• Uso de la tierra: el plan: las municipalidades desarrollan planes maestros para el uso de su tierra, tráfico, áreas comerciales y residenciales, así como también escuelas y parques comunitarios.
• Códigos de zonificación: los códigos de zonificación, las leyes u ordenanzas se desarrollan para especificar qué usos de la tierra y tipos de construcción se permitirán en ciertas áreas.
• Permisos de zonificación: los permisos de zonificación son una herramienta para hacer cumplir las ordenanzas de zonificación. Los permisos deben otorgarse para todos los usos y estructuras.
Houston, la ciudad sin la palabra "Z"
Quería hablar de esto, en parte porque Houston, TX es la única ciudad importante en los Estados Unidos sin ordenanzas de zonificación. La otra razón es que yo nací allí y viví allí hasta después de la escuela secundaria. Es una ciudad aceptable a medida que van las ciudades, pero me fui para viajar y todavía no me gustan los aspectos planos, cálidos y húmedos de vivir allí. Sin embargo, volviendo al tema en cuestión.
Houston nunca ha tenido ordenanzas de zonificación. Uno podría suponer que encontraría una situación bastante horrible allí, como:
- una gran altura en un pequeño vecindario de casas unifamiliares, que se alzan sobre ellas y borran el sol.
- un campo de tiro interior ubicado entre un hogar de ancianos y una guardería.
- un Super Walmart justo en el medio del centro.
Hay otras historias de terror que estoy seguro puedes recordar.
Lo interesante es que ninguno de ellos se encontrará en Houston. A pesar de que la ciudad nunca ha tenido leyes de zonificación, al conducir a través de ella, usted pensaría que se parece mucho a la mayoría de las otras ciudades que ha visto.
No es que no haya un control cero del desarrollo, solo que no se logra en Houston en las mismas formas de zonificación geográfica.
Las restricciones de propiedad se usan como un método de control. También los códigos de construcción que restringen la cercanía de ciertos usos de la estructura a las áreas residenciales han ayudado a mantener algunos usos comerciales fuera de las áreas residenciales.
Es difícil argumentar que ninguna zonificación es perjudicial para el desarrollo, ya que Houston tiende a demostrar todo lo contrario. Los desarrolladores tienen mucha más libertad en la situación de Houston, aunque no se les da rienda suelta de ninguna manera. Con restricciones de escritura, códigos de construcción y restricciones de uso relacionadas con las propiedades circundantes, Houston tiene un poco de lo mejor de ambos mundos. Los desarrolladores pueden construir nuevas estructuras o instalaciones o convertirlas a menudo con solo variaciones menores de código.
Un ejemplo podría ser la conversión de un centro comercial de una franja cerrada en un centro de actividades para adultos mayores, o al revés. La zonificación podría hacer esto imposible, mientras que Houston simplemente querrá que el nuevo uso cumpla con las ordenanzas de seguridad y uso.
Surge la pregunta de por qué Houston es el único de las principales ciudades en no tener zonificación. Parece que el estatuto de la ciudad requerido e instituyendo la zonificación requería someterlo a votación popular, no solo una decisión del ayuntamiento. Los proponentes lograron que la zonificación fuera sometida a votación en 1948, pero falló.
Dos veces más, en 1962 y 1993, volvió a fallar. La gente simplemente no lo quería o pensaba que era necesario, ya que Houston se estaba moviendo sin grandes problemas.
Eso no quiere decir que nunca haya habido problemas. De vez en cuando, los desarrolladores comerciales y de gran altura se volvían un poco densos en la ubicación de su estructura. Posteriormente, los edificios estaban demasiado juntos como para ensanchar las carreteras o cumplir con los requisitos de servicios públicos.
En respuesta, en lugar de zonificación, se promulgaron restricciones de retroceso, espacio de estacionamiento y amortiguadores alrededor de grandes edificios. La diferencia es que, a diferencia de la zonificación, no están relacionados con la geografía. Están relacionados con la proximidad de los edificios entre sí y sus usos. Houston ciertamente no ha sufrido el enfoque diferente, ya que el desarrollo siempre ha sido sólido. La ciudad mantiene una tasa de crecimiento manejable, pero agresiva.
No siempre es un problema ser diferente.