Recorrí el lugar con algunos amigos míos, una pareja que estaba interesada en entrar en bienes raíces. Escribieron el lugar desde el momento en que entraron por la puerta. Pero cuando vi esas protuberancias y grietas, vi una cosa: dinero. Los problemas de la Fundación asustan a la mayoría de los inversores, lo que reduce la competencia y puede reducir los precios.
Pero, ¿cómo evaluar un trato como este? O cualquier trato, para el caso? Personalmente, descompongo las consideraciones en dos categorías:
• Cuantitativo: ¿cómo espero que la propiedad funcione como una inversión? Para esta parte, puedo sacar mi calculadora, mi hoja de cálculo o mi software de evaluación y ejecutar algunos números.
• Cualitativo: tengo que preguntarme a mí mismo "¿puedo llevarlo a cabo?" Si usted es como la gran mayoría de los inversores inmobiliarios, entonces usted es a tiempo parcial. Eso significa que tendrá que abordar este proyecto además de su "trabajo diario" y administrarlo después. Esta parte del análisis requerirá una búsqueda profunda; una calculadora no te va a ayudar aquí.
02 - Cuantitativo - Ejecutando los números usando la tasa de límite
Personalmente, tiendo a mirar tres figuras clave cuando estoy considerando una inversión. Tasa de tapa , es la primera de estas herramientas.
La tasa máxima es simplemente el ingreso neto anual dividido por el precio de la propiedad. Durante años, los inversores han estado utilizando la "regla del 1%" que simplemente establece que el ingreso mensual por alquiler de una propiedad debería ser aproximadamente el 1% del precio que pagas por la propiedad. Algunos mercados se han alejado de esta relación debido a los valores de las propiedades de lanzamiento, pero en otros, aún puede encontrar propiedades que se ajusten a la regla del 1%. Sin embargo, algo que debe tener en cuenta es que la regla empírica del 1% es un indicador justo de si la propiedad va a generar suficiente flujo de efectivo anualmente para cubrir los pagos de la hipoteca más los gastos. Allí, por supuesto, hay muchas variables que entran en esto (desde impuestos a tasas de interés hasta el pago inicial en porcentaje que pagas), pero es un punto de partida.
03 - Flujo de efectivo como herramienta de evaluación cuantitativa
La única razón por la que le importa la tasa de capitalización es que realmente está tratando de obtener un proxy fácil para el tipo de flujo de efectivo que la inversión va a generar. Al invertir, el efectivo es el rey: ignore este cálculo bajo su propio riesgo.
La estimación del flujo de caja implica trazar las principales salidas de efectivo esperadas (impuestos, capital, intereses, gastos, vacantes, tarifas, reparaciones) y compararlas con los ingresos que produce la propiedad. Puede hacerlo a través de una hoja de cálculo o usar un paquete de software de evaluación de bienes raíces.
04 - Tasa de rendimiento como herramienta de análisis de inversión inmobiliaria cuantitativa
El flujo de caja, a su vez, le permitirá calcular la tasa de rendimiento esperada (ROR) de la propiedad. La tasa de rentabilidad es una medida de rentabilidad; mide el efectivo que generará un proyecto en comparación con el dinero en efectivo que tiene que poner en el proyecto.
Necesitará una hoja de cálculo o un software de evaluación de bienes inmuebles para calcular esta proporción. Creo que es muy útil porque me permite comparar el rendimiento que espero para la inversión con el rendimiento que razonablemente esperaría de otras inversiones diferentes. Por ejemplo: si ejecuté los números de la propiedad que describí al comienzo de este artículo y me devolvió una tasa de retorno del 8%, seguramente pasaría.
Puedo esperar obtener un 8% de inversión en el mercado bursátil (menor riesgo y mucho menos esfuerzo). Por el riesgo y el esfuerzo que tendré que poner en este proyecto, esperaría una tasa de rentabilidad bien al norte del 20%.
05 - Cualitativo - ¿Se puede hacer el proyecto?
Como mencioné anteriormente, su calculadora no ayudará aquí. Aquí es cuando tienes que mirarte en el espejo y pensar en cuánto tiempo y esfuerzo vas a poder dedicar al proyecto.
De nuevo, veamos el proyecto del que hablé al comienzo de este artículo. Digamos que lo comparas con una oportunidad similar; otra multifamiliar en el mismo vecindario pero que requiere menos trabajo. Aprovecharía esa oportunidad en lugar del fijador superior a menos que el segundo ofreciera una tasa de rendimiento considerablemente más alta. Pero, ¿cuánto más?
Para los inversores principiantes siempre ofrezco el mismo consejo: en esta área, errar por el lado de la precaución. Un proyecto que puedes hacer es infinitamente mejor que uno que te ha quemado para cuando estás a mitad de camino. Encuentre algo en su rango de comodidad que ofrezca algunos números decentes, hágalo, y luego avance a un proyecto más desafiante (y con suerte más rentable) la próxima vez.
Conclusión:
El análisis es parte arte, parte ciencia. Eche un vistazo a los otros temas en esta sección para obtener más ideas sobre la evaluación de inversiones.
El autor Chris Smith es un inversionista de bienes raíces, fundador de una referencia en línea para inversores y profesionales de bienes raíces y ha publicado artículos en Corporate Finance Magazine, Euromoney y Business Journal Network.