Evitar impuestos sobre ganancias de capital
El intercambio de 1031 no existía en la época de Ben Franklin. Dijo: "En este mundo no se puede decir que haya nada seguro, excepto la muerte y los impuestos". Bueno, la muerte sigue siendo cierta, pero aquellos que poseen bienes inmuebles para inversión pueden evitar los impuestos a las ganancias de capital por completo. O al menos sus herederos pueden. Es por eso que los inversores dicen que puedes "cambiar hasta que caigas".
Lo que dice el IRS
Esto es lo que dice el Código de Rentas Internas, Título 26, Sección 1031: "No se reconocerá ganancia o pérdida en el intercambio de bienes mantenidos para uso productivo en una operación o negocio o para inversión si dicha propiedad se intercambia únicamente por bienes de tipo que debe mantenerse para uso productivo en un comercio o negocio o para inversión ". Propiedad de tipo similar simplemente significa otro inmueble, y no requiere un intercambio de tierra por tierra u oficina por oficina.
Eso significa que si su transacción está dentro de 1031, no tendrá impuestos o impuestos limitados debido en el momento del intercambio. No hay límite en cuanto a cuántas veces o con qué frecuencia puede hacer un 1031. Puede obtener un beneficio en cada intercambio, sin embargo, evita los impuestos hasta que realmente vende por dinero en efectivo. Entonces, con un poco de suerte pagará un solo impuesto, y eso a una tasa de ganancia de capital a largo plazo.
Cambiar hasta que te caigas
Así que sabemos que podemos vender algunos terrenos de inversión y comprar propiedades de alquiler de oficinas a la vez que difirimos las ganancias de capital sobre nuestras ganancias de la venta de terrenos. Básicamente, hay tres requisitos para que esto funcione. El inversionista debe ser
- Vender propiedades de inversión y no una residencia personal;
- Intercambio de propiedades del mismo tipo, lo que significa simplemente cualquier otro bien inmueble; y
- En realidad, el intercambio de propiedades cumple con ciertos plazos y plazos.
Lo que no puedes hacer
El IRS dice que un intercambio 1031 no se puede usar para intercambiar:
- Stock en comercio u otra propiedad mantenida para reventa;
- Acciones, bonos o notas;
- Otros valores o evidencia de endeudamiento o interés;
- Intereses en una sociedad; o
- Certificados de fideicomisos o intereses benéficos.
Creciendo sus tenencias con el gobierno como su socio
Si su venta de bienes raíces y su posterior compra califican para un intercambio 1031, también llamado intercambio de tipo similar o un Starker, y cumple con los requisitos de los plazos, puede usar el dinero del gobierno para aumentar sus tenencias.
A medida que aumenta el valor de sus propiedades de inversión, puede intercambiar en forma reiterada por un mayor valor o renta, difiriendo los impuestos a las ganancias de capital en todo momento. El dinero que habría pagado los impuestos sobre ganancias de capital para cada transacción se aplica a la próxima transacción como capital en la nueva propiedad. El gobierno se convierte en su socio en su creciente cartera de bienes raíces.
Por supuesto, en algún momento, una venta final sin un intercambio 1031 desencadenaría el requisito de pago de ganancias de capital acumuladas o ganancias de capital a largo plazo. Sin embargo, si el inversor muere, la base del costo de la última propiedad se ajustará al valor actual. Sus herederos no serían responsables por esos impuestos acumulados sobre ganancias de capital. A Ben Franklin le hubiera encantado esto.