Como en todas las prorrateas de transferencia de bienes inmuebles, necesitaremos saber si estamos prorrateando "hasta" o "hasta" la fecha de cierre, y si estamos usando un "año bancario" de 360 días o un año calendario de 365 días.
Los pasos son:
- Determine la cantidad de días desde el cierre hasta el día de vencimiento de la póliza.
- Calcule el costo por día del seguro.
- Multiplique la cantidad de días por la cantidad por día.
Hagamos una prorrateo del seguro de muestra. Un inversionista de bienes raíces está asumiendo la póliza de seguro en una propiedad de alquiler. La prima anual de la póliza es de $ 1350. La prima de la póliza se pagó en su totalidad el 12 de febrero y el cierre es el 15 de octubre del mismo año. Estamos utilizando un calendario de 365 días al año y prorrateando el cierre "hasta". Esto significa que el vendedor paga el día del cierre.
- # de días desde el 16 de octubre hasta el 11 de febrero del próximo año es: 16 de octubre + 30 de noviembre + 31 de diciembre + 31 de enero + 11 de febrero = 119 días
- $ 1350 dividido por 365 días = costo diario de $ 3.70
- $ 3.70 costo / día X 119 días = monto prorrateado de $ 440.30.
Esta cantidad sería ACREDITADA al vendedor y DEBERÍA al comprador.
Pro-ración y la declaración de cierre
¿Por qué hay elementos en una declaración de cierre de una transacción de bienes inmuebles que deben prorratearse?
- Dinero en custodia: a veces es necesario decidir si parte del dinero en custodia para gastos debe devolverse al vendedor o permanecer en custodia para el comprador.
- Seguro: las primas de seguro se pagan por adelantado, por lo que el vendedor pagó un año completo de seguro. Al momento del cierre, parte del dinero de la prima se devuelve al vendedor por el resto del año y no será propietario de la propiedad.
- Impuestos a la propiedad: como el seguro, pero funciona de otra manera. Digamos que está cerrando en junio, y las facturas de impuestos para este año salen en noviembre para el pago antes del 1 de enero. El comprador será el propietario en el momento de la declaración de impuestos, pero no fueron por todo el año fiscal. Por lo tanto, el vendedor deberá la cantidad adeudada entre el cierre y la fecha de vencimiento del impuesto. Por lo general, esa cantidad se acredita al lado del comprador de la declaración al cierre y el comprador paga los impuestos a su vencimiento.
- Rentas - Las propiedades de alquiler tendrán alquileres pagados por el mes a principios de mes en la mayoría de los casos. Por lo tanto, si el acuerdo se cierra el día 15 del mes, al vendedor se le ha pagado el mes completo, pero solo se le debe la mitad. El comprador será acreditado por la cantidad de rentas de los últimos 15 o 16 días del mes.
- Pagos de arrendamiento comercial: existen varios tipos de arrendamientos con diferentes estructuras de pago. Es complicado, pero un cierre requerirá una pro-ración de lo que le debe al vendedor por su período de propiedad y el resto pertenece al nuevo propietario.
- Arrendamientos de granjas y ranchos : a menudo, las granjas y los ranchos pueden estar arrendando tierras de un vecino o del gobierno para el pastoreo. De ser así, cualquier pago anticipado que se aplique al momento posterior al cierre deberá dirigirse al vendedor, dado que ya no son propietarios. El comprador será responsable de esto.
Es importante saber que estas prácticas son aceptadas, pero algunas de ellas se pueden negociar como parte del acuerdo de compra. No están revestidos de hierro. Particularmente con la propiedad comercial, un profesional de bienes raíces agudo puede ser valioso para su cliente al señalar las áreas del trato que podrían negociarse si se topan con un estancamiento en los precios.