Al utilizar a los prestamistas para su regulación, el Congreso pudo eludir una miríada de leyes estatales y diferentes estatutos relacionados con las transacciones de bienes raíces en todo el país. Los prestamistas deben cumplir con RESPA, y esto permite efectivamente el control del proceso de liquidación a través de ellos.
La cobertura básica de RESPA es "cualquier préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal".
Como la mayoría de los préstamos residenciales terminan relacionados de alguna manera a través de garantías de préstamos federales y consolidación de fondos hipotecarios, RESPA cubre la gran mayoría de las transacciones de bienes raíces. Estoy hablando principalmente de garantías de préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac. Específicamente, los desencadenantes de cobertura incluyen:
- la mayoría de los préstamos garantizados por un gravamen (primer o subordinado) en la propiedad residencial;
- préstamos para compra de vivienda;
- supuestos aprobados por el prestamista;
- refinanciar préstamos;
- préstamos para la mejora de la propiedad;
- HELOC, líneas de crédito con garantía hipotecaria; y
- hipotecas inversas.
Los contratos de venta a plazos, o contratos de tierras, también estarían cubiertos si el vendedor que recupera parte del préstamo también es financiado por otro préstamo en esa propiedad que está cubierta por RESPA.
La clave aquí son los préstamos garantizados por Fannie Mae, Freddie Mac, USDA, VA, FHA y otras entidades gubernamentales.
No es tanto el tipo de préstamo como el hecho de que el gobierno federal esté involucrado. En cuanto a los tipos de préstamos que sus clientes pueden solicitar, se involucrará a RESPA:
Hipoteca convencional
Esta es una hipoteca que cumple con los requisitos de suscripción normal y no se considera una hipoteca Jumbo que exceda un cierto máximo que tiene requisitos más estrictos para las garantías.
Estos son emitidos normalmente por los bancos y los prestamistas hipotecarios.
FHA
La Administración Federal de Vivienda garantiza préstamos hipotecarios y también emite hipotecas directamente. Después del colapso en 2006, los préstamos de la FHA se han vuelto más populares debido a requisitos de anticipo tan bajos como el 3.5%. Otros préstamos, en particular los convencionales, requieren alrededor del 20% de anticipos. Esto es lo que dice la FHA en su sitio web:
La misión de la Oficina de Vivienda es:
Contribuir a construir y preservar vecindarios y comunidades saludables
Mantener y expandir la propiedad de vivienda, la vivienda de alquiler y las oportunidades de atención médica
Estabilizar los mercados de crédito en tiempos de interrupción económica
Operar con un alto grado de responsabilidad pública y fiscal
Reconocer y valorar a sus clientes, personal, constituyentes y socios
Virginia
La Administración de Veteranos también garantiza préstamos, algunos con pagos iniciales bajos o nulos para veteranos. Son un poco más restrictivos, particularmente relacionados con la condición de la propiedad y las inspecciones. La siguiente es la misión de garantía del VA:
"VA ayuda a los miembros del servicio, veteranos y cónyuges sobrevivientes elegibles a convertirse en propietarios. Como parte de nuestra misión de servirle, brindamos un beneficio de garantía de préstamo hipotecario y otros programas relacionados con la vivienda para ayudarlo a comprar, construir, reparar, retener o adaptar un casa para su propia ocupación personal.
Los préstamos VA para el hogar son proporcionados por prestamistas privados, como bancos y compañías hipotecarias. VA garantiza una parte del préstamo, permitiendo que el prestamista le proporcione términos más favorables ".
USDA
El Departamento de Agricultura de los Estados Unidos a menudo se pasa por alto como garante de préstamos, pero tienen un programa para garantizar hipotecas en áreas "rurales" de todo el país. Algunos prestatarios pueden ingresar a una casa tomando prestado hasta el 110% del valor tasado de la vivienda.
Fannie Mae y Freddie Mac
Estas son entidades cuasigubernamentales que fueron rescatadas por los contribuyentes después del colapso de la vivienda. Ahora son rentables nuevamente y aseguran hipotecas en todo el país. Son, con mucho, las principales entidades que garantizan hipotecas residenciales.
Fannie y Freddie Ejecuciones Hipotecarias
Estas entidades terminan con casas embargadas en su inventario y las publicitan para la venta en sus sitios web con financiamiento especial disponible.
Es una buena manera de obtener un hogar en una ganga con financiamiento favorable, pero en general necesitan reparaciones importantes.
Si bien hay muchos críticos que culpan a la vivienda y al colapso hipotecario por estas garantías y el crédito fácil, otros se muestran inflexibles en cuanto a que habría muchos menos compradores de vivienda sin estos programas.