Realice algunas operaciones matemáticas simples para calcular las cantidades exactas que se deben al cierre
Las operaciones de alquiler normalmente se realizan hasta la fecha de cierre y no incluyen depósitos de garantía , que el vendedor puede entregar al comprador para que se lleven a cabo como antes de la venta.
El comprador sería responsable de los depósitos y su eventual disposición en función de los términos del nuevo contrato de alquiler.
Un ejemplo de cálculo de prorrateo
Tres cálculos determinan la cantidad de una prorrateo de la renta:
- Determine la cantidad de días de renta que el vendedor le debe al comprador
- Llegue a la cantidad de alquiler por día
- Multiplique la cantidad de alquiler / día multiplicada por la cantidad de días
Suponga que se está vendiendo un dúplex con ambas unidades alquiladas. Los alquileres son de $ 500 por mes para la Unidad A y de $ 700 por mes para la Unidad B. El alquiler se pagó por ambas unidades el 1 de septiembre y cerraremos el 12 de septiembre.
- 30 días en septiembre menos los 12 días hasta el cierre equivalen a 18 días para prorratear
- Los alquileres totalizan $ 1200 / mes, por lo que se dividen entre 30 días por un alquiler diario de $ 40
- $ 40 por día monto de alquiler por 18 días equivale a $ 720
Este monto se mostraría como un "crédito" para el comprador y un "débito" para el vendedor en el estado de cierre.
Otras Consideraciones
Obviamente, las propiedades de alquiler se compran por su flujo de caja y el ROI general con ventajas de apreciación e impuestos , ya sean viviendas unifamiliares o apartamentos.
La prorrateo de las rentas en el momento del cierre es solo una consideración importante.
Los compradores deben determinar si los alquileres informados son correctos. Asegúrese de que los alquileres en hojas de cálculo y documentos de ingresos sean objetivos. Un posible comprador de una propiedad de alquiler debe obtener estados de cuenta bancarios para verificar que esas son las rentas reales que se pagan.
Si se supone que el alquiler de un apartamento es de $ 750 por mes, confirme que este es el monto que se deposita cada mes.
Por ejemplo, el propietario podría haber estado permitiendo que el inquilino intercambie servicios por una parte o la totalidad de su pago del alquiler. Quizás el inquilino estaba prestando servicios de limpieza y mantenimiento, o tal vez el inquilino recibió una reducción de alquiler fuera de los libros debido a una relación personal con el propietario. Por alguna razón, los números se equilibrarán solo cuando todas las rentas incluidas en los contratos de arrendamiento se depositen realmente.
Un posible comprador también podría preguntar si el vendedor está cobrando las tasas de mercado actuales. Confirme si los inquilinos pagan a continuación, en, o por encima de lo que otros propietarios en el área están cobrando por propiedades similares. Puede haber un valor real en esta área para el comprador. Algunos propietarios son flojos o simplemente no les gusta entrevistar y ubicar a nuevos inquilinos para evitar el aumento de las rentas por largos períodos de tiempo a fin de mantener a los mismos inquilinos en su lugar.
Las rentas que se pagan pueden ser significativamente menores a las tasas actuales del mercado como resultado. Los alquileres pueden aumentarse inmediatamente después del vencimiento del arrendamiento para cambiar el retorno de la inversión y el flujo de efectivo en beneficio del nuevo propietario.