- Ingreso potencial bruto (GPI)
- Ingreso bruto de explotación (GOI)
- Multiplicador de alquiler bruto (GRM)
- Flujo de efectivo antes de impuestos (CFBT)
- Flujo de efectivo después de impuestos (CFAT)
- Ingresos de explotación netos (NOI)
- Tasa de capitalización ( tasa de capitalización )
- Proporción de equilibrio
- Retorno sobre el capital año uno
Por qué nos dirigimos al problema
Invertir en bienes raíces de alquiler está atrayendo más interés que nunca. Cuando lees o ves en la televisión acerca de cómo arreglar y voltear inversores, a menudo venden esas casas a inversores de alquiler. El inversionista exitoso en casas de alquiler puede tener docenas de casas en su cartera. Son inversores fuertes, o no estarían obteniendo el flujo de caja de esas muchas casas. Querrá poder entender y discutir los "números" con ellos. Echemos un vistazo a los beneficios de la inversión en propiedades de alquiler.
Depreciación
La deducción por depreciación es un componente valioso en nuestro análisis de propiedades. Para las personas con altos niveles de impuestos con otras inversiones, incluso puede permitir reducir los beneficios de otras inversiones. Por supuesto, contacte a un contador sobre esto. Sin embargo, cuando los costos más la depreciación en realidad son más que el número de ganancias para los impuestos, tiene pérdidas para usar contra otros ingresos de inversión.
En realidad, no es una pérdida de efectivo, ya que la depreciación no es dinero en efectivo de su bolsillo. Es un número calculado que se trata como un gasto a efectos fiscales. Como no lo gastó, puede tener un flujo de caja mensual positivo y al mismo tiempo mostrar una pérdida operativa de impuestos.
Flujo de fondos
Tomar un flujo de caja mensual para el banco es un gran atractivo para los inversores de alquiler.
Hacer su debida diligencia y comprar bien puede generar rendimientos de dos dígitos y un flujo sólido de efectivo durante años. El flujo de efectivo es una función de una gran cantidad de insumos, y cualquiera o varios de ellos pueden cambiar y dañar o mejorar el flujo de efectivo. Algunos tienen influencia en el mercado y la economía. Si un importante empleador local cierra o se muda, la demanda de propiedades de alquiler puede desplomarse de la noche a la mañana. Es algo que no puede controlar, pero es de esperar que evite haciendo su diligencia debida sobre la salud y los planes de los empleadores locales. Si son saludables y rentables con un contrato de arrendamiento a largo plazo recientemente renovado, probablemente esté en buena forma.
Impuestos de propiedad
Puede deducir los impuestos a la propiedad para fines del impuesto sobre la renta. Si su empresa posee bienes inmuebles, debe pagar el impuesto a la propiedad en esta propiedad. De la misma manera, a medida que las personas pagan el impuesto a la propiedad sobre el valor tasado de sus hogares, las empresas pagan el impuesto a la propiedad sobre el valor tasado de sus bienes inmuebles (terrenos y edificios). Si se venden bienes inmuebles, el impuesto del año se distribuye entre los propietarios anteriores y nuevos, en función de la cantidad del año en que poseían la propiedad.
1031 Intercambio diferido de impuestos
Usted puede, bajo reglas muy estrictas, vender una propiedad con un beneficio y transferir el producto a otra propiedad sin tener que pagar impuesto a las ganancias de capital.
Esto es lo que dice el Código de Rentas Internas, Título 26, Sección 1031: "No se reconocerá ninguna ganancia o pérdida en el intercambio de propiedad mantenida para uso productivo en una operación o negocio o para inversión si dicha propiedad se intercambia únicamente por propiedad de tipo similar que debe mantenerse para uso productivo en un oficio o negocio o para inversión ". Propiedad de tipo similar simplemente significa otro inmueble y no requiere un intercambio de tierra por tierra u oficina por oficina.
El hecho es que hay pocas clases de activos de inversión y estrategias que se pueden comparar con el alquiler de bienes inmuebles. La gente necesita un lugar para vivir, y poseer un hogar no es posible para algunos y no es deseado por otros.