¿Qué es una residencia de salida?
Fannie Mae y Freddie Mac definen una residencia de salida como la casa actualmente propiedad y en la que reside el prestatario que busca hipotecar una nueva casa.
Los prestatarios que actualmente poseen una casa generalmente tienen tres opciones cuando deciden comprar una nueva residencia principal. Ellos pueden:
Vende la residencia actual y paga la hipoteca pendiente
Convierta la propiedad a una segunda casa, suponiendo que puedan calificar para los pagos hipotecarios existentes y nuevos, o
Convierta la propiedad en una propiedad de inversión y proporcione documentación de que van a alquilar la propiedad y usar los ingresos para compensar el pago de la hipoteca
En julio de 2008, Fannie y Freddie ajustaron significativamente las pautas de suscripción con respecto a las residencias de salida. En julio de 2013 finalmente los aflojó.
Cambios a las Pautas de Suscripción de "Residencia de Salida"
Las directrices a veces autoritarias de "residencia de salida" se impusieron durante el momento álgido de la crisis financiera y tenían la intención de ser de carácter temporal a pesar de persistir durante más de 6 años.
El objetivo de esta política ha sido garantizar que los prestatarios tengan la capacidad y las reservas financieras adecuadas para gestionar con éxito múltiples propiedades.
En julio de 2008 Fannie Mae estableció estas pautas de suscripción con respecto a las propiedades adicionales que posee:
Tendrán que verificar el 30% de equidad en su hogar actual. (Esto mitiga las preocupaciones de que puedan estar considerando un "impago estratégico" en el viejo hogar. Se necesitará un AVM (Módulo de Valoración Automatizada) o una evaluación para probar su posición patrimonial.
Los ingresos por alquiler deben estar documentados con un contrato de alquiler totalmente ejecutado. El alquiler puede ser mes a mes.
El prestamista requerirá una copia del depósito de seguridad y un comprobante de depósito.
Los ingresos por alquiler de un miembro de la familia o un individuo con una relación establecida con el prestatario no están permitidos.
El 75% del ingreso de alquiler verificado se puede usar para compensar gastos de vivienda.
Las nuevas pautas vigentes ahora eliminarán o aflojarán varias de estas gravosas calificaciones.
Lo que es más importante, Fannie Mae está eliminando el requisito de capital del 30%. También están permitiendo más libertad para aquellos que planean retener y alquilar su residencia actual flexibilizando las pautas con respecto al uso inmediato de los ingresos por alquiler.
Lo que es más importante para los compradores de viviendas que tienen su residencia actual bajo contrato para vender, ya no es necesario que cierren esa transacción antes de cerrar la nueva.
Directo de la boca del caballo:
Debido a que ahora existen otras políticas que abordan adecuadamente el historial crediticio, los ingresos por alquiler y las reservas financieras, Fannie Mae está eliminando algunos de los requisitos específicamente asociados con la conversión de una residencia principal.
Cuando el prestatario es dueño de un inmueble hipotecado, el estado de la propiedad determina cómo se debe considerar la PITIA de la propiedad existente (su capital mensual total, intereses, impuestos, seguro y pago de la asociación de propietarios) para calificar para la nueva transacción hipotecaria.
Si la propiedad hipotecada propiedad del prestatario es la residencia principal actual del prestatario que está pendiente de venta pero no se cerrará (con transferencia de título al nuevo propietario) antes de la transacción en cuestión, el prestamista ahora puede usar un contrato de compra ejecutado, que haya sazonado más allá de la etapa de contingencia de financiamiento, para eliminar el pago actual de la hipoteca de la relación deuda / ingreso del prestatario.
Los prestamistas hipotecarios deben seguir cumpliendo con los requisitos de renta estándar y reserva financiera cuando el prestatario convierte su residencia principal actual en una propiedad de inversión.
Ambos cambios son razonables y vencidos.
Estos cambios también son bien recibidos por los profesionales de bienes raíces e hipotecas, además de que muchos serían compradores de vivienda previamente afectados por el antiguo conjunto de pautas de suscripción.