Error n. ° 1: no comprender su mercado
Comprar la casa equivocada o incluso la casa correcta, pero en el vecindario equivocado, podría arrastrarte a una casa que no puedes venderle a un comprador inversor y que absorberá tus ganancias vendiendo en el mercado minorista.
Tenga en cuenta que a menudo su comprador más confiable será un inversionista de propiedades de alquiler. Conozca los vecindarios que trabajan para ellos y que respaldan un fuerte mercado de alquiler.
Error n. ° 2: no comprender a sus compradores.
Parte de esto es conocer los vecindarios que prefieren, así como también el estilo y el tipo de hogares que cada comprador inversor desea. No puede obtener esta información a menos que cultive las relaciones con los compradores y lo solicite. Sepa qué vecindarios prefieren sus compradores de propiedades de alquiler y el tamaño y las características de las casas de alquiler que les gustan. Cree una base de datos y manténgase al día con esta información para que sepa qué tipo de viviendas buscar y que querrán comprar.
Error n. ° 3: Deficiente diligencia de extremo a extremo
Esto cubre mucho, pero todo equivale a lo mismo; no ejecutando los números de manera que termine con un trato perdedor. Estos son los componentes de un proceso exhaustivo de diligencia debida de venta mayorista o de arreglos y reventa:
- Sepa qué tipo de comprador está buscando y qué pagarán por lo que quieran.
- Sepa lo que su comprador objetivo quiere para un descuento al valor de mercado.
- Si es un comprador de alquiler, conozca el mercado de alquileres, qué es lo que quiere para el flujo de efectivo y cómo calcular el potencial de inversión en propiedades de alquiler .
- Si se trata de una solución y cambio, una estimación MUY completa del costo del trabajo de rehabilitación .
- Para arreglos de arreglos y volteretas, un cronograma y cronograma realistas hasta el final.
- Cómo comercializar y localizar propiedades en dificultades que puede comprar a un precio que generará ganancias para usted mientras satisface las necesidades de su comprador.
Los cambios cortos en cualquiera de estos ítems de diligencia debida pueden, y con frecuencia conducirán a un desastre.
Error n. ° 4: complacencia cuando se trata de su (s) comprador (es)
Empiezas bien, trabajas duro para construir una sólida base de datos de compradores, y les haces todas las preguntas correctas para asegurarte de que estás buscando las casas que tus compradores querrán. Después de todo, hacer esto le ayudará a estar seguro de una venta, incluso si un comprador decide ceder un trato. Satisfacer las necesidades de varios resuelve ese problema e incluso puede crear competencia.
Tu primera media docena de ofertas van bien, y estás entrando en una rutina. Incluso estás aumentando tu actividad y haciendo más negocios simultáneamente. Puede tener tres o cuatro trabajando a la vez, aprovechando oportunidades de compra inteligentes. El problema puede llegar meses después cuando llames a un comprador frecuente de alquileres con el trato que acabas de firmar y descubras que ya no quiere tener casas en ese vecindario. Han cambiado su enfoque a un área y rango de precios diferentes.
No puedes simplemente construir una lista de compradores y luego ignorarlos hasta que tengas un acuerdo potencial. Mantente en contacto y actualiza tu información.
Error n. ° 5: obtener demasiada confianza en un contratista en Fix & Flip
A menos que haya establecido una LLC o una sociedad con un contratista, debe buscar opciones y cultivar relaciones para respaldar a su (s) contratista (s) de rehabilitación favorito (s). Por supuesto, si está haciendo su propia contratación general y contratando a los subs, entonces hará lo mismo al tener más de un electricista, plomero, etc. de barril.
No importa cuán bueno sea usted para calcular los números y tener estimaciones precisas del trabajo, un cambio en los contratistas puede afectar sus planes. También hay un componente de calidad. A veces, el contratista utiliza un contratista o sus empleados cambian. Puede haber una caída en la calidad del trabajo que dañará sus relaciones con los compradores.
Siempre tenga copias de seguridad y opciones.
Evite estos cinco errores y hará viajes más felices al banco con sus ganancias de bienes raíces al por mayor.