La depreciación en línea recta es la depreciación de bienes inmuebles en montos iguales durante la vida permitida de la propiedad a efectos impositivos. Una determinada propiedad comercial puede depreciarse utilizando una vida tributaria de 39 años, por ejemplo. Si el costo de la propiedad es de $ 895,000, entonces dividir esa cantidad entre 39 rendiría una cantidad de $ 22,949 en línea recta por depreciación cada año por 39 años.
Deducciones y ventajas para los inversores de viviendas de alquiler
La inversión inmobiliaria tiene algunas ventajas claras sobre la inversión en el mercado de valores.
Hay algunas deducciones regulares que podría esperar, pero también otras que quizás desconozca. Estamos hablando en este momento de propiedades de alquiler, específicamente casas de alquiler de una sola familia o condominios, y listas para alquilar, sin arreglo para el alquiler.
Due Diligence and Buying Right
Antes de hablar sobre las deducciones, quiero dejar perfectamente en claro que no quiere considerar deducciones al evaluar una casa alquilada para inversión. Claro, cuando haces el último cálculo numérico, puedes ver qué tan bueno harás con las deducciones consideradas. Pero, cuando te estés metiendo en el trato, solo quieres mirar lo básico y concentrarte en EFECTIVO.
- ¿Puede comprar la propiedad a un precio que está por debajo del valor de mercado actual, bloqueando una ganancia en equidad en la mesa de cierre?
- ¿Apoyará el mercado actual y el entorno competitivo el alquiler que pagará los gastos y aún dejará buenas ganancias mensuales como flujo de efectivo que puede llevar al banco?
- ¿Ha permitido algunas pérdidas de vacantes y créditos?
- ¿Tiene TODOS sus gastos bien definidos o muy estimados?
- publicidad
- administración
- refacción
- Impuestos de propiedad
- seguro
- cualquier servicio que pague, como generalmente agua y alcantarillado
- Con el pago de su hipoteca y todo lo anterior considerado, ¿podrá llevar algo de efectivo agradable al banco todos los meses?
¡Todos deben ser resueltos ANTES de comprar esa propiedad! Todo lo que hablamos después de esto es salsa. Claro, puede tomar algunas o todas estas otras cosas en cuenta para evaluar la inversión, pero hacerlo lo acerca más a la línea si algo sale mal.
Deducción de los gastos anteriores
Sus gastos mencionados anteriormente son deducibles de los ingresos a efectos impositivos. Aunque no se considera un gasto operativo, también puede deducir el interés de la hipoteca . No puede deducir reparaciones importantes, como el reemplazo del equipo, ya que tendrá que ser depreciado, pero puede deducir esa porción cada año.
Depreciación de estructura
Actualmente, el IRS le permite depreciar la estructura de una propiedad de alquiler durante más de 27.5 años. Debe restar el valor realista de la tierra, ya que la tierra no se deprecia. Entonces, solo como un ejemplo de una deducción anual adicional, suponga que tiene una estructura que vale $ 180,000. Divida eso por 27.5 para obtener $ 6.545. Esa es su deducción de depreciación anual, ¡y no gastó un centavo para obtenerla!
Lo que estamos viendo es una acumulación de gastos, y si todos estos se agrupan y usted está en el tramo impositivo del 25%, podría estar poniendo otros $ 3,000 a $ 5,000 en su bolsillo cada año.
Eso es unos pocos cientos de dólares cada mes.
Crecimiento a través del Intercambio 1031
Este solo se usa si decides aumentar tu cartera vendiendo propiedades de forma rentable y arando ese dinero en otras propiedades. Es complicado, por lo que un contador debe ser consultado, y las reglas son estrictas. El inversor es prácticamente inexperto, ya que un tercero tiene que absorber los ingresos de la venta y desembolsar los fondos para comprar la nueva propiedad.
Sin embargo, si lo hace bien, no tendrá que pagar ganancias de capital en la venta en el año vendido. Puede diferirlos hasta que finalmente venda la propiedad y no se enrolle en otra. Pero, si mantiene la propiedad hasta la muerte, sus herederos la heredarán al valor actual, y todas esas ganancias de capital desaparecerán para fines impositivos.